Нарушение сроков договора купли-продажи квартиры - как решить ситуацию и сохранить задаток?

Вопрос №20720580 из г. Москва
опубликован 31.08.2023, 22:34

Question

Моя мама хотела продать квартиру, между моей мамой и покупателем был заключен предварительный договор купли продажи, покупатель внес задаток, в договоре прописана дата заключения основного договора купли продажи не позднее 21.07.2022, покупатель уклонялся от сделки и просил постоянно подождать, так как не хватало денег, мама шла на встречу,29.10.22 умирает моя мама, я связалась с покупателями и мы договорились что я вступаю в наследство и продаю им квартиру на тех условиях на которых они договаривались с моей мамой, письменно предварительный договор мы не заключали, все было на словах, квартира перешла в мою собственность в мае 2023 года, до сих пор продавец не выходит со мной на сделку, и только кормит завтраками.
Как мне поступить?
Могу ли я считать что покупатель нарушил сроки договора?
И не придется ли мне возвращать задаток в двойном размере?
В договоре прописано именно «задаток»

Логак Борис Моисеевич · Accepted Answer

Здравствуйте Олеся!

Странная ситуация!

Вы беспокоитесь о задатке и исполнении договора больше, чем сторона, давшая его Вам
Если Ваш потенциальный покупатель рассчитывает на то, что своим затягиванием он добьется Вашего отказа от исполнения договора и возвращением двойного задатка, что предусмотрено ст.381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком ГК РФ, а другого объяснения у меня нет, то он просчитался
Все дело как раз в том, что вы при заключении предварительного договора в соответствии с ч.4 ст.429. Предварительный договор ГК РФ указали предельный срок заключения основного договора.
Срок истек 21 июля 2022 года еще при жизни Вашей мамы.
Сейчас сентябрь 2023 года, поэтому вы, как правопреемник по праву наследования на основании ст.1110. Наследование ГК РФ получили право распоряжения наследственным имуществом ГК РФ, которое распространяется и на тот договор, который ранее был подписан
 
При универсальном наследственном правопреемстве наследник принимает все имущество и все права и обязанности без какого-либо исключения, в том числе и право исполнения ранее заключенных вашей мамой договора
Таким образом, Вы уведомляете в качестве правопреемника, своего контрагента о нарушении им условий предварительного договора и о расторжении сделки без возвращения задатка

Працко Виталий Александрович · Answer

Здравствуйте, уважаемая Олеся!

В данном случае, с правовой точки зрения, в силу того, что покупатель постоянно уклонялся от сделки, действующее законодательство на вашей стороне.

В соответствии со ст.329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ст.381 ГК РФ).

Таким образом, на основании вышеизложенного, с юридической точки зрения, с учетом того, что покупателем были изначально нарушены сроки договора, Вы не обязаны возвращать задаток в двойном размере и деньги останутся у продавца (ст.381 ГК РФ).

Это подтверждает и сложившаяся судебная практика.

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала 9111 для содействия и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь, уважаемая Олеся!

Каравайцева Елена Александровна · Answer

Олеся, согласно ст 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В вашем случае крайний срок был указан 21.07.2022.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ (заявляется иск о побуждений к заключению основной сделки). Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Задаток вы возвращать не обязаны, если сможете доказать, что покупатель уклонялся от заключения основного договора. В качестве доказательства судом принимаются письменные доказательства, электронные, свидетельские показания.

Болдырев Владимир Сергеевич · Answer

Добрый вечер, Олеся. 
1)Смотрите, не важно, что и как, у вас имеется договор матери и покупателя, по которому крайний день, это 21.07.2022. 
2)Данный срок так и так нарушен, а значит формально вы ничего не должны ему сейчас. 
3)никакого двойного задатка не будет с вашей стороны однозначно. 
4)Сейчас вы вступили в наследство, стали собственником, а значит сейчас подайте письменно уведомление о расторжение предварительного договора в связи с невыполнением обязательств покупателя. 
5)Если что, решайте вопрос через суд. 
ст. 429, 452, 450 380 ГК РФ

Кочетков Александр Владиленович · Answer

Да, покупатель здесь нарушил сроки.

Пишите ему досудебную претензию на расторжение договора.

Если отказ, обращаетесь с иском в суд и расторгаете предваритеольный ДКП.

Задаток вернуть следует, иначе будет считаться неосновательным обогащением.

Вопрос скорее всего придеться решать через суд.

- см. ст. 421, 450-453, 549, 1102 ГК РФ, ст. 56, 131-132 ГПК РФ

Нарушение сроков договора купли-продажи квартиры - как решить ситуацию и сохранить задаток?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (от 31.03.2026)

Похожие вопросы

Купил авто по дкп. Прежний хозяин тоже купил по дкп и на учёт не ставил. Владелец умер. Смогу ли я поставить на учёт по двум дкп?

Как поступить, если одна сторона настаивает на исключении пунктов из Основного Договора Купли-Продажи

Обман при оформлении договора купли-продажи земельного участка

Возможность расторгнуть договор купли-продажи и сохранить задаток при непроверенных документах риэлтором

Как выбрать исковую форму

Необходимость уплаты налога с продажи автомобиля без сохраненного договора купли-продажи

Можно ли по доверенности на куплю-продажи квартиры заключить предварительный договор купли-продажи у нотариуса?

Можно ли поставить на учет автомобиль если есть дкп сс а ПТС потерян новым собственником после составления дкп.

Оформление предварительного договора задатка купли-продажи квартиры при наличии несовершеннолетних детей и ожидании

Если в Мрэо подавали ДКП с суммой 265 т. р,а в налоговую по декларации и дкп на сумму 200 т. р. что будет продавцу?

Продал машину по ДКП, прошло пол года, начали приходить штрафы, сам ДКП утерян, что делать?

Как правильно оформить договор купли-продажи гаража без участия нотариуса и что нужно учесть при составлении ДКП?

Утерян ДКП - Какие действия предпринять

Если в дкп цена 1100, а в реальности продана доля 850, на которую я соглашалась выкупить, можно ли признать дкп не заключенным.?

В дкп тс дата продажи написана другим цветом ручки гаишник сказал что дкп не действителен так-ли это? заранее спасибо.

Возникли проблемы с автомобилем после покупки по ДКП - требуется замена двигателя. Как расторгнуть договор купли-продажи?

Продал авто по ДКП без снятия с учета. Может ли покупатель через 3 месяца этот ДКП анулировать?

Прописывание предоставления задатка в договор купли-продажи квартиры через расчетный счет в размере 50 тысяч рублей

Оформление договора купли-продажи квартиры (физлица с доверенностью)\nИдентификация стороны по договору купли-продажи квартиры

Прописывание снятия обременения в Соглашении о расторжении договора купли-продажи квартиры - советы и рекомендации.

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59