Как заключить безопасную сделку при покупке квартиры - выбор документа и формы оплаты задатка, возможности оставить лазейки продавцу.

Question

Сделка пройдет через три месяца, какой документ заключить с продавцом и в каком формате оплатить задаток перед покупкой квартиры, чтобы быть уверенным, что сделка точно состоится и все обсужденные параметры будут соблюдены? Я могу ввести требования снять объявление с публикации? Какие остаются лазейки у продавца продать с этим документом и задатком все равно не мне?

Садыков Ильдар Фанисович · Accepted Answer

Здравствуйте, Алексей! В таком случае заключают предварительный договор согласно статье 429 ГК РФ, с условием о задатке (ст.380-381 ГК РФ), согласно которому стороны обязуются в срок, указанный в предварительном договоре, заключить основной договор на условиях, оговоренных предварительным договором. В договор Вы вправе требовать внести условие о снятии публикации. Лазейка может быть в расторжении предварительного ДКП, например, на основании ст.450 или 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, да и по любым основаниям, которые влекут расторжение договора и прекращение обязательств по нему. Кроме того, нужно смотреть конкретные формулировки договора, которые могут позволить уйти от ответственности, и потребовать устранить их. Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств 1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Елесин Александр Владимирович · Answer

Для осуществления Ваших желаний может помочь предварительный договор с задатком - ГК РФ Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Задаток отдельно оформляется - ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке Условия о снятии объявлении о продаже может быть включено в предварительный догори и штраф предусмотрен за неисполнение. Но 100% гарантий никто не даст - максимум - ответственность за неисполнение. Хотя всё конкретно!

Озереденко Светлана Николаевна · Answer

Здравствуйте Алексей! 1. Вам необходимо заключить Предварительный Договор купли-продажи недвижимости (ПДКП) с соглашение о задатке! 2. В данном предварительном договоре, Вы должны учесть абсолютно все условия основной сделки. Это и задаток сумму, и последствия не исполнения. 3. Включить обязательно в договор ст. 380-381 ГК РФ ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Вы как покупатель должны потребовать предоставить все справки по коммунальным платежам, что нет задолженности, прошу заметить справки, а не квитанции это важно. В случае если продавец отказывается от сделки, то сумму задатка должен вернуть в 2-х размере, об этом и говорят ст. выше описанные. Требовать снять объявление с момента подписания ПДКП, так же прописать в договоре о снятие с регистрационного учета, передача ключей, если остается мебель обязательно ее вписать в ПДКП, когда освобождение квартиры и т.д. Подписывается всеми сторонами по одному экземпляру каждому. Всего Вам наилучшего!

Кочетков Александр Владиленович · Answer

Вам необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. В договор можете включить любые свои требования и пожелания, но с согласия др. стороны. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Желательно сделку проводить с задатком, это стимулятор для обеих сторон и выступает в качестве гарантии о серьезности сделки. В случае расторжения договора следует применить неустойку по закону, продавец должен заплатить двухкратную компенсацию от размера задатка. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. - см. ст. 380, 429, 450-451 ГК РФ.

Удалено · Answer

Алексей, добрый день. Я могу ввести требования снять объявление с публикации? Можете включить такое условие. ______ В данном рассматриваемом случае Вам необходимо заключить предварительный договор, в силу положений статьи 429 ГК РФ По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора ______ Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. _______ Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой заключение основного договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Из анализа указанных правовых норм следует, что принцип свободы договора предполагает, в частности, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (абз 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ). Предварительный договор служит примером такого добровольно принятого обязательства. _______ Лазейки тоже могут быть, если Ваш оппонент задумает Расторгнуть договор по статье 451 ГК РФ С уважением.

Как заключить безопасную сделку при покупке квартиры - выбор документа и формы оплаты задатка, возможности оставить лазейки продавцу.

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

Как обезопасить себя при покупке недвижимости у пожилого собственника сделкой альтернативной

Через несколько дней продавцы начали требовать оригиналы обратно, ссылаясь что удерживание документов не законно.

Необходиомость взятия задатка от покупателей для уверенности в продаже квартиры

Как правильно оформить документы при продаже квартиры, когда покупатель просит подождать 1-2 месяца?

Продавец квартиры отказывается предоставить документы и отправляет неподписанный договор

Как избежать неприятностей при покупке комунальной 2-комнатной квартиры с несовершеннолетними и взрослыми собственниками?

Несет ли Администрация рынка ответственность за то,что не все продавцы имеют налоговые документы?

Как разрешить разногласия между риэлтором и покупателем по поводу способа оплаты и сохранить задаток в случае невыполнения сделки

Какие документы нужно потребовать у продавца квартиры при покупке её, чтоб быть уверенным что сделка закона.

Должен ли я возвращать деньги если мои продавцы откажутся мне вернуть мой задаток?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59