Покупка и продажа квартир в налоговый период - правила и возможные риски

Здравствуйте, Роберт! Давайте по порядку.

1. Если больше одной продается, то есть признаки предпринимательской деятельности ввиду систематического получения дохода.

2. При налогообложении НДФЛ согласно п.2 ст.220 НК РФ при продаже по той же цене налога может не быть, т.к. доход минус расход = 0, т.е. может быть нулевая налоговая база. Но есть нюанс: за доход по покупкам позднее 1 января 2016 года налоговая берет не менее 0,7 кадастровой стоимости. И в этом случае может быть налоговая база. Однако т.к. получает доход, то независимо от налоговой базы это предпринимательская деятельность. А то что прибыли нет, это уже проблемы такого "предпринимателя".

3. Под статью 171 УК РФ не подпадает, т.к. нет квалифицирующих признаков этого преступления: ведь ущерб никому не причинен:

Статья 171. Незаконное предпринимательство

1. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии либо без аккредитации в национальной системе аккредитации или аккредитации в сфере технического осмотра транспортных средств в случаях, когда такие лицензия, аккредитация в национальной системе аккредитации или аккредитация в сфере технического осмотра транспортных средств обязательны, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, за исключением случаев, предусмотренных статьей 171.3 настоящего Кодекса, -

наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев.

2. То же деяние:

а) совершенное организованной группой;

б) сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере;

в) утратил силу, -

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового.

Однако по ст.14.1 КоАП РФ вполне может попасть, т.к. должно быть ИП для такой деятельности:

Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)

1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 14.17.1 настоящего Кодекса, -

влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.

4. Можно привлечь. Т.к. высока вероятность, что часть суммы проводят вне сделки, а также могут недоплачиваться налоги.

1. Запретов по количеству нет, иное дело что предпринимательскую деятельность могут выявить -

КоАП РФ Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)

Если налоги все платить исправно, то могут и не заинтересоваться...

Когда все сделки - мимо налогов - справедливый вопрос органов - а в чём мотив? Точно заинтересуются после 5 сделок.

2. Вероятность интереса органов уменьшится, но при продаже более 10 квартир может и возникнуть.

3. Да, может возникнуть желание у контролёров-надзирателей побольше налогов брать чем при обычной продаже физиком...

4. Да, см. п. 1. Явно не идиот этим занимается (продажей), если цимуса нет - то в чём фишка? Точно заинтересуются.

1. Продавать можно сколько угодно, но это может привлечь внимание ИФНС по вопросу предпринимательской деятельности.

Налоговая может квалифицировать продажу нескольких квартир как предпринимательскую деятельность, вполне обоснованно. Если человек продает 1—2 квартиры, то у ИФНС вопросов не будет. А вот продажа трех и более квартир, которыми человек владел совсем недолго, может вызвать подозрение. Формально две квартиры вы переуступили, но для удобства я буду включать их в число проданных. Суть от этого не меняется: фактически вы продавали квартиры.

4. Может привлечь естественно в плане сокрытия налогооблагаемой базы

В действующем законодательстве нет критериев, сколько квартир нужно продать, чтобы это сочли предпринимательской деятельностью. Но важно не количество сделок, а фактические обстоятельства: как вы покупали имущество и потом продавали. И расценит ли инспекция вашу деятельность как предпринимательскую, будет зависеть от ваших пояснений: зачем вам столько квартир и почему вы их продавали по истечении небольшого промежутка времени.

2. Да будет со всех если они приобретены после 16 года и проданы до истечения 5 летнего срока.

3. Сначала ИФНС проанализирует, подпадаете ли под понятие незаконной предпринимательской деятельности а на необходимость уплаты налога не влияет.

Здравствуйте Роберт

По существу вопросов:

1. Ограничений по количеству продаж и покупки нет Можно руководствоваться Письмом Минфина России от 07.06.2019 г. № 03-04-05/41944

2. При продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов недвижимого имущества в отношении доходов, полученных от продажи одного из объектов недвижимого имущества, налогоплательщик вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере, установленном подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса и не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а доход от продажи другого объекта уменьшить на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого объекта

3. Не будет считаться не законным предпринимательством при уплате налогов

4. Не может быть основанием для реагирования ФНС. Рынок цены свободен и не монополизирован.