Покупаю квартиру в новостройке. Как проверить чистоту сделки? Какие необходимо потребовать документы при оформлении сделки?

При покупке квартиры стст 549-551 ГК РФ Вам вначале нужно убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру. Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

Далее нужно проверить, какие имеются правоустанавливающие документы у вашего продавца, то есть документы подтверждающие на каком основании квартира является собственностью продавца (ст 209 ГК РФ)..

Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ДДУ необходимо проверить акт приемки, если дом сдан.

Если квартира приобретена в браке, то согласно ст 34 СК РФ это жилье является совместной собственностью супругов, даже если по документам единственным собственников числится только один из супругов. В этом случае потребуется на основании статьи 35 СК РФ нотариальное согласие второго супруга на продажу. Также нужно перед покупкой квартиры нужно убедиться не наложены ли на квартиру какие то ограничения, для этого потребуется выписка из ЕГРН.

Она заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и кадастровый паспорт.

Здравствуйте Наталья Александровна!

По опыту своей покупки квартиры в новостройке выделю два важных нюанса:

а) квартира покупается как незавершенное строительство согласно ст.4. Договор участия в долевом строительстве Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

б) квартира покупается в доме, получившем разрешение на ввод в эксплуатацию согласно ст.55 Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ГрК РФ

Если квартира приобретается непосредственно у застройщика, то основными документами, которые Вы должны затребовать будут:

- Учредительные документы.

- Разрешение на строительство.

- Договор долгосрочной аренды либо правоустанавливающие документы на землю.

- Инвестиционный контракт.

- Выписка из реестра на здание.

- Проектная документация

- Базовый договор купли-продажи недвижимости

Рекомендую обратить внимание на соответствие площади квартиры на "шахматке", т.е. проектной схеме и фактической площади, которую рекомендую измерить. Часто бывает, что с Вас могут взять достаточно большие деньги за несуществующие площади или включить в стоимость квартиры площади балконов и лоджий

Также обратите внимание на реквизиты застройщика

Они были идентичными на всех документах. Часто бывает, что застройщик один, а продавец другой и любое несоответствие между данными строительной компании или описанием дома/квартиры должно вызвать Ваше опасение

Наталья Александровна, для проверки чистоты сделки берут с собою юриста, научить вас это делать в режиме онлайн, невозможно, так как юристов учат в учебных заведениях от 5 до 6 лет. Результат получите вполне предсказуемый, так как даже юристы не все риски могут просчитать и не всегда. Долевое строительство регулируется Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция). По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции). Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик использует свои средства.

ВАМ ЭТО ХОТЬ О ЧЁМ ТО ГОВОРИТ? Думаю что нет.

берите в дело юриста и он все риски проверит, сами вы НИЧЕГО НЕ ПРОВЕРИТЕ!

ВСЕГО ХОРОШЕГО.

Здравствуйте Наталья Александровна!

Проверка квартиры в новостройке перед покупкой должна включать 3 этапа:

проверку застройщика

проверку строящегося объекта недвижимости

проверку юридической "чистоты" предлагаемой схемы покупки, условий договора и полномочий продавца на отчуждение квартиры

В ЕГРЮЛ содержатся такие сведения о фирме, как данные руководителя, учредителей, размер уставного капитала, данные о выданных лицензиях, месте нахождения компании и т.д.

Там же можно увидеть сведения о том, что компания находится в стадии ликвидации, реорганизации или имеются какие-либо сведения о недостоверности представленных компанией данных.

Все данные из ЕГРЮЛ следует оценивать в комплексе. Например, если уставный капитал застройщика составляет 10000 рублей, директор является «массовым» (директором большого числа компаний), адрес недостоверным, то следует задуматься – а нужно ли сотрудничать с таким неблагонадежным контрагентом.

В то же время указанных в выписке сведений катастрофически недостаточно для вынесения окончательного решения о надежности застройщика, в связи с чем необходимо переходить к следующему этапу.

Проверка проектной декларации и разрешений на строительство дома

Данные документы, как правило, находятся в свободном доступе на сайте застройщика. Их отсутствие может свидетельствовать о незаконности производимых работ.

Одним из самых важных этапов проверки является проверка схемы покупки квартиры в новостройке, предлагаемой продавцом, и проекта договора, по которому дольщик перечисляет денежные средства застройщику (иному лицу). Наиболее предпочтительным с точки зрения защищенности дольщика является ДДУ, так как он имеет приоритет перед договорами инвестирования, предварительными договорами купли-продажи и т.д.

Дольщику стоит внимательно прочитать договор участия в долевом строительстве на предмет включения условий, противоречащих закону, нарушающих права дольщика.

Дольщику стоит также запросить у застройщика копию устава, который дает информацию о структуре органов управления застройщика и их компетенции. Кроме того, необходимо уточнить данные руководителя организации, действующего без доверенности, а если договор подписывает сотрудник по доверенности, то запросить копию доверенности. Указанные документы необходимы для анализа правомочности лиц, подписывающих договор участия в долевом строительстве.

И не забывайте, ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, как и все изменения к нему. При этом застройщик не вправе получать оплату по договору до такой регистрации. Надежные застройщики не возьмут с вас денег до регистрации договора, в связи с чем различные предоплаты, задатки и авансы должны насторожить бдительного покупателя.

Подробнее о том, на что обратить внимание при заключении ДДУ читайте в статье “Заключение ДДУ: на что обратить внимание?”; договору участия в ЖСК посвящена отдельная статья.

Несомненно, законодательство постоянно совершенствуется, и контролирующие органы осуществляют свои функции, но всегда лучше проявить максимум осторожности и осмотрительности. Тем более, когда речь идет о немалых инвестициях. Поэтому проверкой квартиры в новостройке нельзя пренебрегать. Такая проверка займет немало времени, но значительно уменьшит риски потенциального участника долевого строительства.

В ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 20, 21). Вот какой список содержит закон:

Учредительные документы застройщика.

Свидетельство о государственной регистрации застройщика.

Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.

Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения за последние три года деятельности.

Здравствуйте, Наталья Александровна! Если дом еще строится, то потребуйте копию разрешения на строительство, документы на земельный участок (да и расчеты здесь должны быть через эскроу-счета), а если дом построен, то свежую выписку из ЕГРН о праве собственности (п.4 ст.131 ГК РФ). Передавайте деньги через аккредитив или банковскую ячейку, чтобы продавец получал средств только после успешной регистрации права собственности на Вас как покупателя. Еcли нужен юрист, то Вы можете найти его либо на данном сайте, либо в своем населенном пункте, после чего заказать услугу (ст.779-783 ГК РФ).

Наталья Александровна, здравствуйте!

1. Проверить застройщика и разрешительную документацию. Убедитесь, что застройщик имеет соответствующие разрешительные документы на строительство, а также принимает участие в программе страхования дольщиков, согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Ст. 15.6

Застройщик вправе страховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору.

2. Проверить историю квартиры. Узнайте, кто был предыдущим владельцем квартиры, была ли она раньше заложена или находилась в залоге, были ли по ней ранее выданы доверенности или она была продана без вашего ведома. (Если это вторичка, в новостройке)

3. Потребуйте все необходимые документы. К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации права, копия технического паспорта, договор на строительство здания, согласие супруга/супруги на сделку, документы, подтверждающие ваше право на получение приобретаемой квартиры.

4. Обращайтесь к профессионалам. Если вы не уверены в том, что можете самостоятельно проверить сделку, обратитесь к юристу, который поможет оценить ситуацию и провести все необходимые проверки.

————

Желаю Вам удачи 🍀

С уважением, Дарья Алексеевна