Как повлияет отсутствие регистрации на договор купли-продажи недвижимости?

Question

Дорогие товарищи. 
Ситуация следующая. У меня покупают дом. Начали готовить договор, покупатель обрадовал тем, что он продал прошлый дом, и по требованию своих покупателей быстренько выписался. Без регистрации он уже третью неделю. То, что он попадает на штраф, без вариантов, это я и так знаю. Вопрос - пропустит ли Росреестр договор, в котором нет регистрации гражданина покупателя, или указать последнюю?

Тимошенко Сергей Юрьевич · Accepted Answer

Отсутствие в паспорте штампа о месте постоянной/временной регистрации, не является препятствием для сделки по продаже и приобретению недвижимости.

В силу ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" регистрационный учет граждан Российской Федерации имеет уведомительный характер и отражает факты прибытия гражданина Российской Федерации в место пребывания или место жительства, его нахождения в указанном месте и убытия гражданина Российской Федерации из места пребывания или места жительства.

В соответствие с положениями ст. ст. 25, 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" , среди оснований для возврата заявлений и документов, приостановки совершения регистрационных действий, отказа в государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом отсутствует вышеуказанное обстоятельство.
 В соответствие с ст. 9 вышеуказанного Закона, в Реестр прав на недвижимости в части сведений о физических лицах, за которыми зарегистрированы права на объекты недвижимости, записи о предыдущих правообладателях указывается лишь страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (если такой номер присвоен в установленном порядке).

В положениях Главы 3 Гражданского кодекса РФ, касающихся вопросов правоспособности граждан (физических лиц) так же отсутствуют какие-либо ограничения иметь гражданские права по вышеуказанному основанию.

Росррестр обязан осуществить регистрационные действия в Вашем случае.
В части уточнения - указывайте как в паспорте - снят с регистрационного учета, адрес, дата.

Садыков Ильдар Фанисович · Answer

Здравствуйте, Руслан! Пропустит. Для правоспособности и заключения сделок не обязательно иметь регистрацию по месту жительства (п.16-18 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713), требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Так что заключайте договор купли-продажи (ст.549 ГК РФ) и регистрируйте право в Росреестре. По этой причине не должно быть проблем.

Агинский Станислав Михайлович · Answer

Здравствуйте. Да, можно. Отсутствие у гражданина регистрации по месту жительства или пребывания никак не ограничивает его в покупке недвижимости. Не имеет значение покупается квартира на вторичном рынке или в новостройке. Право на покупку имущества дано п. 2 ст. 35 Конституции РФ — «каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Но есть другая проблема.

Все сделки с недвижимостью регистрируются на основании Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В п. 2 ст. 21 данного закона написано, что в тексте документах, представленных для осуществления государственной регистрации прав (в нашем случае это договор купли-продажи), должны быть ФИО физических лиц и адреса их места жительства. Согласно ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1, местом жительства является адрес, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает.

В договоре купли-продажи местом жительства покупателя можно указать адрес прежней прописки или вообще любой другой. Хоть придумать. Главное, чтобы адрес действительно существовал. Никто и ничего проверять не будет. Сделку спокойно зарегистрируют, даже когда в паспорте вообще нет штампов о регистрации.

Ниже я перечислю различные формулировки, как можно в договоре купли-продажи указать место жительство:

«

проживающий (ая) со слов по адресу — адрес последней прописки по паспорту или любой другой»

«

ранее зарегистрированный (ая) по адресу — адрес последней прописки, указанный в паспорте»

«снят (а) с регистрационного учета по адресу — адрес последней прописки, указанный в паспорте»

Кочетков Александр Владиленович · Answer

Покупатель не обязан иметь регистрацию для совершения сделки купли-продажи.

Да, покупатель заплатит штраф, но к сделке это не имеет никакого отношения.

- см. ст. 454 ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 2 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ»

Руслан · Answer

А в договоре, в графе "регистрация" написать по последней регистрации? Или вообще ничего не указывать?

Как повлияет отсутствие регистрации на договор купли-продажи недвижимости?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Похожие вопросы

Как правильно оформить договор при наличии двух покупателей для покупки земельного участка без строения

Возможность Покупателя заявить требования о возмещении убытков от Конечного покупателя в адрес Поставщика

Друг продал мотоцикл без документов несовершеннолетнему - правомерны ли требования родителей вернуть деньги?

Игрушка, проданная через сайт, вызвала спор между покупателем и продавцом - чья вина?

Возможный срыв сделки - вопрос штрафа за задаток по договору купли-продажи дома с земельным участком

Передача отгруженного товара при переуступке прав требования в договоре поставки

Переуступка квартиры в новостройке - Риски для третьего покупателя без платежки от первого покупателя

Требования Росреестра при расторжении договора о покупке дома по материнскому капиталу и их законность

Проблемы с регистрацией автомобиля из-за ошибки в ДКП и продажи без перерегистрации - как решить и нужно ли участие продавца.

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59