Юридическая оценка некоторых проявлений существующих арендных отношений нежилого помещения

Прошу дать юридическую оценку следующим проявлениям существующих арендных отношений при сдаче в аренду нежилого помещения Арендатору, бизнесом которого является сдача в субаренду арендованного помещения

1. Арендатор, несмотря на окончание периода пониженной арендной платы в соответствии с подписанным сторонами допсоглашением уже третий раз подряд продолжает перечислять пониженную арендную плату. Арендатору направлены два требования-уведомления о полной оплате, о текущей задолженности с выплатой пени, предусмотренной договором. Вопрос: подпадает ли практически половинная оплата аренды под положение ГК РФ, включенное в договор, о возможности расторжения договора по инициативе Арендодателя в случае, когда Арендатор более двух раз не вносит плату, а направленные требования являются необходимым уведомлением Арендатора при уже свершившимся не выполнении этих требований.

2.Арендный договор заключен на 15 лет, прошёл госрегистацию Арендатором по доверенности Арендодателя после заключения договора. Договором предусмотрена госрегистрация допсоглашений инициатором соглашений. Упомянутое в предыдущем пункте допсоглашение инициировано Арендатором, подписано сторонами 2 июня 2021 г. и по настоящее время им не зарегистрировано. Фактически действие его уже завершилось в октябре 2021 г. с выплатой Арендатором пониженной арендной платы на период действия этого соглашения.

Вопрос: к каким последствиям приводит не регистрация допсоглашения Арендатором и можно ли её рассматривать как недействительность соглашения с требованием к Арендатору доплатить арендную плату в полном, а не сниженном объёме (с начислением пени) за период действия соглашения с возвратом этих сумм после регистрации и не возврата этих сумм, если договор будет расторгнут до регистрации допсоглашения. Договор содержит положение о начале действия допсоглашения после его подписания, т.е. вопрос сводится к статусу допсоглашения до и после госрегистрации. Как госрегистрация изменяет статус соглашения?

3. Договор содержит положение ГК РФ о прекращении договора по инициативе Арендодателя в случае существенного ухудшения состояния помещения. Относится ли к этим ухудшениям снос Арендатором существовавших конструкций для маломобильных групп населения, создание эл. сети помещения без разработки проекта, технической документации на сеть, её монтажа в соответствии с требованиями правил устройства электроустановок, электрических испытаний сети специализированной лабораторией, в то время как сданное в аренду нежилое помещение имело сеть, удовлетворяющую проигнорированным Арендатором требованиям к электрическим сетям, их разработке, монтажу и испытаниям.

4. Арендатор, ссылаясь на не выгодность аренды помещения, выслал 15.11.2021 г. ультимативное требование о снижении арендной платы с угрозой расторгнуть договор через месяц после указанной даты в случае отказа заключения соответствующего доп. соглашения, получил от Арендодателя в ответ письма - о согласии с расторжением договора и о возможных схемах расторжения по инициативе каждой из сторон и по соглашению сторон, т.к. обе стороны согласны с расторжением договора, - о представлении предусмотренных договором документов и сведений,-с финансовыми претензиями Арендодателя по возмещению коммунальных услуг (удовлетворены) и оплате пониженной арендной платы и по другим вопросам. Стороны провели в декабре 2021 г. единственный телефонный разговор по согласованию сторонами арендной платы и не пришли к согласию. Арендатор не реализовал какие либо действия в связи с намерением расторжения, не отвечает ни словом, ни делом на письма Арендодателя, продолжает аккуратную выплату в обусловленные договором сроки заниженной почти в два раза арендной платы, что порождает у Арендодателя вопросы о сущности принятой Арендатором стратегии поведения.

Вопросы:-какие действия Арендодателя целесообразны в сложившихся отношениях,-какие действия целесообразно принять Арендодателю, чтобы обезопасить себя от ущерба, связанного с мнимым объявлением банкротства Арендатора, возможности официально прекращения деятельности фактического ООО Арендатора, как управляющей компнии через ФНС, путем продажи ООО, переуступки права аренды и т.д., декларируемого Арендатором вывоза им и по его распоряжению субарендаторами, вопреки положению ГК РФ о праве субарендаторов на аренду субарендуемых помещений непосредственно от Арендодателя, принадлежащего им имущества с предложением подписать акт о приёме-передаче помещения в течение 5 суток после вывоза имущества, и др. ухищрений, которые по мнению юриста, отвечающего на поставленный вопрос, возможны в описываемой ситуации.