Перевод дома в блокированную застройку - необходимость и правомерность действий имущественного комитета.

Здравствуйте, Алена!

В 2020 году Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2020 г. N 14-05253/20 в своем Письме разъяснила возможность постановки на государственный кадастровый учет блока жилого дома блокированной застройки

Согласно пункту 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной и отвечает требованиям части 2 статьи 49 ГрК, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки. Кроме того, судом отмечено, что в рассматриваемом случае части жилого дома должны являться самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением "жилое" (с соответствующим наименованием, в частности, "жилой дом блокированной застройки", "блок жилого дома блокированной застройки"), при условии, что вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем (эксплуатации) такого жилого дома, если такой дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.

Также сообщаем, что Минстроем России, как уполномоченным органом в сфере строительства и жилищной политики, ведется работа по законодательному определению понятий "многоквартирный дом", "жилой дом блокированной застройки", а также порядку приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства вида, назначения, разрешённого использования таких объектов недвижимости, в том числе земельных участков, на которых они расположены. (По имеющимся сведениям, в настоящее время законопроект дорабатывается в Правительстве Российской Федерации.)

В частности, проектом федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Градостроительный кодекс Российской Федерации (в части определения понятий "многоквартирный дом" и "жилой дом блокированной застройки")" (далее - законопроект) вводится понятие жилого дома блокированной застройки - жилого дома, имеющего общую (общие) без проемов стену (стены) или примыкающую (примыкающие) стену (стены) с соседним жилым домом (соседними жилыми домами), не имеющих общих помещений (в том числе расположенных над или под ними), а также общих лестниц, лифтов, коридоров, и каждый из которых расположен на земельном участке, образованном для размещения этого жилого дома, и имеет непосредственный выход на указанный земельный участок.

Кроме того, предлагается с даты вступления проектируемых положений в силу жилое помещение, соответствующее указанным выше признакам, признать жилым домом блокированной застройки без каких-либо дополнительных процедур и согласований, то есть в силу прямого указания закона.

Проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» принят Госдумой в первом чтении. Соответствующий документ кабмин внес в Госдуму в сентябре 2021 г. Принятые изменения предусматривают разграничение понятий «многоквартирный дом» и «дом блокированной застройки».

Сегодня по закону жилищный фонд включает в себя только три вида объектов: жилой дом, квартира и комната.

Но в последние годы в России появились и набирают популярность новые категории жилья, такие как таунхаус, лейнхаус, дуплекс и другие объекты блокированной застройки. Они относятся к категории жилого дома, но имеют ряд особенностей, согласно которым такой дом не является ни частным, ни многоквартирным. То есть фактически их правовой статус не определен. Часто владельцам такой недвижимости требуется обращение в суд для присвоения категории здания.

Принятие поправок прежде всего позволит устранить правовой пробел, возникший в жилищном законодательстве.

Но, пока этот Закон не вступит в силу, придется через суд признавать подобные объекты "домом блокированной застройки".

В данном случае Администрация права.

Полный текст Письма можно посмотреть здесь: www.garant.ru