Нарушение договора аренды жилого помещения - какие убытки можно взыскать с хозяйки?

Здравствуйте, Наталия! Если у Вас была автопролонгация договора найма (ст.671, 683 ГК РФ), то Вы вообще не должны были съезжать, т.к. договор был автоматически продлен на следующие 11 месяцев, и произвольно выселять Вас наймодатель не имела права. Однако важно то, как закрыли сделку. Если в акте стороны указали, что взаимных претензий друг к другу не имеют, помещение передано, то суд может посчитать правоотношения фактически прекращенными, и в такой ситуации будет проблематично требовать возмещения убытков. Однако если договор прекращен, то требовать остаток неосвоенных денежных средств Вы вправе. Что же касается возмещения убытков из-за съема более дорогого жилья, то вопрос спорный.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Здравствуйте уважаемая Наталия!

В данном конкретном вашем случае, усматривается вина именно собственника (арендодателя), поскольку не было надлежащего уведомления о том, что расторгает с Вами договор и тем самым нарушивив существенные условия договора.

Тем более в договоре аренды чётко прописано, что если заканчивается договор и стороны не уведомили друг друга за 10 дней то он пролонгируется на последующие 11 календарных месяцев, в нарушение (ст. 619 ГК РФ).

То есть юридически он пролонгирован был автоматически еще на 11 месяцев.

В этой связи, в силу того, что со стороны собственника (арендодателя) было необоснованное и осрочное расторжения договора по инициативе арендодателя, обеспечительный платеж (депозит) внесенный Вами как арендатором, подлежит возврату (ст.431 ГК РФ).

В связи с нарушением его условий арендодателем.

Таким образом, с юридической точки зрения, для начала Вам необходимо предъявить досудебную претензию о добровольном возврате внесенного обеспечительного платежа (депозита).

Претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора является обязательным в случаях, предусмотренных законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, п. 3 ст. 132 ГПК РФ, ч. 3 ст. 4 КАС РФ).

В противном случае, необходимо инициировать подачу исковых требований в порядке искового производства, о взыскании неосновательного обогащение (ст.1102 ГК РФ) с арендодателя и возмещения причиненных убытков и компенсации морального вреда (ст.131 ГПК РФ)

Рад был Вам помочь!

Уважаемая Наталия!

Здравствуйте, Наталия.

Действительно, если не было письменного уведомления за 10 дней до прекращения договора, то договор пролонгируется на 11 месяцев. Такие условия в Вашем договоре.

Однако, обе стороны подписали Акт приема-передачи квартиры и жилье возвращено "без претензий". При таких обстоятельствах арендатор вправе был оплатить только за период фактического использования квартиры, т.е. до момента передачи квартиры арендодателю. Следовательно, удержанная арендодателем денежная сумма, превышающая размер платы за фактический период использования квартиры арендатором - является неосновательным обогащением арендодателя и подлежит возврату. Депозит также подлежит возврату, так как в данном случае депозит являлся способом обеспечения обязательств (ст. 329 ГК РФ).

Согласно ст. 1102 ГК РФ:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

_ _ _

Таким образом, излишне уплаченная сумма за аренду жилого помещения, а также депозит должны быть возвращены арендатору.

Для получения причитающейся суммы арендатор вправе направить письменную претензию арендодателю с требованием возврата неосновательно полученных сумм. А при неудовлетворении претензии обратиться с иском в суд (ст.131-ст.132 ГПК РФ).

Всех благ!

Всё верно, если обе стороны не уведомили друг друга о том, что не желают расторгнуть договор аренды, то в таком случае он по правилам становится продлевается на 11 мес.

Но, надо смотреть также сам договор аренды.

Здесь обоюдная вина сторон.

Но, залог вернуть собственник при выезде вернуть обязан был.

Пишите претензию, далее вопрос решайте в судебном порядке.

Можно по идее взыскать свои убытки.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

- см. ст. 15, 151, 450-453, 619, 1064 ГК РФ, ст. 56, 131-132 ГПК РФ

Здравствуйте Наталия!

Мы на такие вопросы отвечаем многократно.

Что в Вашем случае?

Вы, на основании ст.671. Договор найма жилого помещения ГК РФ заключили договор найма (аренды) квартиры.

Сразу хочу предупредить, что пролонгация договора не означает безусловное право арендатора на пользование занимаемым им жилым помещением

Если строго следовать закону, то для пролонгации договора аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Такое уведомление нужно подать в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора согласно п.2 ст.621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок ГК РФ при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Требование хозяйки о Вашем выезде как раз можно отнести к таким возражениям

При этом Вы подписали Акт приема-передачи, который является финальным документом, свидетельствующим об окончании действия договора

Поэтому, хозяйка квартиры в полном соответствии со ст. 209 Содержание права собственности ГК РФ распорядилась ею по своему усмотрению, предложив Вам выехать, причем, учитывая, видимо, состояние ребенка и необходимость предварительного поиска другого жилья, дала Вам срок в один месяц.

То, что с Вас взяли авансовую арендную плату нельзя назвать депозитом, так как цель депозита - компенсация риска за ущерб имуществу владельца квартиры

Так как Вам дали срок на выезд в один месяц, а прожили Вы в квартире после окончания срока договора 16 дней, то можете потребовать возврат неиспользованных средств за оставшиеся 15 дней.

Более Вы никаких средств взыскать не можете, так как арендодатель, в данном случае не несет ответственности за Ваши затраты, понесенные при поиски и съеме жилья, оплату риэлтеру, транспортные расходы

Если договор аренды жилого помещения истек и стороны не уведомили друг друга о его расторжении в течение 10 дней до окончания срока действия, он автоматически пролонгируется на следующий год. В вашем случае, если действительно имеется такая положенность в договоре, вы можете стремиться сохранить ваше прежнее жилье на месяц продолжительнее, чем вам было сказано.

По отношению к убыткам, которые вы понесли в результате этой ситуации, вы можете рассмотреть следующие возможные действия:

1. Вернуться в жилье и продолжить проживание до законного окончания пролонгированного периода и требовать возмещение стоимости снятого временного жилья и других связанных расходов.

2. Обратиться в суд с иском о возмещении убытков, понесенных вами в связи с изменением условий договора аренды и расторжением без предварительного уведомления.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения