Вопросы по расторжению договора аренды - условия, соглашение сторон и последствия.

Здравствуйте Леонид Михайлович!

Если Вам так ценен Ваш арендатор, то Вы можете и дальше позволять ему диктовать свои условия, что более чем странно, так как Вы, а не он предоставляете в пользование свою недвижимость.

Для досрочного расторжения договора аренды Вы можете воспользоваться нормами ст. 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя ГК РФ, так как арендатор допускает существенное нарушение договора:

- своевременно не вносит арендную плату;

- не возмещает затраты на коммунальные услуги в установленные 5 банковских дней. Если эта норма заложена в договоре аренды

Аналогичные вопросы имеют большую судебную практику и в большинстве случаев суд вставал на сторону арендодателя

1. Аренду вы взыщите по дату (расторжения, либо отказа).

Второй пункт, на сейчас не работает, помещением он уже пользуется. Поэтому оно предоставлено. Они уже выполнены, т.е. с вашей стороны нарушений нет.

2. Нет это разные процедуры отказ это отказ, соглашение о расторжении это соглашение о расторжении. Второй вариант всегда предпочтительней.

3. Да без проблем, при расторжении в судебном порядке можно:

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

1. Если вы получите претензию о расторжении со стороны Арендатора, и в ответ направите свое согласие, то да это будет считаться фактически расторжением по соглашению, на условиях, изложенных в претензии и согласии.

Здравствуйте. Только через суд... Т.к у Вас в договоре есть " судебный" пункт)...

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или иными правовыми актами. В частности, п. 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрено право на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Кроме того, ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ предусмотрено специальное основание для одностороннего отказа арендатора, являющегося субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющего деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, от договора аренды здания, сооружения, нежилых помещений или их частей в случае отказа арендодателя от уменьшения арендной платы по требованию такого арендатора.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Поскольку в рассматриваемой ситуации договором не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, у арендатора отсутствует возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения принятых обязательств, в частности, по причине, указанной в вопросе. Договор аренды может быть расторгнут ТОЛЬКО в судебном порядке при наличии предусмотренных законом оснований.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, указаны в ст. 620, п.п. 2, 3 ст. 611, ст. 613 ГК РФ. Их анализ показывает, что указанная в письме арендатора причина не может выступать основанием, позволяющим арендатору требовать расторжения договора в судебном порядке, а является его предпринимательским риском. Вместе с тем следует учитывать, что договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора. Ссылка www.garant.ru

Желаю удачи. В.

Здравствуйте Леонид Михайлович

Условия по расторжению у вас в договоре оговорены как:

Арендатор вправе уведомить вас Арендодателя о расторжении договора аренды за 1 месяц.

Вы Арендодатель уже предоставили помещение, поэтому ссылка на чинение препятствия со стороны Арендатора не является основанием к расторжению договора аренды

2 пункт - по созданию препятствия или не предоставления помещения не действует в данном случае для основания к расторжению - основания к расторжению указаны в ст.620 ГК для арендатора

2.

При уведомление вас Арендатором о расторжении договора аренды и вашем согласии, расторжение происходит по соглашению сторон.

3. Если вы станете инициатором расторжения договора аренды по причине не оплаты аренды, то это уже не будет являться расторжением договора по соглашению.

Расторжение договора аренды по причине п.3 ст.619 ГК РФ-более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа Арендатор не вносит арендную плату

Здравствуйте, Леонид Михайлович!

Постараюсь Вам ответить по существу Вашего вопроса.

Вообще в идеале надо смотреть Ваш договор аренды. А вы его не прикрепили.

Если исходить из того что Вы написали, то оба пункта могут действовать, если не противоречат иным условиям договора (ст. 606 ГК РФ).

Если Вы согласны с расторжением, то при направленном уведомлении это еще не означает соглашения о расторжении. В данном случае под соглашением следует понимать двусторонний документ. Т.е. именно подписанное с двух сторон соглашение о расторжении договора.

Что касается пункта о многократном нарушении, то он должен реализовываться через суд. Пока в суд не обратились и суд не расторг договор считается что по этому пункту он не расторгнут.

Поэтому пока ничего никуда не переводит.

Ну и в целом надо исходить из того какую цель Вы преследуете.

Т.е. Вы вопросы задали, а чего хотите добиться не очень понятно.

Может быть исходя из цели и условий договора можно было бы какой то оптимальный вариант предложить.

Здравствуйте, Леонид Михайлович! Давайте по порядку.

1. Оба пункта действующие, пока в судебном порядке не доказано, что какой-то из пунктов признан недействительным (ст.166-181 ГК РФ). А вообще согласно статье 620 ГК РФ есть основания для расторжения договора аренды, предусмотренные законом, и если какие-то пункты договора не соответствуют закону, то можно за это зацепиться:

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Однако одного факта направления Вам уведомления о том, что если не снизите арендную плату, то договор будет в одностороннем порядке расторгнут арендатором, недостаточно. Разве что Вы подписались под таким условием в самом договоре. Мало ли чего хочет арендатор. Он вообще в своем уме?! В любом случае нужно видеть договор, чтобы что-то конкретное советовать.

2. Ваша готовность расторгнуть договор добровольно (ст.450-453 ГК РФ) не приводит ни к чему до тех пор, пока не заключите доп. соглашения о расторжении договора.

3. Нет, разве что стороны сами готовы подписать допник о расторжении. А так это основание для расторжения в судебном порядке. А если обе стороны готовы расстаться добровольно и без суда, то скорее меняйте этого арендатора на другого, более вменяемого.

Здравствуйте!

Если в договоре нет условия, которое даёт право арендатору расторгнуть договор (не за Ваши нарушения, а просто, потому что захотел), то здесь работает ст. 610 ГК РФ, которая говорит о том, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.