Риски покупки квартиры с обременением и возможными спорами о доле - стоит ли рисковать?

Вы будете добросовестным приобретателем (ст 302 ГК РФ). В случае выявления нанесения ущерба несовершеннолетним ущерб взыскивается с родителей.

Здравствуйте! Чтобы быть добросовестным приобретателе, необходимо не знать что есть причины, из-за которых продавец не имел прав продавать квартиру. Также необходимо получить всю необходимую информацию по продавцу и квартире прежде чем покупать ее. Если есть неустранимые сомнения в том, что продавец добросовестный, необходимо отказаться от такой сделки, потому что риск остаться без квартиры и денег велик. В вашем случае, как вы описываете ситуацию, то в первую очередь вас могут обмануть получив часть денег до заключения договора. Перечислять деньги не стоит до заключения договора, в идеале до гос. регистрации. Также, если права несовершеннолетних нарушены, то сделка может быть признана недействительной. Лучше найти квартиру, которая не создает сомнений.

Ст. 173.1 ГК РФ:

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Ст. 168 ГК РФ:

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ст. 302 ГК РФ:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Можно сказать, что любой вариант может быть на практике.

Во всяком случае можете защищаться добросовестным приобретением в силу ст.302 ГК.

На основании данной нормы предоставите возражение (ч.2 ст.149 ГПК)

Здравствуйте Сергей

Критерий добросовестности при покупки квартиры в случае спора-наличие на руках документов подтверждающих отсутствие арестов, обременений на регистрационные действия, на момент сделки, можно посмотреть по выписке с ЕГРН об объекте недвижимости, отсутствие начала процедуры банкротства продавца, если помимо этого жилья у него есть еще объект недвижимости, так как в таком случае сделку признают недействительной по ст.61.1-61.2 Закона о банкротстве.

___

В ином случае, если нет обременений, то в этом случае вы сможете признать себя

добросовестным приобретателем согласно ст.302 ГК РФ

___

Что касается отсутствие выделение долей детям, то это не ваша ответственность. Это ответственность родителей.

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна