Брачный договор с передачей доли на ипотекованную квартиру - законность и последствия

Нотариус имеет право заключать брачный договор, включая условия отчуждения имущества супругов, если такое соглашение не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц. В вашем случае, если на момент заключения брачного договора квартира находилась в обременении у банка, нотариус должен был убедиться, что бывшая супруга была ознакомлена с этим обременением и согласна на условия договора.

Если ваша бывшая супруга подписала брачный договор, в котором вы передавали ей свою долю в квартире в обременении, то она могла бы вступить в право собственности на эту долю, даже если квартира была в ипотеке. Однако, если вы в дальнейшем закрыли ипотеку, то квартира уже не находится в обременении и бывшая супруга не сможет претендовать на нее на основании брачного договора.

Пока долг не погашен, вы должны согласовывать с банком не только дополнительные соглашения к ДДУ, но и все сделки по отчуждению квартиры.

П. 2 ст. 346 ГК РФ

То есть если собственность на квартиру еще не оформлена, то без согласия банка уступить свои права по ДДУ нельзя. А после регистрации прав на квартиру ее нельзя продавать, дарить или обменивать без согласия банка.

Иногда банки ссылаются на такое ограничение, чтобы запретить супругам-созаемщикам заключать соглашения о разделе квартиры, например брачный договор. Но на самом деле этот вопрос не так однозначен, как считают банки: по сути, брачным договором вы не отчуждаете квартиру, а определяете доли в праве на нее.

Сообщество 03.02.21

Есть ли альтернатива брачному договору?

В 2016 году Верховный суд указал, что ипотека на купленную за счет средств маткапитала квартиру не препятствует ее разделу между супругами. Для примера Верховный суд разобрал конкретное судебное решение.

У супругов появился второй ребенок, и они воспользовались маткапиталом, чтобы купить квартиру в ипотеку. Впоследствии супруги развелись. В результате бракоразводного процесса суд определил каждому из членов семьи по 1/4 доли в квартире. Банк подал апелляционную жалобу: по его мнению, раз квартира в ипотеке, то ее раздел необходимо согласовать с банком.

Апелляционный суд с банком не согласился: определение долей супругов и детей — это не отчуждение квартиры. К тому же раздел права собственности на доли никак не нарушает права банка, так как квартира продолжает оставаться в ипотеке.

П. 11 обзора ВС РФ от 22.06.2016PDF, 518 КБ

Сейчас такой подход часто применяется судами в бракоразводных процессах, даже если квартира не оплачивалась средствами маткапитала. Суды отмечают, что при разделе жилья между супругами права банка не нарушаются: квартира не выбывает из залога, а у банка по-прежнему есть его залоговое право, но с другим составом должников.

Если на момент составления брачного договора, квартира находилась в залоге, то нотариус мог удостоверить договор с согласия банка, уверена согласие было иначе бы нотариус отказал. Бывшая супруга должна была зарегистрировать переход права в Росреестре