Просветление перспектив добросовестных покупателей в ситуации банкротства застройщика недвижимости.

Здравствуйте, Оксана!

Все зависит от того, просил ли управляющий применить к недействительным сделкам последствия недействительности сделок. Если просил и суд данное требование удовлетворил, то все последующие сделки становятся недействительными и не зависят от способа признания права собственности добросовестных приобретателей.

ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Понятия "основы правопорядка" и "нравственность", как и всякие оценочные понятия, наполняются содержанием в зависимости от того, как их трактуют участники гражданского оборота и правоприменительная практика, однако они не являются настолько неопределенными, что не обеспечивают единообразное понимание и применение соответствующих законоположений. Статья 169 ГК Российской Федерации указывает, что квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, т.е. достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит - заведомо и очевидно для участников гражданского оборота - основам правопорядка и нравственности. Антисоциальность сделки, дающая суду право применять данную норму Гражданского кодекса Российской Федерации, выявляется в ходе судопроизводства с учетом всех фактических обстоятельств, характера допущенных сторонами нарушений и их последствий.

Всё решается в арбитражном суде - гадать особого смысла не вижу - всё конкретно по каждому заявлению КУ и каждому приобретателю.

Перспективы две - это очевидно. Отменят одно - отменят и всё остальное.

Нотариус, возможно, не ответит ни копейкой - хотя можно и нужно попытаться применить положения об ответственности нотариуса-

"Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 14.07.2022) (с изм. и доп., вступ. В силу с 29.09.2022)

Статья 17. Ответственность нотариуса

Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей.

...

Исковая давность тут работает несколько иначе.

Изучите -

Статья 61.1. Оспаривание сделок должника

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

Статья 61.3. Оспаривание сделок должника, влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами

Статья 61.4. Особенности оспаривания отдельных сделок должника.

Согласно п.1 ст. 94 и п. 1 ст. 129 Закона о банкротстве со дня введения внешнего управления (открытия конкурсного производства) арбитражный управляющий принимает на себя полномочия органа управления должника. Соответственно, у него имеется право от имени должника также оспаривать совершенные им сделки и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

При наличии таких оснований действуют общие правила ГК РФ о сроках, и, соответственно, годичный срок может быть увеличен. Это становится важным, когда имеются основания для признания сделки ничтожной.

Ничтожные сделки считаются недействительными с момента их заключения, независимо от признания их таковыми в суде.

Срок исковой давности по ним составляют три года. (п. 1 ст 181 ГК РФ).

Так в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.11.2015 г. № Ф 08-7752/15 по делу № А 32-4086/2012 суд указал, что заявленное требование о признании недействительным в силу ничтожности кредитного договора как не соответствующего положениям гражданского законодательства (ст. 1, 9, 166, 167, 819 ГК РФ) не может быть оспорено конкурсным управляющим по специальным основаниям Закона о банкротстве.

Поэтому, как отметили суды, на данное требование конкурсного управляющего распространяется трехлетний срок исковой давности, предусмотренный п.1 ст. 181 ГК РФ, течение которого началось со дня, когда началось исполнение сделки.

Таким образом, если арбитражный управляющий просил применить к недействительным сделкам последствия недействительности сделок согласно нормам ст. 167 ГК РФ, то все заключенные ДДУ признаются соответственно недействительными.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Оксана, добрый день.

Да, у конкурсного управляющего есть право отменить все сделки по цепочке возвращая имущество в конкурсную массу, ведь согласно статьи 167 ГК РФ указано, что

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре

Исковая давности здесь также работает.

Исходя из условий Вашего вопроса и уточнения к нему, сообщаю Вам, что можно подать

иск к управляющему о признании сделки действительной на основании принятого судебного Акта арбитражем (Вы нам его процитировали в уточнении)

________

В иске Ссылайтесь на статью 302 ГК РФ.

________

Желаю вам удачи!

С уважением, Дарья Алексеевна

Здравствуйте Оксана!

Как правильно указали коллеги, тут самое главное это то, что важно арбитражный управляющий просил или нет применить к недействительным сделкам последствия недействительности сделок согласно нормам ст. 167 ГК РФ, если просил, то все заключенные ДДУ признаются соответственно недействительными.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 28.06.2022, с изм. от 21.07.2022) "О несостоятельности (банкротстве)"

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

При оспаривании сделки по общим основаниям сроки исковой давности устанавливаются не в размере года, а как три года. Ничтожные сделки считаются недействительными сразу после их подписания независимо от решения суда, но заявление о признании сделки ничтожной можно подать в течение 3 лет на основании п. 1 ст. 181 ГК.

На данный момент нужно оспаривать на основании ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Всего Вам наилучшего!

Здраствуйте!

У конкурсного управляющего есть право отменить все сделки

ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Вот текст решения:

Конкурсный управляющий ООО «X» в соответствии с требованиями закона о банкротстве уведомляет заинтересованных лиц о том, что Арбитражным судом города Москвы было рассмотрено заявление о признании сделок недействительными, по результатам которого вынесено следующее определение:

Признать недействительным договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома от, который был зарегистрирован Управлением Росреестра, заключенный между ООО «X» и физ лицом

Взыскать с физ лица в пользу ООО «X» денежные средства в сумме _____ рублей.

И еще один типовой текст определения:

Признать недействительным договор от о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, зарегистрированный Управлением Росреестра по г. Москве, заключенный между ООО «X» и физ лицом.

Признать недействительным соглашение от ______об уступке права требования по договору от между физ лицом 2 и физ лицом 2.

Признать недействительной сделку – акт приема-передачи от ____нежилого помещения No площадью., расположенного по адресу: г. Москва,, между ООО «X» и физ лицом.

Применить последствия недействительности сделки –взыскать с физ лица в пользу ООО «Х» денежные средства в размере рублей.

Это типовые определения по двум проданным объектам, которые потом приобретали уже 3 и и тд покупатели. Следующие приобретали в 2017 м и далее годах.