Как определить, какая квартира положена в замен - по квадратам или по количеству комнат?

Вам предоставляют другое жилье и по площади и по количеству комнат .

При расселении из ветхого жилья жильцы имеют право на получение нового жилья, исходя из норм, установленных Жилищным кодексом РФ. В соответствии со статьей 16 ЖК РФ, при предоставлении нового жилья учитываются как общая площадь, так и количество комнат. В вашем случае жильцы могут получить квартиру, которая по площади не менее 35,6 кв. метров и с учетом количества комнат.

Рекомендуется уточнить конкретные условия в местной администрации, так как в разных регионах могут быть свои нюансы.

Вам причитается двухкомнатная квартира общей площадью не менее 35.6 м кв

Во-первых, не факт что вообще положена квартира.

Собственнику, по общему правилу (ст. 32 ЖК РФ, ППВС № 14 от 02.07.2009 года и обзор судебной практики от 29 апреля 2014 года) жилье не положено в безусловном порядке. Ни одно и не несколько. Только выплата денежных средст на основании ст. 32 ЖК РФ. И даже в судебном порядке администрацию не обязать на общих условиях предоставить жилье собственнику. ВС РФ уже об этом сказал (обзор судебной практики ВС РФ от 29 апреля 2014 года раздел II)

Собственник может получить жилье только в следующих случаях:

1.ч. 8 ст. 32 ЖК РФ. ПО СОГЛАШЕНИЮ С АДМИНИСТРАЦИЕЙ и с зачетом рыночной стоимости т.е. когда обе стороны согласны. Без согласия администрации обязать администрацию жилье предоставить нельзя, даже в судебном порядке. НИ ОДНО, НИ НЕСКОЛЬКО. (обзор судебной практики ВС РФ от 29 апреля 2014 года раздел II)

2. у собственника есть статус малоимущей семьи состоящей на очереди на улучшение жилищных условий. Тогда собственник может в судебном порядке обязать администрацию предоставить жилье по договору социального найма.

Т.е. если статуса нет, то и жилье собственнику предоставлять не обязаны. Это было разъяснено в ППВС № 14 от 2009 года. Это же подтвердил КС РФ Постановление от 25 апреля 2023 г. N 20-П.

3. Если дом включен в региональную адресную программу расселения аварийного жилья. Тогда именно собственник выбирает способ получения возмещения - деньги или жилье. И в этом случае согласие администрации не существенно.

Соответственно в первом случае (соглашение с администрацией) вообще не имеет значения ни площадь, ни количество комнат, а стоимость жилья. Как (и если) договоритесть с администрацией, так и будет.

Во втором и третьем случае имеет значение площадь жилья, она должна быть не меньше чем аварийное.

Во-вторых, количество комнат можно применять по аналогии со ст. 89 ЖК РФ (она для нанимателей) и требовать не меньшее количество комнат.

В-третьих, если вы вправе претендовать на жилье, то как собственники защищены ст. 421 ГК РФ и не обязаны брать любое помещение, которое администрация вам попытается всучить.