Как продать комнату в ипотеке с материнским капиталом, чтобы завершить строительство нового жилья?

Здравствуйте, Юлия!

Да. Возможно.

Опека дает разрешения на подобные сделки.

Нужно:

1. Выделить доли.

2. Обратиться в опеку для получения разрешения (ст. 37 ГК РФ).

Документально обосновать при этом что средства будут направлены на строительство дома и там будут выделены доли детям.

Здравствуйте Юлия!

Такое возможно.

В первую очередь вам нужно выделить доли детям.

Чтобы выделить долю детям, нужно получить на это согласие банка — п. 2 ст. 346 ГК РФ и пп. 16 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Размер доли ребенка должен быть как минимум равен его части мат. капитала. Такова судебная практика на данный момент — Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ 16-73.

Раз надо будет выделить доли детям, то чтобы продать недвижимость несовершеннолетнего, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

Без нотариуса также не обойтись. Если в продаже фигурирует несовершеннолетний, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Нужен нотариально заверенный договор купли-продажи всей квартиры. Не нужно делать отдельный договор продажи доли ребенка. В этом нет смысла.

Удачи Вам!

Здравствуйте, Юлия!

Как указано в ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей":

4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению...

Это требование является императивным, которое никак нельзя обойти.

Даже несмотря на то, что в настоящее время доли детей в праве собственности на комнату у Вас не выделены, при попытке продажи данной комнаты Росреестр выяснит, что она была приобретена с использованием средств материнского капитала, и откажет в регистрации сделки по продаже комнаты, поскольку в праве собственности на неё не выделены доли детям.

Поэтому для продажи комнаты Вам необходимо в любом случае выделить доли детям, а затем продавать комнату. Но при этом потребуется разрешение органа опеки.

Здравствуйте, Юлия! Если в ипотеку, да еще с мат. капиталом, то нужно сначала погасить ипотеку (ст.819-821 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), если она еще не погашена и кредитор не даст согласия на отчуждение согласно ст.346 ГК РФ, а затем выделить доли всем членам семьи согласно ст.10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" через нотариуса (ст.42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") + еще нужно разрешение органа опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ). Потом только можно будет продавать. Так что если это срочно, то это точно не быстро. Если доли не выделить, то риск уголовной ответственности по ст.159.2 УК РФ.

Добрый день.

Согласно Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.

То есть сначала надо выделить доли детям. Далее

Согласно ст.37 Гражданского кодекса РФ

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

То есть для отчуждения нужно получить предварительное разрешение органов опеки. Далее

Комната куплена в ипотеку. Если ипотека еще не погашена, то она в залоге у банка, поэтому в силу ФЗ "Об ипотеке" распорядиться такой недвижимостью без согласия банка невозможно.

Как видите, это очень сложно в вашей ситуации. Но иного варианта нет.