Как взыскать неустойку от застройщика (ПИК) в Москве по ДДУ - отправлять претензию сразу или после получения ключей?

Здравствуйте, Борис.

По общему правилу взыскания неустойки (статья 330 ГК РФ) вам необходимо в претензии указать период просрочки. Если вы отправите претензию на следующий день, то и период и будет составлять один день.

Поэтому, разумнее подавать претензию либо после оформления акта приема-передачи помещения. Если же такая передача очень сильно затягивается, целесообразно подавать претензии каждые полгода за конкретный прошедший период. Тут и статью 333 ГК РФ (снижение неустойки) можно применить и при этом снизить размер неустойки незначительно и так каждый раз.

Если же сразу подавать претензию на всю сумму просрочки скажем за год, то и по статье 333 ГК РФ могут снизить неустойку слишком сильно.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция)

В статье 10 данного закона сказано:

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Вы все правильно понимаете, что первым делом вам нужно направить претензию В претензии вы должны ссылаться на пункты вашего договора о долевом участии (статья 4 данного закона) Неустойка взыскивается в случае нарушения срока сдачи квартиры. Если подадите претензию раньше, то просрочка будет небольшой и соответственно размер неустойки будет меньше. Если подать претензию позже то количество дней просрочки будет больше и соответственно будет больше размер неустойки.

Я бы на вашем месте подал бы претензию уже после получения ключей, чтобы взыскать неустойку в большем размере

Здравствуйте.

Да, согласно статье 330 ГК РФ, перед тем как взыскать неустойку за нарушение сроков сдачи квартиры по ДДУ, необходимо отправить застройщику претензию. Претензию рекомендуется отправить сразу после просрочки, чтобы застройщик имел возможность устранить нарушение в установленный законом срок. Однако, отправка претензии после получения ключей также возможна, если нарушение сроков сдачи квартиры было зафиксировано после этого момента. В претензии следует четко изложить требования и основания для взыскания неустойки, а также указать срок для устранения нарушения.

Здравствуйте Борис!

Что бы взыскать неустойку нужен период просрочки, а если вы направите претензию на следующий день просрочки, то это всего лишь взыскание за два просроченных дня. Поэтому правильнее дождаться получения все таки, ну или выждать хоть какой то период.

Да, вы правильно все понимаете. Первым делом в адрес застройщика необходимо направить досудебную претензию.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 6

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

Период с 29.03.2022 до 30.06.2023 не учитывается при начисления неустойки по ч. 2 ст. 6. По требованиям, предъявленным застройщику до 29.03.2022, предоставляется отсрочка до 30.06.2023. О расчете неустойки с 25.02.2022 до 30.06.2023 см. Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479.

Каков порядок взыскания неустойки дольщиком-физлицом

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Все юристы, ответившие вам выше, неправы насчет претензии.

Пунктом 7 ч.2 ст.131 ГПК РФ установлено, что к иску прилагаются сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом.

В вашем случае никакой претензии или доказательств переговоров не требуется, так как отсутствует какой-либо закон об их обязательности по данной категории дел.

В частности, в законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отсутствует норма об обязательности претензии к застройщику до передачи дела в суд. А в статье 330 ГК РФ не содержится обязанности направлять претензию для взыскания неустойки с должника по обязательству.

По этой причине не требуется претензий для каждого из дней просрочки (или на каждый диапазон дат) перед обращением в суд.

Можно вместо претензии предъявить просто требование об уплате неустойки, предусмотренной ст.10 закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, со дня,. следующего за сроком сдачи по договору по день фактической оплаты.

Такое требование целесообразно по двум причинам:

1. Чтобы убедиться в том, что застройщик не желает добровольно уплачивать пеню и потому обращения в суд не избежать.

2. Кроме того, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п.6 ст.13 закона т 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей").

Борис, добрый день.

Верно понимаете, что требуется претензия, давайте смотреть не только в нормы права, но и в судебную практику

Источник - ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция)

______

И. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указав, что по заключенному договору о долевом участии в строительстве ему передана квартира, в которой впоследствии были обнаружены недостатки.

После направления И. застройщику претензии недостатки не устранены.

Вступившим в законную силу решением суда исковые требования И. к застройщику о возложении обязанности устранить недостатки удовлетворены.

...

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя судебные акты, указала, что спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Законом N 214-ФЗ.

Законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками).

...

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2016 г. N 4-КГ 15-70)

Ознакомиться можно

www.consultant.ru

С уважением, Дарья Алексеевна

Здравствуйте, Борис! Да. Как будет просрочка передачи (ст.6, 8, 10, 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), тогда имеет смысл направить претензию. Сильно заранее нет смысла.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 6

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

Период с 29.03.2022 до 30.06.2023 не учитывается при начисления неустойки по ч. 2 ст. 6. По требованиям, предъявленным застройщику до 29.03.2022, предоставляется отсрочка до 30.06.2023. О расчете неустойки с 25.02.2022 до 30.06.2023 см. Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479.

Каков порядок взыскания неустойки дольщиком-физлицом

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.