Как защитить свои права в случае затопления квартиры со стороны ТСН - суд или экспертиза?

Живу на последнем этаже. Вследствие того, что ТСН не следит за трубами водоснабжения, которые нужно менять (ПП трубы сильно изношены, трещат и часто возникают течи) мою квартиру затопили (на техническом этаже была течь с трубы ГВС). Есть повреждения обоев на кухне и комнате (пару м 2) и потолке кухне и комнаты (м 2), также шкафа навесного на кухне и "фартука". В акте, составленном представителям ТСН это зафиксировано. Посчитал стоимость материалов для восстановления (полная переклейка обоев, замена шкафа). В итоге по моим оценкам это 35 т. р. ТСН добровольно не хочет возмещать ущерб. В ходе переговоров пришли к тому, что ТСН сами закупят весь необходимый материал и выполнят ремонт. Однако, никаких официальных документов, что они они берут у меня ключи и выполняют ремонт не дают (а тогда откуда у меня гарантии что они там, например, квартиру не сожгут и т.п.). Без бумаги, подтверждающей что я им предоставил квартиру для ремонта я никого пускать не собираюсь (по моему, я прав). В итоге, ситуация тупиковая. Что посоветуете сделать в таком случае? Обращаться в экспертизу? Если да, то стоимость экспертизы ТСН тоже не оплатит. Если же дело дойдет до суда, то суд, скорее всего назначит свою экспертизу, верно? В итоге деньги зря. Обращаться к юристам? Если да, то их услуги, скорее всего окажутся дороже 35 т. Почему пишу? Это не первый, и, скорее всего не последний раз затопа со стороны ТСН. Видимо, на них можно повлиять только через суд.