Продажа квартиры после оплаты ипотеки с использованием мат. капитала - кто имеет право на доли и как получить разрешение от опеки?

Добрый день!

Для начала вам следует определить размер ваших долей в квартире с учётом ваших личных платежей: определяется ваши личная доля, приобретённая до брака; оставшаяся делится с учётом материнского капитала.

Можете это сделать нотариальным соглашением или в судебном порядке.

После определения долей обращайтесь в опеку.

Вы купили до брака, а потому ст.34 СК РФ тут не работает и не действует.

ДОлю пропорционально цене покупки, МК самые минимальные от МК - себе, бывшей и двоим детям.

На продажу, да согласие обоих родителей ребенка собственника нужно в силу ст.37 ГК РФ, так как опека просит согласие обоих родителей, а уже потом выдает своё решение по заявлению о выдаче разрешения на продажу.

Соглашение о выделе долей с бывшей, затем регистрация права собственности путем сдачи соглашения в Росреестр через МФЦ, затем получение разрешения опеки - обратиться письменно за разрешением, указать, какие Вы видите перспективы покупки жилья детям...

Здравствуйте.

Вы должны выделить доли четверым: вам, супруге и детям супруги в равных долях, исходя из стоимости материнского капитала. То есть можно больше, но меньше нельзя (ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 28.12.2022)

"О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"

(с изм. и доп., вступ. В силу с 01.04.2023)

То, что куплена до брака это значит, что у вас будет самая большая доля, а у детей и жены только исходя из маткапитала.

Интересы ребенка представляют оба родителя, если они не лишены прав и не ограничены в них. То есть тогда нужно и у отца ребенка получать согласие. А потом после продажи, детям должны быть выделены доли в новом жилье в размере, не меньшем, чем доли в продаваемом желье.

Здравствуйте, Илья!

Поскольку на погашение части ипотеки Вами использовались средства материнского капитала, то в праве собственности на эту квартиру должны быть выделены доли и обоим детям, и супруге.

Это следует из содержания части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей":

4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению...

Это императивное требование закона, которое нельзя обойти.

При этом не имеет значения то, что квартира куплена Вами до заключения брака, потому что использовав материнский капитал, Вы взяли на себя в силу закона (вышеуказанной нормы) обязательство выделить доли супруге и детям. Иначе материнский капитал нельзя было бы использовать.

После выделения долей для продажи этой квартиры надо будет действительно получать разрешение органа опеки.

И отец первого ребенка Вашей супруги действительно должен будет давать согласие на продажу доли этого ребенка.

Вопрос о том, что Вы теперь не можете продать свою квартиру без разрешения постороннего человека, юридически звучит некорректно. Это теперь не Ваша квартира. Поскольку был использован материнский капитал, то квартира должна быть уже в долевой собственности.

И согласие постороннего человека теперь надо получать не для продажи Вашей квартиры, а для распоряжения (продажи) долей ребенка, отцом которого является этот посторонний человек. Поэтому, увы, но тут всё законно.

Исходя из сути вопроса можно распределить доли исходя из стоимости квартиры по отношению к сумме материнского капитала у детей, например 1/50 и 1/50, а Вам с учётом того, что квартира куплена до брака тоже 3/50 жене, а Вам (45/50 или 9/10), после чего получить разрешение опеки на продажу долей детей с выделением им таких же долей в новом жилье!

Здравствуйте Илья

1 По стандартной схеме при использовании материнского капитала в погашение долга по ипотеке согласно п.4 ст.10

Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 28.12.2022) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.04.2023) доли нужно выделить на всех и далее при продаже недвижимости у органа опеки получать разрешение на продажу

___

Ваша же ситуация не стандартная. Вы должны всем детям выделить доли, в том числе и супруге конечно Вы не являетесь отцом 1 ребенка, на которого тоже положена доля и соответственно при обращении в орган опеки за получением разрешения на продажу, нужно еще и от биологического отца получить согласие.

