Продажа готового дома по семейной ипотеке - нужно ли гасить ипотеку Сбербанка заранее или можно провести сделку одновременно со снятием обременения?

Здравствуйте Маргарита

Да такое возможно

Заключаются два самостоятельных договора - кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта (далее также - договор об ипотеке)

Особенности заключения дкп ипотечного жилья отражено в

Федеральном законе от 29.12.2022 N 613-ФЗ о внесении изменений в Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ.

___

При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается, и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Здравствуйте! Вы хотите купить квартиру, которая находится в ипотеке у продавца. Это вполне возможно сделать без того, чтобы продавец полностью погашал свой кредит перед продажей. (ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)")

Главное условие - продавец должен получить письменное согласие от банка, который выдал ему кредит под залог этой квартиры. Это называется "согласие залогодержателя".

Дальше вы с продавцом подписываете стандартный договор купли-продажи. Нотариус для этого не нужен.

Одновременно продавец сообщает банку, что снимает обременение (ипотеку) с квартиры, так как продаёт её.

А вы можете либо взять на себя кредит продавца (это называется "перевод долга"), либо взять свой собственный ипотечный кредит в банке.

К моменту оформления права собственности на вас ипотека уже должна быть снята.

Здравствуйте, Маргарита! Можно одновременно, если либо есть согласие банка (ст.346 ГК РФ), либо сделка проходит в одном банке (и продавца, и покупателя). В этом случае снимут обременение и после этого можно будет зарегистрировать право за Вами по ДКП (ст.549 ГК РФ).

В самом крайнем случае (если другой банк либо залогодержатель не дает согласия на сделку), то за деньги, полученные от покупателя по предварительному договору купли-продажи (ст.429 ГК РФ), продавец закрывает ипотеку, снимает обременение, после чего выходите на сделку по основному ДКП.

Можно одновременно, если либо есть согласие банка (ст.346 ГК РФ), либо сделка проходит в одном банке (и продавца, и покупателя). В этом случае снимут обременение и после этого можно будет зарегистрировать право за Вами по ДКП (ст.549 ГК РФ).

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса, за исключением случаев продажи долей

3)Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

Маргарита, здравствуйте.

Поскольку Вы покупаете ипотечный дом, то данный дом находится в залоге у банка. Особенность покупки такого имущества в том, что необходимо снять залог, т.е. погасить ипотечный кредит или получить согласие банка на сделку.

Основные варианты заключения договора купли-продажи ипотечного дома, находящегося в залоге у банка. Последний вариант с одновременным переходом обязательств от одного залогодателя имущества к другому.

1.) Покупка дома после досрочного погашения ипотеки продавцом. Риски покупателя в данном случае минимальны. Обременение в виде залога снимается, о чем банк выдает справку. Оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в таком случае не имеется. То есть "чистая сделка" с оформлением в Вашу семейную ипотеку.

2.) Покупка квартиры с досрочным погашением ипотечного кредита за счет средств покупателя. Данный вариант подходит, если у покупателя есть доверие к продавцу. В таком случае покупателю можно по предварительному договору купли-продажи "профинансировать" погашение ипотеки. В предварительном договоре купли-продажи данное условие будет называться "авансовый платеж в счет оплаты за приобретаемую квартиру". После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку купли-продажи и снимает обременение с дома. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.

3.) Получить согласие банка на продажу квартиры с обременением. В таком случае часть денежных средств за покупку квартиры покупатель передает банку (залогодержателю) в качестве погашения остатка долга по ипотеке, а оставшуюся часть денежных средств — продавцу в качестве окончательного расчета за дом. Одновременно стороны подписывают договор купли-продажи квартиры и подают документы на государственную регистрацию.

4.) Купля-продажа дома с согласия и с участием банка-кредитора в помещении банка. Банк выдает кредит по семейной ипотеке покупателю. Покупатель размещает полученные денежные средства в двух депозитарных ячейках. В первую ячейку покупатель закладывает деньги в размере суммы остатка кредита продавца, а во вторую – остаток стоимости дома. После подписания договора продавцом и покупателем договор сдают в Росреестр. Росреестр регистрирует переход права собственности на дом, а залоговые обязательства переходят на нового собственника - покупателя. После этого продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы забрать деньги и погасить свой остаток по кредиту. И только после этого продавец может получить доступ к ячейке со второй частью денег. Такой путь является наименее рискованным.

Согласно ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя (банка).

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

___

С уважением, Татьяна Николаевна