Проблемные аспекты покупки квартиры на вторичном рынке - оценка риска на 10-балльной шкале

При продаже квартиры в данном случае необходимо в первую очередь получить разрешение органов опеки. Вероятно его и нет. Поэтому дети не сняты с регучета. Тем не менее вопрос решаем в определенных случаях. Если есть расхождения в документах паспорте и свидетельстве - исправление только в судебном порядке или признание факта, имеющего юридическое значение ст. 264 ГПК РФ. Оспаривание приватизации-много времени прошло.

1. Это не особо важно, если детям более 14 лет, т.к. дети такого возраста могут жить и отдельно от родителей (ст. 20 ГК РФ).

2. Если она готова исправить документы - можете заключить сделку после исправления.

3. Это неправильно и ребенок в таком случае действительно вправе был участвовать в приватизации. Но поведение этого ребенка после 18-летия не может не учитываться. И если он не пожелал обратиться в суд с требованием включить себя в договор приватизации, то это его личный выбор (не захотел - потерял возможность претендовать на данное имущество). В любом случае на признание сделок недействительными закон устанавливает вполне конкретный срок исковой давности, который зависит от даты возникновения правоотношения. По действующему сейчас законодательству срок исковой давности определен в ст. 181 ГК РФ и рискну предположить, что этот срок данный сын пропустил. На счет количества баллов замечу, что я не буду предоставлять никаких баллов данной сделке, потому что подобная оценка очень субъективна и по факту она может и не отражать фактически складывающиеся обстоятельства.

Позволю себе также небольшой комментарий по поводу ответа предыдущего отвечающего. На продажу данной квартиры, как я понимаю, никакого согласия органа опеки не требуется. Такое разрешение понадобится лишь если в квартире собственниками являются дети (ст. 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ), а также в случае, если в квартире живет ребенок без родительского попечения (ст. 292 ГК РФ), а в вопросе ничего такого не сказано

Давайте по порядку

1. Это не имеет значения. И не риск в принципе.

2. Тут могут быть проблемы с регистрацией. Надо собственнику внести изменения в реестр, чтобы не было проблем (ст. 8.1. ГК РФ).

3. Это никак не повлияет.

Т.к. времени на оспаривание сделки уже достаточно прошло.

Из за п. 2 только поставлю 3 балла.

Если устранят, то 1.

Здравствуйте, Борис!

1. То обстоятельство, что родители были сняты с регистрационного учета в квартире ранее детей, конечно, противоречит статье 20 Гражданского кодекса РФ, согласно которой несовершеннолетние дети должны проживать с родителями или с одним из них.

Однако на Вашу сделку по покупке данной квартиры это никак не повлияет, поскольку обязанности по предоставлению детям места жительства лежат на их родителях. На покупателя квартиры такая обязанность не может быть возложена. И то, что дети были прописаны в квартире без родителей, не влечет недействительности сделки по продаже этой квартиры.

2. Несовпадение буквы в фамилии в паспорте с буквой фамилии в свидетельстве о рождении продавца также не влечет вероятности признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, так как на момент совершения сделки свидетельство о рождении покупатель проверять не обязан. Документом, удостоверяющим личность гражданина (в данном случае - продавца), является только паспорт.

3. То обстоятельство, что квартира была приватизирована в 1990-х гг. без выделения доли в праве собственности несовершеннолетнему, теоретически может быть основанием для признания недействительной последующей сделки купли-продажи этой квартиры.

Однако надо иметь в виду, что до определенной даты 1993 года по закону было допустимо приватизировать квартиры без включения в приватизацию несовершеннолетних детей. Только лишь впоследствии были внесены соответствующие изменения в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ".

Кроме того, надо выяснить, сколько лет сейчас сыну, который не был включен в приватизацию при приватизации квартиры. Поскольку если с момента достижения им совершеннолетнего возраста (когда он стал полностью дееспособным) прошло 3 и более лет, то им уже пропущен срок исковой давности для обращения в суд с иском о признании недействительной сделки по приватизации квартиры без его участия.

Это значительно снижает риски. Хотя не исключено, что суд по каким-то уважительным причинам может восстановить этот пропущенный срок.

В целом, по моему убеждению, по 10-балльной шкале можно оценить риск, как равный 1 (единице).

Согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

К бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

При этом сам по себе факт наличия у лица права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем добровольном отказе от этого права, не может служить основанием для сохранения за ним права пользования жилым помещением бессрочно.

Добрый день.

1. Это значения не имеет вообще, главное, чтобы все были сняты с регистрационного учета. Если в этой квартире есть доли у несовершеннолетних, то без предварительного разрешения органов опеки сделку не зарегистрируете, статья 37 Гражданского кодекса РФ.

2. Нужно документы приводить в порядок.

3. Сроки давности у сына прошли уже, поэтому этот момент значения не имеет, никакого согласия или отказа от него оформлять не нужно.

Итог: если в квартире нет долей несовершеннолетних, то можете сделку заключать даже с учетом того, что имеется ошибка в имени, поскольку на законность сделки это не повлияет. С учетом этого небольшого недочета я поставлю 1.

Борис, здравствуйте!

Важно для вас:

Исходя из предоставленной информации, объект имеет несколько юридических проблем, которые могут затруднить сделку.

Оценить проблемность объекта по 10-балльной шкале сложно без дополнительных подробностей.

Однако, проблемы, такие как неправильная приватизация, различия в документах и отсутствие согласия на прописку, могут создать значительные юридические риски.

Проблемность объекта я бы оценил на 8.

(Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости.)

Здравствуйте, Борис! Только третьего пункта достаточно, чтобы отказаться от сделки, т.к. взрослый сейчас сын, который по непонятным причинам не участвовал в приватизации в нарушение ст.2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", может обратиться в суд с требованием признания результатов приватизации и применения последствий недействительности сделки (ст.166-181 ГК РФ). Пожалуй где-то 7 с учетом вероятности такого исхода.

Риск не превышает 1 балла из 10.

В частности, изменения в ст.2 закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" внесены с 14.08.1994 года, только с этого момента стало необходимо включать в собственники несовершеннолетних, которые имеют право пользования и проживания в жилом помещении.

Однако, учитывая, что в соответствии с п.2 ст.200 ГК РФ срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства, требование несовершеннолетнего о нарушении его прав при возражении ответчика подлежит отклонению судом. При приватизации жилья в 90-х годах этот срок гарантированно истёк.

Остальные обстоятельства либо не имеют самостоятельного значения (п.1), либо могут быть устранены (п.2), поэтому предельно маловероятно их использование для оспаривания сделки в суде.

Здравствуйте!

1. Это значения не имеет, главное что на сегодняшний день все выписаны.

2. Это лучше исправить, но это происходит в судебном порядке, иначе у вас потом могут возникнуть и иные проблемы с документами.

В соответствии со ст. 307 ГПК РФ суд рассматривает дела о внесении исправлений или изменений в записи актов гражданского состояния, если органы записи актов гражданского состояния при отсутствии спора о праве отказались внести исправления или изменения в произведенные записи.

Согласно ст. 69 Федерального закона «Об актах гражданского состояния» от дата N 143-ФЗ внесение исправлений и изменений в записи актов гражданского состояния производится органом записи актов гражданского состояния при наличии оснований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, и при отсутствии спора между заинтересованными лицами.

3. Это конечно тоже не очень хорошо, но тут вероятнее всего уже прошел срок давности для подачи иска о его нарушенных правах.

Если честно, то я бы не советовала связываться. По баллам думаю 3