Может ли арендатор делать перепланировки без согласия арендодателя?

Да в договоре найма квартиры ст 671 ГК РФ может быть ничего не сказано о возможности перепланировки. Но это совсем не означает , что Наниматель ( Арендатор) может делать все что он захочет в плане перепланировке.

В данном случае не стоит забывать, и про то что существует Жилищный кодекс РФ. А в в части 2 статьи 26 ЖК РФ сказано:

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке .соглашением о взаимодействии представляет:

Далее идет перечисление документов , которые нужно предоставить орган, осуществляющий согласование.

Обратите внимание , кто должен предоставить документы :собственник данного помещения или уполномоченное им лицо

Как видите , Нанимателю ( Арендатору ) не предоставлено право самостоятельного предоставления документов .Такое право ему может предоставить только собственник квартиры - Наймодатель

(Арендодатель) Если Наниматель ( Арендатор) самостоятельно предоставит для узаконивания перепланировки пакет документов , указанных в части 2 статьи 26 ЖК РФ ,то у него просто не примут документы , потому что документы предоставило неуполномоченное лицо . Если же Наниматель ( Арендатор) без всякого согласования сделает перепланировку жилья ,то за самовольную перепланировку его могут привлечь к административной ответственности по части 2 статьи 7.21 КоАП РФ

2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (в ред. Федеральных законов от 24.04.2020 N 133-ФЗ, от 06.04.2024 N 77-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

А подобная самовольная перепланировка , сделанная без согласия Наймодателя ((Арендодателя) является более чем достаточным основанием для расторжения договора И в суде конечно будет квалифицироваться как существенное нарушение договора .В данном случае никогда не стоит забывать о существовании Жилищного кодекса РФ , статья 26 которого регламентирует порядок проведения перепланировки

Дело в том, что в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, для проведения перепланировки необходимо получить соответствующую разрешительную документацию, которую может получить либо собственник, либо уполномоченное лицо, соответственно без согласования с собственником Вы в принципе не можете ее сделать на законных основаниях. В данном случае об условиях договора рассуждать не приходится, поскольку порядок проведения подобного мероприятия определен Законом РФ.

Уважаемый Александр!

Я обратил внимание, что вы не читаете отдельные разъяснения юристов, данные Вам в личных сообщениях

Ответ на Ваш вопрос по всем его позициям один. Арендатор жилого помещения в силу абз.2 ст. 678. Обязанности нанимателя жилого помещения ГК РФ

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Судя по вопросу в договоре этот вопрос не обговаривался. что можно считать отсутствием согласия арендодателя на производство переустройства квартиры

Далее

По устройству дополнительной "мокрой точки" или переносе существующей

Поскольку речь, судя по всему, идет о многоквартирном доме, то размещение мокрых зон следует с учетом п.7.20 СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2003. Свод правил от 13.05.2022 N 54.13330.2022, утвержденным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 13 мая 2022 г. N 361/пр и введенным в действие с 14 июня 2022 г.

Читаем внимательно!

7.20 Размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается.

Примечание - Над жилыми комнатами размещение стиральной машины и другого

оборудования, требующего подключения к водопроводным сетям или являющегося источником шума и вибраций, не допускается.

...

Размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой) и совмещенного санузла допускается над вспомогательными помещениями, кроме кухни, кухни-ниши и кухонной зоны кухни-столовой.

Т.е. при всех обстоятельствах размещение мокрой точки в квартире многоквартирного дома нарушает эти нормы СНиП

Кроме того, перенос мокрой зоны может инициировать только и исключительно сам арендодатель квартиры обратившись с заявлением и пакетом необходимых документов в Государственную жилищную инспекцию Ростовской области, так как любой перенос сантехнических приборов точки связан с перепланировкой помещений, на что требуется получение соответствующего разрешения.

За самовольную перепланировку по ч.2 ст.7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме КоАП РФ собственнику грозит штраф

Кроме того, по иску соседей или управляющей компании суд может обязать собственника вернуть все в первоначальное состояние.

А если в ходе ремонта затопило соседей, то они могут потребовать компенсации за нанесённый ущерб по ст.1064 Общие основания ответственности за причинение вреда ГК РФ

Если Арендатор выполнит перепланировку и установит какие либо дополнительные мокрые точки в квартире в неположенных местах для этого, будет ли это являться существенным нарушением договора которое приведет к его расторжению в суде?

Если Вы внимательно прочитаете мой ответ, то вопрос о существенном нарушении договора стоять в принципе не может, так как арендатор в силу закона не может производить вообще никакой перепланировки. В смысле совсем!

Вам вообще нужны эти проблемы?

Здравствуйте. Выполнение перепланировок и перенос "мокрых точек" без согласования с арендодателем может рассматриваться как существенное нарушение условий договора, несмотря на то, что прямого запрета в договоре нет.

Здесь важно учитывать нормы жилищного и гражданского законодательства. В частности, ст. 619 Гражданского кодекса РФ дает арендодателю право требовать расторжения договора найма, если арендатор использует имущество не по назначению или допускает его ухудшение.

