Договор купли продажи участка и строения

Здравствуйте, Александр!

В Вашем случае нужно составить договор купли-продажи.

Где указать цену дома и цену земли.

Поскольку расходы на строительство дома не подтвердить, то надо в большей степени рассчитывать на вычет по земле. Соответственно указывать там цену близкую к кадастровой стоимости.

Таким образом сможете снизить сумму налога.

Ну и в любом случае можно применить вычет в размере 1 млн р. вместо расходов на приобретение.

Надо считать что выгоднее для Вас.

ст. 220 НК РФ.

Вы не указали за сколько купили землю. И сколько сейчас у нее кадастровая стоимость. Также не указали стоимость построенного дома.

Здравствуйте, Александр! Давайте по порядку.

1. Начнем со второго вопроса по налогам. Если земельный участок был приобретен в 2021 году, то еще не прошло 5 лет срока минимального владения для продажи без уплаты налога (п.17.1 ст.217 НК РФ, п.3 ст.217.1 НК РФ), а следовательно при его продаже нужно будет платить налог. То же самое с домом, но там если единственное жилье, возможно применение 3-летнего срока владения, но и он не прошел, если дом зарегистрирован в Росреестре совсем недавно.

Т.к. продаете раньше положенного срока (минимального срока владения, предусмотренного статьей 217.1 НК РФ), то налог (НДФЛ) 13% (для налоговых резидентов РФ) платится с разницы между продажной ценой (т.к. право собственности возникло после 1 января 2016 года, то не ниже 70% кадастровой стоимости) и налоговым вычетом, который равен 1 млн.руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ), либо фактическими документально подтвержденными расходами на приобретение (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ).

Но проблема в том, что вычет в 1 млн.руб. общий на весь налоговый период - календарный год. Т.е. Вы не сможете одновременно применить и вычет, и расходы, т.е. либо то, либо другое.

2. Отсюда вывод такой, что если возможно разбить сделку продажи дома и земельного участка на 2 разных налоговых периода, то лучше это сделать, оформив предварительным договорами купли-продажи. Дом продать раньше, а земельный участок в следующем году, - да там и может 5 лет пройдет, и налогов вообще не придется платить - только с продажи дома.

Здравствуйте уважаемый Александр!

В рассматриваемом случае покупка дома с участком — процедура, которая отличается от других сделок с недвижимостью, потому что объектов продажи в этом случае 2 непосредственно дом и земельный надел.

При купле-продаже (ст.454 ГК РФ) земельного участка нужно убедиться, что жилой дом и земельный участок находятся в собственности продавца и свободны от обременений, покупатель может заказать «свежую» выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Что касается налогообложения, то если допустим не прошло 5 лет срока минимального владения для продажи без уплаты налога (п.17.1 ст.217 НК РФ, п.3 ст.217.1 НК РФ), то при его продаже нужно будет платить НДФЛ 13%.

При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия и защиты и подготовки правовых документов (ст.779 ГК РФ оказание юр.услуг).

Рад был Вам помочь!

Для правильного оформления договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом, необходимо учесть следующее:

1. Оформление договора:

- Составьте единый договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.

- В договоре укажите кадастровые номера, описание объектов недвижимости, цену продажи.

- Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан сторонами.

2. Государственная регистрация:

- Для перехода права собственности необходимо зарегистрировать договор в Росреестре.

- Регистрация осуществляется на основании ст. 551 Гражданского кодекса РФ.

3. Налогообложение:

- При продаже земельного участка и жилого дома, находившихся в собственности менее 5 лет, необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от суммы сделки (ст. 210, 217 Налогового кодекса РФ).

- Если земельный участок и дом находились в собственности более 5 лет, то доход от их продажи не облагается НДФЛ (пп. 17.1 п. 2 ст. 217 НК РФ).

4. Особенности строительства без разрешения:

- Строительство дома без разрешительной документации является самовольным (ст. 222 ГК РФ).

- Для легализации самовольной постройки необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на дом (ст. 219, 222 ГК РФ).

- Возможно начисление штрафных санкций за самовольное строительство.

Таким образом, для продажи земельного участка и жилого дома необходимо оформить единый договор купли-продажи, зарегистрировать его в Росреестре и при необходимости легализовать самовольную постройку. Налогообложение будет зависеть от срока нахождения имущества в собственности.

В вашем случае 1 000 000 вычета только можно применить к стоимости договора.

А в договоре все просто земельный участок и находящийся на нем дом.

Особенностей составления договора. которые бы помогли вам уменьшить сумму налога при продаже участка и дома, в вашем случае не существует.

На основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Кроме того, если доходы налогоплательщика от продажи меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года регистрации перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества (ст.214.10 НК РФ).

Затем скорректированный при необходимости доход уменьшается на имущественный налоговый вычет.

По желанию такой вычет можно получить на фиксированную сумму в размере 1 млн. рублей на основании пп.1 п.2 ст.220 НК РФ или уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ).

Учитывая. что у вас затруднения с документальным подтверждением расходов, вам остается только право на вычет в фиксированной сумме 1 млн. рублей

Ставка налога зависит от суммы налоговых баз за истекший год по доходам, указанным в п.1 ст.210 НК РФ (не более 5 млн. руб.- 13%, более- 650 тыс. руб. + 20 % с суммы превышения, п.1 ст.224 НК РФ).

Вас неверно консультирует юрист Садыков, предлагая разделить доходы от продажи участка и дома на нём на разные календарные годы путём поочередной их продажи по разным договорам. Такой номер не пройдёт!

На основании п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением 4 случаев. А именно- отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; земельный участок изъят из оборота; отчуждается сооружение на условиях сервитута; отчуждается объект культурного наследия на конкурсе и аукционе.

Уважаемый Александр, добрый день!

Вам нужно заключить договор купли-продажи, тогда в нем:

1) Укажите точное описание земельного участка и дома, включая адрес, кадастровые номера и другие идентификационные данные.

2) Убедитесь, что в договоре четко прописаны границы участка и характеристики дома.

3) Укажите полные данные продавца и покупателя, включая паспортные данные и адреса регистрации.

4) Укажите стоимость сделки и порядок расчетов (например, через банковский перевод или наличными)

5) Пропишите обязательства продавца по передаче имущества и обязательства покупателя по оплате.

6) Укажите сроки передачи имущества и оформления всех необходимых документов.

7) Продавец должен гарантировать, что имущество не обременено правами третьих лиц и не находится под арестом.

8) Пропишите ответственность за нарушение условий договора.

9) Укажите порядок разрешения споров, например, через суд по месту нахождения имущества.

10) Договор должен быть подписан обеими сторонами.

Налоги при продаже

Если имущество находилось в собственности менее 5 лет, доход от продажи облагается налогом по ставке 13% для резидентов РФ.

Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей или уменьшить налогооблагаемую базу на документально подтвержденные расходы на приобретение и строительство.

Если цена продажи ниже 70% от кадастровой стоимости, налог будет рассчитываться исходя из 70% кадастровой стоимости.

Правовое обоснование это пункты 2,3,4 ст. 217.1 НК РФ

——————

Договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в Росреестре для перехода права собственности.

С уважением, Дарья Алексеевна

Для правильного оформления договора купли-продажи земельного участка и дома, построенного на этом участке, необходимо учесть следующее:

1. Договор должен содержать все необходимые реквизиты сторон, описание объектов недвижимости (земельный участок и дом) с указанием их кадастровых номеров, площадей, долей в праве, цены.

2. Поскольку дом был построен без разрешения на строительство, но впоследствии зарегистрирован, рекомендуется указать этот факт в договоре, чтобы покупатель был осведомлен.

3. При расчете налогов придется учитывать следующее:

- Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) - для продавца. Если участок и дом находились в собственности менее 5 лет, продавец должен будет заплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.

- НДС - для покупателя-юридического лица. При покупке у физического лица НДС не взимается.

- Госпошлина - оплачивается сторонами при регистрации перехода права собственности в Росреестре.

4. Поскольку точную сумму затрат на строительство дома определить сложно, продавцу выгоднее будет использовать вычет при расчете НДФЛ в размере 1 млн рублей, предусмотренный для продажи жилой недвижимости.

Александр!

Чтобы составить договор правильно, изучите статьи 549-558 ГК РФ. Кроме того, используйте образцы договоров купли-продажи недвижимости (их предостаточно в интернете). Однако рекомендую не скупиться, а обратиться для составления договора к нотариусу либо к юристу. Это услуга платная (ст. 779 ГК РФ), а не за 99 рублей.

Что касается налогов, то Вы можете использовать налоговый вычет в размере 1.000.000.рублей (ст. 220 НК РФ):

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей

Налоговые ставки установлены статьей 224 НК РФ.

Всего доброго!

Дом построен и зарегистрирован в ЕГРН.

Но разрешения на строительство не было; может быть расценено как самовольная постройка в соответствии со ст.222 ГК РФ.

Узаконить постройку Вы можете в судебном порядке.

Затраты показать не можете.

В любом случае Вы можете рассчитывать на имущественный налоговый вычет - 1 млн. рублей (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).