Приобретение квартиры в доме объекте культурного наследия в Калининграде - что нужно знать о подключении воды и канализации?

В соответствии со ст 26 ЖК РФ кроме перечисленных в статье документов также потребуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Его можно получить в отделе культуры.

Здравствуйте уважаемая Дарья!

В данном конкретном вашем случае в сответствии со ст. 3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ"к объектам культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества.

Продажа объектов недвижимости осуществляется в соответствии с положениями ст. 549-558 ГК РФ.

Отмечу, что продажа объектов недвижимости, включенных в реестр объектов культурного наследия регионального значения, не предусматривает предварительное одобрение или предварительное извещение уполномоченных органов.

В этой связи, любые манипуляции с таким недвижимым имуществом (ремонт, и т. д.) нужно согласование в отделе архитектуры по месту.

Рад был Вам помочь!

Уважаемая Дарья!

Согласно статье 26 ЖК РФ, все квартиры в многоквартирном доме должны иметь доступ к воде и канализации. Если в квартире, которую вы планируете купить, нет доступа к воде и канализации, то продавец должен решить эту проблему до продажи квартиры. Для этого необходимо обратиться в УК и к соседям, а также выполнить проект.

Договор купли-продажи квартиры в доме культурного наследия отличается от соглашения, которое является подтверждением покупки обычного имущества. В договоре прописывается существенное условие либо формируется акт об охранном обязательстве в приложении к основному договору. Предусмотрен этот этап осуществления сделки в статье 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия».

Проверка квартиры в доме культурного наследия состоит из нескольких этапов. В первую очередь наши юристы проверяют историю перехода права и дееспособность продавца. Затем важно сравнить данные из ЕГРН с информацией из техплана, который предоставил продавец и фактической конфигурацией помещений.

В этой связи, любые манипуляции с таким недвижимым имуществом (ремонт, и т. д.) нужно согласование в отделе архитектуры по месту.

Дарья, добрый день.

Странно, что именно эта квартира без канализации. Может Вас продавец обманывает?

Дело в том, что все жилые помещения должны быть со всеми коммуникациями

Поясню:

Согласно Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.09.2022) "Об утверждении Положения...

_____

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение)

_______

Далее я продолжу ниже:

С уважением, Дарья Алексеевна

Здравствуйте, Дарья.

Продавец верно предупредил Вас, что нужно будет обращаться и в УК, и к соседям, и делать проект. Но это не все.

Квартира без коммуникаций: не имеет водоснабжения и канализации.

Что потребуется.

1.) Чтобы получить доступ к системе водоснабжения и водоотведения, необходимо провести общее собрание и получить одобрение собственников многоквартирного дома на подключение Вашей квартиры к системе водоснабжения и водоотведения, предоставив на общее собрание план - проект реконструкции (переустройства) инженерных систем, так как эти системы относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Согласно п. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Согласно п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в том числе принятие решений о реконструкции имущества многоквартирного дома.

Таким образом, внесение изменений в инженерные системы - это вопросы общего собрания. Но и этого недостаточно.

2.) У Вас фактически будет происходить переустройство Вашей квартиры. Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Для внесения изменений в технический паспорт жилого помещения необходимо обращаться с заявлением об актуализации в Бюро технической инвентаризации. Если переустройство помещения проведено в соответствии с законом, то БТИ проведёт инвентаризацию и подготовит новый технический паспорт.

3.) Возможно Вам потребуется перепланировка квартиры. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, устройство санузла и т.д. (п. 1.7.1. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176).

4.) Возможно, Вам потребуется переоборудование квартиры. Переоборудование жилых помещений может включать в себя: перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, устройств для установки душевых кабин, стиральных машин и других сантехнических и бытовых приборов. (п. 1.7.1. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176).

5.) Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дом. (п. 1.6. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176).

Переустройство инженерных систем МКД без разрешительных документов не допускается и считается самовольным.

С уважением, Татьяна Николаевна