Продажа ипотечной квартиры и договор дарения - влияние на налог при продаже второй квартиры

Здравствуйте Игорь!

Если супруга оформит дарение второй квартиры, то отчуждаемая кв становится единственным жильем с применением трехлетнего срока владения для освобождения от ндфл при продаже.

[quote][/quote] Согласно пп. 4 п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, если на момент продажи квартиры она находилась в собственности три года и более, а также является единственным жильем, то при продаже такой квартиры налог платить не нужно и декларацию подавать не надо.

Здравствуйте Игорь!

Все бы можно было бы сделать на Ваших условиях, но есть одно существенное препятствие Вашим планам.

Пока ипотечный кредит не выплачен, квартира Вам не принадлежит, а находится в залоге у банка, что отдельно установлено ст.346. Пользование и распоряжение предметом залога ГК РФ

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Сделку по продаже квартиры, находящуюся в залоге, Росреестр Вам не зарегистрирует без согласия залогодателя. Т.е. банка

При этом, даже если банк и даст согласие, то нет никакой гарантии, что покупатель соответствует требованиям банка для заемщика.

Здравствуйте Игорь

Да, такой вариант возможен. При отчуждении не ипотечной квартиры по договору дарения 1/3 и 2/3 долей на ребенка в качестве представителя ребенка, в графе правообладатель квартиры будет записан ребенок, тогда возможно при продажи ипотечного жилья применить 3 х летний срок владения для освобождения от налога при продаже в соответствии с п.4 ст.217.1 НК РФ

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 28.12.2022) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2023) НК РФ Статья 105.1. Взаимозависимые лица

2. С учетом пункта 1 настоящей статьи в целях настоящего Кодекса взаимозависимыми лицами признаются:

11) физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Контролируемой считается сделка между взаимозависимыми лицами, которая подлежит проверке со стороны ФНС на предмет необоснованного уменьшения или увеличения налогооблагаемой базы.

Контролируются ФНС сделки между взаимозависимыми лицами, которые: образуют суммы, подлежащие обложению НДФЛ.

Проверив сделку между взаимозависимыми лицами, ФНС может оштрафовать участников и доначислить налог для его плательщика, если посчитает, что база по нему была безосновательно уменьшена. Признание участников сделки взаимозависимыми осуществляется исключительно в налоговых целях.

Таким образом, если супруга оформит договор дарения ст 572 ГК РФ на вторую (неипотечную) квартиру на Вашего ребёнка 9 лет, то такая сделка является согласно статьи 105.1 НК РФ сделкой между взаимозависимыми лицами. Такие сделки в целях налогообложения контролирует ФНС. В Вашем случае не нужно большого ума. чтобы понять цель этой сделки-избежание уплаты НДФЛ.

Почему то на этот весьма существенный момент не обращают в своих ответах другие юристы.

Ваши рассуждения были бы верны, если бы отчуждение этой второй квартиры было сделано бы не взаимозависимому лицу, тогда на основании подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ можно было бы не платить налог. А так вы рискуете попасть на штрафные санкции и начисление налога за совершении сделки дарения между взаимозависимыми лицами

Удивительно как юристы в своих ответах не обращают внимание на такой важнейший момент как совершение сделки между взаимозависимыми лицами ст 105.1 НК РФ. В вашем случае для налоговой инспекции не составит труда доказать истинную цель этой сделки-избежать уплаты НДФЛ

Здравствуйте, Игорь! Будет применима норма о единственном жилье, при продаже которого применим 3-летний срок для продажи без уплаты налога согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ (3-летний срок в этом случае действует, т.к. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)).

В этом случае согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности

Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Если супруга оформит дарение второй квартиры, то отчуждаемая кв становится единственным жильем с применением трехлетнего срока владения для освобождения от ндфл при продаже.

Здравствуйте!

Данный вариант возможен.

Если на момент продажи квартиры она находилась в собственности три года и более, а также является единственным жильем, то при продаже такой квартиры налог платить не нужно и декларацию подавать не надо.

Так по закону.

пункт 17.1 статьи 217, пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