Продажа дома и доли земельного участка - риски и проблемы связанные с соседним не зарегистрированным домом

Кирилл Викторович, если дом в собственности, а участок в обще долевой собственности, то всегда есть риски, и нужно ждать проблем. Вам нужно разделённый участок так закрепить, чтобы не было разногласий по нему и в будущем, а именно, провести его замеры и определить пользование, соглашением заверенным нотариально, а затем их зарегистрировать. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.04.2023) "О государственной регистрации недвижимости"

Статья 59. Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа

1. Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Порядок пользования ранее установленный не действует при смене собственника. Это раз. Хотя надо уточнять, как этот порядок установлен - я про пользование земельным участком.

Два - соседство близкое всегда чревато разборами и спорами. При неразделённой земле - придётся землю всё же делить и новые 2 участка образовывать так или иначе -

ЗК РФ Статья 11.4. Раздел земельного участка

- тут возможны споры и судебная экспертиза.

Изначально нормы нарушены по домам и прочему - дома на расстоянии 1 метра - это нонсенс!

Вывод: Не рекомендую я Вам подобное покупать.

Добрый день! В вашем случае будет действовать ст 247 ГК РФ

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Для строительства жилого дома нужны будут подписи всех собственников. Вернее уведомление о планируемом строительстве на основании ст. 51.1. ГрК РФ вы сможете подать самостоятельно, но документы нужно будет прикладывать всех собственников участка.

Здравствуйте Кирилл Викторович еще раз!

Первый "подводный камень" в том, что при разделении земельного участка на доли в натуре между братьями сразу же будет нарушен СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан. Здания и сооружения» с изменениями 2018 года и СП 53.13330.2019. Также необходимо учитывать СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»

В этих СНиП минимальное расстояние между домами должно составлять не менее 3 метров

Второй "подводный камень" в том, что в Вашем случае нарушены нормы п.7.1 СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* , которые устанавливают

Расстояния от окон жилых помещений (комнат), кухонь и веранд жилых домов до стен жилых домов и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 м. Расстояние от границ участка должно быть не менее, м: до стены жилого дома - 3; до хозяйственных построек - 1. При отсутствии централизованной канализации расстояние от туалета до стен ближайшего дома необходимо принимать не менее 12 м, до источника водоснабжения (колодца) - не менее 25 м.

При возведении мансарды рекомендую обратить внимание на Письмо Росреестра от 12.05.2020 N 4200-АБ/20 "О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства" , в котором указано

Виды разрешенного использования земельного участка "Для индивидуального жилищного строительства", "Ведение садоводства" согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540, также предусматривают размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

Т.е., если дом с мансардой превысит высоту в 20 метров и количество этажей будет более 3-х, то Вы дом на кадастровый учет не поставите и изменения в Росреестре Вам не зарегистрируют

При возведении мансарды рекомендую обратить внимание на Письмо Росреестра от 12.05.2020 N 4200-АБ/20 "О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства" , в котором указано

Виды разрешенного использования земельного участка "Для индивидуального жилищного строительства", "Ведение садоводства" согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540, также предусматривают размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.