4 собственника в здании - как регулировать права и обязанности?

Question

Есть Здание, где находится 4 собственника и у каждого свои кадастровые номера занимаемых помещений. Это не общая совместная собственность.
Это не дом и даже не часть дома! 

Возникают сразу вопросы:
1. Как регулировать взаимоотношения всех 4 х собственников?
2. Как конкретно определить режим общего имущества и какое это имущество? Крыша, прилегающая территория, что еще? Что если коммуникации только в собственности одного собственника, то какие права у остальных 3 х? 
3. Если один кто-то не принимает участие в очистке крыши или в ремонте коммуникаций, то как понудить оплатить общий счет остальных собственников?

Миролюбова Людмила Вячеславовна · Accepted Answer

Если все помещения в здании принадлежат по праву собственности четырем собственникам, остальные помещения здания, являющиеся помещениями общего пользования (подвал, лестничные пролеты, крыша, общие коммуникации и т.д.) по аналогии ст. 36 ЖК РФ принадлежат всем собственникам помещений данного здания по праву общедолевой собственности с долями в праве пропорциональными занимаемым ими помещениям.

Все собственники помещений в здании солидарно несут ответственность за надлежащее состояние как общих коммуникаций, так и помещений общего пользования.

Если между собственниками не достигнуто соглашения о порядке пользования всем зданием (не выбрана управляющая компания, не заключены договоры на уборку и содержание помещений общего пользования), следует утвердить порядок пользования зданием и помещениями общего пользования в суде в соответствии со ст. 247 ГК РФ.

Согласно ст. 247 ГК РФ:

1.Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Ладов Артем Викторович · Answer

Здравствуйте, необходимо заключить соглашение о порядке пользования общим имуществом (крыша, земельный участок, подвал, коммуникации) и порядка несения расходов на его содержание. В случае не заключения такого соглашения устанавливать порядок через суд. Если кто-то один не участвует, с него можно взыскать неосновательное обогащение в размере пропорциональной доле суммы расходов затраченных на очистку и ремонт.

Окулова Ирина Владимировна · Answer

Примените Постановление Правительства РФ 491, по земле - в равных долях. Ст. 44 ЖК РФ - общее собрание.

Коршунова Юлия Геннадьевна · Answer

Добрый день. 
1. Содержание общего имущества - обязанность собственников по закону. Для удобства обычно заключают Соглашение о порядке..., но для заключения такого соглашения все собственники должны договориться между собой, оно подписывается только добровольно. 
2. Все здание и прилегающая к нему территория, кроме самих помещений в собственности - это общее имущество. Коммуникации, как правило, тоже в общее имущество входят, но если в данном случае у них есть собственник, он обязан предоставлять остальным собственникам доступ и возможность их использования на обычных условиях, аналогично с управляющей компанией. 
3. Все проблемы с неоплатой счетов, не предоставлением доступов и т.д. решаются в судебном порядке, т.к. только у суда есть право на принуждение.

Ганнибал · Answer

Спасибо за ответы.

Каким образом определяется помещения общего пользования? С крышей все понятно! 
Но подвал не входит в границы собственности других собственниках и что им там делать, если нет коммуникаций? 
Лестничные пролеты также не ведут в имущество других собственников.

4 собственника в здании - как регулировать права и обязанности?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Жилищный кодекс Российской Федерации (ред. от 20.02.2026)

Похожие вопросы

Является ли крыша магазина в МКД общим имуществом - Споры между УК, собственниками жилых помещений и владельцем нежилого помещения

Имею нежилое помещение в многоквартирном доме - вопросы о капитальном ремонте и оплате

Является ли мансардная крыша многоквартирного дома общим имуществом?

Кто должен оплачивать ремонт крыши в пристроенном здании к многоквартирному дому?

Ответственность за содержание инженерных коммуникаций и подвального помещения - кто обязан оплачивать их обслуживание?

Вопрос о возможности оформления права собственности на нежилые помещения без участия собственников квартир

Обязана ли я оплатить дополнительный взнос на ремонт крыши жилого дома, если крыша моего помещения отдельная?

Статья 36 - Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, включая технические этажи

Кто должен оплачивать ремонт общедомового имущества - вопросы и ответы для собственников многоквартирного дома.

Столкновение интересов - частная или общая собственность на участок крыши в многоквартирном доме?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59