Спор о продлении аренды земельного участка для кооператива гаражей в связи с планами на застройку.

Добрый день.

Для строительства коллективных и индивидуальных гаражей земельные участки предоставлялись в пожизненное наследуемое владение или в аренду. В настоящее время такая возможность установлена п. 1 ст. 264 ГК РФ. Порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, определен в ст.ст. 28, 34 ЗК РФ. При этом лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2 ст. 264 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). То есть сама конструкция данного обязательственного правоотношения не предполагает возникновение у арендатора права собственности на объект аренды после прекращения договора, если, конечно, в нем не содержится условие о праве выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).

После окончания срока действия договора аренды металлические гаражи должны быть демонтированы по требованию администрации. В противном случае все негативные последствия возлагаются на лиц, самоуправно занимающих земельный участок.

Возможность приобретения права собственности на земельные участки действующим законодательством ограничена. Как следует из п. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 28 ЗК РФ по общему правилу предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Однако предоставление земельных участков в собственность граждан может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.

Один из таких случаев регламентирован п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). В абзацах 1, 2 указанного пункта установлено, что если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ (то есть до 30 октября 2001 г.), в том числе и для индивидуального гаражного строительства, на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, то гражданин, обладающий земельным участком на таком праве, управомочен зарегистрировать право собственности на этот земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.* (1) При этом если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на такой земельный участок, не указано право, на котором он предоставлен, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности. Исключение опять же составляют земельные участки, которые в соответствии с федеральным законом не могут предоставляться в частную собственность.

Другой способ приобретения права собственности на землю сформулирован в ст. 36 ЗК РФ, закрепляющей исключительное право на приватизацию земельных участков гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, строений, сооружений. Смысл исключительного права на приватизацию таких земельных участков заключается в преимущественном праве собственника недвижимого имущества на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка, на котором расположена данная недвижимость.

Для определения того, является ли объект недвижимым имуществом, необходимо оценить его соответствие всем установленным законодательством признакам недвижимости.* (2) Кроме того, требуется, чтобы этот объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, иначе он признается самовольной постройкой (п. 1 ст. 222, ст. 263 ГК РФ), и данное обстоятельство исключает возможность признания за владельцем права собственности на возведенное строение (смотрите, к примеру, решение Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода по делу N 2-3442/2010).

В большинстве случаев суды исходят из того, что отсутствие у сооружения фундамента, который обеспечивает его прочную связь с землей, свидетельствует о том, что такой объект не может квалифицироваться как недвижимость (смотрите, например, определение ВАС РФ от 15.06.2007 N 6994/07, ФАС Поволжского округа от 16.02.2009 N А 57-2919/2008, решение Костомукшского городского суда Республики Карелия от 29.10.2009, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: kostomukshsky.kar.sudrf.ru, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 09.08.2012 по делу N 33-8089/12).

Металлический гараж, не имеющий капитального фундамента, не обладает признаками недвижимого имущества и по своим физическим характеристикам относится к движимым вещам.

Не могут быть приобретены данные земельные участки в собственность владельцев гаражей и в силу приобретательной давности. На основании п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При этом в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств.