Правовые аспекты передачи дорог в муниципалитет при покупке земельного участка для застройки

Здравствуйте, Малхаз!

Согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", такой вид разрешенного использования, как 3.1. Коммунальное обслуживание, включает в себя размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами. См.: Приложение к указанному Приказу: docs.cntd.ru

В Вашем случае - это размещение дороги.

Земельные участки с таким видом разрешенного использования могут как принадлежать физическим и юридическим лицам, так и находиться в государственной или муниципальной собственности.

При этом заверения фирмы-продавца о том, что земельный участок под дорогой, у которого в настоящее время видом разрешенного использования является "для размещения индивидуальной и блокированной жилой застройки", будет в дальнейшем передан на муниципальное обслуживание и плата за проезд к ЗУ взиматься не будет, ничем не гарантированы.

Продавец, как собственник этого земельного участка (под дорогой), вправе оставить его в своей собственности, никому на обслуживание не передавать.

Соответственно, в будущем с Вас, как с собственника земельного участка, подъезд к которому будет осуществляться по этой дороге, может взиматься плата за пользование этим участком (сервитут, ст. 274 ГК РФ).

Таких случаев в настоящее время достаточно много.

Поэтому в данной ситуации рекомендую Вам либо потребовать от продавца передачи данного участка под дорогой в муниципальную собственность до заключения Вами договора купли-продажи Вашего участка, либо вовсе отказаться от такой покупки.

1.Почему в первом случае есть указание на коммунальное обслуживание, а в другом нет

Нет указания, потому что согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков"для размещения индивидуальной и блокированной жилой застройки"и "Коммунальное обслуживание". это разные виды разрешенного использования земельных участков.

2. Передача дорог в муниципалитет зависит от желания собственника дорог (ст 209 ГК РФ) передать эти дороги. В этой связи, то что Вам говорит продавец о передаче дорог совсем не означает что дороги действительно будет переданы Не пожелает собственник передать дороги - значит передача не состоится. Собственник опять же согласно статьи 209 ГК РФ может передать в муниципалитет только одну дорогу, оставив в себе дорогу что для блокированной застройки

3 Вы в договоре на основании статьи 421 ГК РФ можете, опять же по договоренности с Продавцом указать пункт о том, что плата за проезд к участку не будет взиматься. Такой пункт будет юридическую силу только когда собственником будет этот Продавец. Если же дороги купит другая фирма, то этот пункт потеряет силу, потому что другая фирма не подписывала этот договор.

4.Подвох заключается в том, что Продавец не передаст дороги в муниципальную собственность, а с вас же при установлении сервитута ст 274 ГК РФ будет взиматься плата за проезд к вашему земельному участку.

А сама процедура передачи дорог в муниципальную собственность не быстрая и также требуется согласие муниципалитета на что бы взять в муниципальную собственность эти дороги. Не исключен вариант, что муниципалитет не согласится принять эти дороги В этом также кроется подвох

Здравствуйте Малхаз!

То, что вы пишите ничего сверх естественного из себя не представляет.

Дело в том, что в каждом районе существует План землепользования и застройки, включающий в себя земли различного назначения согласно вида разрешенного использования (ВРИ), в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

от 10 ноября 2020 г. N П/0412 (Росреестр)

Почему в первом случае есть указание на коммунальное обслуживание, а в другом нет?

Потому что у одной земли ВРИ с группой кодов 3.1. "Коммунальное обслуживание", т.е. предназначенные для

Размещение зданий и сооружений, обеспечивающих поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега)

Размещение зданий, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг

У другого участка земли коды 2.0 до 2.7.1. Это зона жилых построек включает в себя виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов для возведения жилых построек

От чего зависит, будут ли переданы дороги в муниципалитет или нет. Может ли быть так, что земли (дороги) числящиеся как для коммунального обслуживания будут переданы в муниципалитет, а те дороги что для блокированной застройки останутся у собственника, и в дальнейшем будет взыматься плата за проезд к участку?

Межселенные дороги всегда в соответствии со ст. 13. Полномочия органов местного самоуправления в области использования автомобильных дорог и осуществления дорожной деятельности Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" останутся в ведении муниципальной власти, так же как и поселковые дороги.

Никакой платы взыскивать за их использование с жителей не будут и никто их купить не сможет, так как дороги всегда остаются местами общего пользования

Это и ответ на третий Ваш вопрос

В чем здесь подвох?

Здесь никакого подвоха нет.

То, что пишут Вам юристы находится в области допущений "может быть", "возможно"

Сразу скажу, что при выделении земли под коттеджное строительство на ПЗЗ руководствуются ст.24. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения автомобильных дорог Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также ст.90. Земли транспорта ЗК РФ, отдельно выделяя подъездные и внутрипоселковые дороги, которые, выкупу не подлежат