___

Поэтому как я вижу разрешение ситуации: вам нужно усыновить 1 ребенка для исключения волокиты с продажей. Усыновление 1 ребенка происходит через чуд с привлечением органа опеки и попечительства, а также прокурором.

__

В противном случае пока биологический отец ребенка не лишен прав он также вправе принимать участие в жизни ребенка, вне зависимости положения на сегодня

__

С уважением

Здравствуйте Илья!

Я внимательно прочитал Ваш вопрос, который в разных вариациях уже стоил на этом сайте

В данном случае ситуация складывается следующим образом

Ключевая фраза в Вашем вопросе "получила мат. капитал и мы использовали его что бы погасить часть ипотеки"

Т.е., жена участвовала в оплате ипотечного кредита с помощью полученных ею средств материнского капитала и поэтому в этой части она приобрела свойства совместно нажитого имущества, которые регулируются ст.34 Совместная собственность супругов СК РФ, но только в части средств материнского капитала, пошедших на покрытие ипотечного кредита

Как в этом случае происходит распределение долей?

Размер выделяемых в данном случае долей будет пропорционален размеры материнского капитала от суммы всего кредита

Пример.

Квартира 100 кв.м. Размер материнского капитала покрывает покупку 24 кв.м

Следовательно, эти 24 кв.м делятся в равных долях на Вас, жену и ребенка. Остальные 76 кв.м остаются в вашей собственности

Ребенок от первого брака в распределении долей не участвует, если только Вы его официально не усыновили

По согласию жены на сделку по продаже квартиры.

Да, такое согласие в соответствии с ч.3 ст.35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов СК РФ потребуется, так как в квартире имеется часть совместно нажитого имущества

Также потребуется и предварительное согласование с органами опеки, предусмотренное ст. 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", потому что при продаже недвижимости имеется доля ребенка

Если ваша жена после заключения брака получила материнский капитал, который был направлен на погашение части ипотеки, то на основании части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", где сказано:

4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению..-нужно выделять в части, которая погашена средствами маткапитала долю себе, жене и детям.

Размер долей не определен законом, но нотариусы и сложившаяся судебная практика рекомендуют выделять доли в размере не менее вложенного материнского капитала. Если, к примеру, средствами материнского капитала вы покрыли 20 % стоимости квартиры, то нужно выделить доли в размере 20 % от площади недвижимости.

По закону статья 247 ГК РФ, продать долевую недвижимость можно, только если все участники сделки согласны с ней. Интересы ребенка жены от первого брака представляют оба родителя, а поэтому нужно согласие родителей на продажу его доли. Орган опеки даст на основании статьи 37 ГК РФ общее разрешение на продажу квартиры, если в опеку будут предоставлены два письменных согласия на продажу доли от вашей жены и отца ребенка от первого брака..

Была бы квартира полностью ваша, тогда бы не требовалось получение разрешения на продажу от постороннего человека.

Был использован маткапитал, доли в равных частях всем членам семьи.

Согласие на продажу от всех дольщиков и органа опеки.

Иначе продать не сможете.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

- см. ст. 37 ГК РФ, ст. 35 СК РФ, ст. 10 ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"

1) Про доли - простая арифметика - берем размер маткапитала, который пошел на погашение ипотеки, делим его на стоимость квартиры по договору. Получим долю на семью. Например, квартира стоила 4 500 000, маткапитал 450 000 - тогда 1/10 на всю семью приходится.

В семье 4 человека - на такую семью маткапитал выделялся, то есть каждому - по 1/40 доли.

По 1/40 - не менее в рассматриваемом случае и матери, и каждому ребёнку.

2) Далее в опеку идти за согласием на продажу и покупку иного - детям надо не меньше выделить в ином месте - ст. 37 ГК РФ

Про отца первого ребёнка - вопрос спорный - будет против - в суд сходите.

В опеке это уточните.