Несогласованные изменения, такие как перепланировка и перенос сантехнических узлов, могут привести к порче инженерных коммуникаций и изменению конструктивных характеристик квартиры, что создает риск для квартиры и соседних помещений.

Перенос "мокрых точек" требует согласования и внесения изменений в технический паспорт помещения, согласно ст. 26 Жилищного кодекса РФ, так как такие изменения затрагивают несущие и коммуникационные системы многоквартирного дома. Нарушение этого требования рассматривается как использование помещения с отклонением от установленных правил, что может стать основанием для расторжения договора по иску арендодателя.

Получается, что если арендодатель докажет, что перепланировка и установка "мокрых точек" ухудшают состояние квартиры или создают риски для её эксплуатации, суд может признать такие действия существенным нарушением договора.

1. Договор аренды:

- В случае, если в договоре аренды не указано, что арендатор имеет право на проведение перепланировки или установки мокрых точек, это может привести к правовым последствиям. Тем более, что в договоре отсутствуют как прямые запреты, так и разрешения на данные действия.

2. Гражданский кодекс РФ:

- Статья 619 Гражданского кодекса РФ предоставляет арендодателю право требовать расторжения договора, если арендатор использует имущество не по назначению или допускает его ухудшение.

- Если арендатор выполнит перепланировку или установит дополнительные мокрые точки, это может быть расценено как использование имущества не по назначению или ухудшение состояния квартиры.

3. Жилищный кодекс РФ:

- Статья 26 Жилищного кодекса РФ требует согласования перепланировки, в частности, если изменения затрагивают несущие конструкции и инженерные коммуникации. Изменения в такой ситуации должны быть согласованы с органами местного самоуправления и не могут быть произведены без необходимых согласований.

- Нарушение этой нормы может расцениваться как использование помещения с отклонением от установленных правил, что также является основанием для расторжения договора.

Перепланировкой считаются изменения конфигурации помещения, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка должна проводиться с согласия собственника жилья и при наличии соответствующего разрешения от органов местного самоуправления.

Статья 26 ЖК РФ предусматривает, что проведение переустройства и (или) перепланировки жилых помещений осуществляется на основании решения органа местного самоуправления. Если перепланировка выполнена без согласования, она считается самовольной, а жилое помещение подлежит приведению в прежнее состояние за счет лица, осуществившего такую перепланировку.

Что касается установки дополнительных мокрых зон (например, перенос ванны или унитаза), такие работы также могут требовать согласования, так как они связаны с изменением инженерных коммуникаций и систем водоснабжения и канализации.

В вашем вопросе говорится, что в договоре аренды ничего не сказано о возможности проведения перепланировок и установки дополнительных мокрых зон. В таком случае необходимо руководствоваться общими нормами гражданского законодательства.

Согласно статье 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества. Если договором не предусмотрено право арендатора на выполнение таких работ, то любые существенные изменения, произведённые без согласия арендодателя, могут рассматриваться как нарушение условий договора.

Кроме того, согласно статье 622 ГК РФ, после прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа. Если же арендатором были внесены изменения, которые ухудшают состояние имущества, арендодатель имеет право потребовать возмещения убытков.

Если арендатор выполнил перепланировку и установил дополнительные мокрые зоны без согласия арендодателя и без получения необходимых разрешений, это может привести к следующим последствиям:

1. Расторжение договора. Арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды на основании нарушения его условий (если условие о сохранении состояния имущества было включено в договор).

2. Возмещение ущерба. Арендодателю может быть причинён ущерб, связанный с необходимостью приведения квартиры в первоначальное состояние, а также возможными штрафами со стороны контролирующих органов за несанкционированную перепланировку. Он может взыскать этот ущерб через суд.

3. Приведение квартиры в исходное состояние. Суд может обязать арендатора устранить все внесённые изменения и восстановить квартиру до её первоначального состояния.

4. Штрафы и санкции. За самовольную перепланировку предусмотрены административные штрафы (в частности, по ст. 7.21 КоАП РФ). Также возможно привлечение к ответственности других служб, если будут выявлены нарушения строительных норм и правил.

Здравствуйте, Александр! Будет считаться, т.к. переоборудование и переустройство должно осуществляться после получения разрешительных документов, а у арендатора нет таких полномочий, если в договоре найма (ст.671 ГК РФ) это явно не прописано. Так что если арендатор самовольно произвел переустройство, то это административное правонарушение, наказуемое по ст.7.21 КоАП РФ, т.е. это нарушение закона:

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме

1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению -

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей.

2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, -

влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

Здравствуйте Александр!

В данном случае, с правовой точки зрения наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 606, 671, 678 ГК РФ)

Таким образом, с юридической точки зрения если арендатор без всякого согласования сделает перепланировку жилья ,то за самовольную перепланировку его могут привлечь к административной ответственности по части 2 ст. 7.21 КоАП РФ

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!