Есть ли такой риск, что право то зарегистрирует Росреестр, по сути покупатель станет уже собственником, а деньги не отдаст.

Есть. Так не пишите, это работает с ипотекой от банка.

Риски всегда и всюду есть...

Есть риск. Тогда придётся расторгать договор по соглашению сторон или в судебном порядке.

Да, верно, но в данном случае будет так же зарегистрирован договор ипотеки в силу закона и если покупатель не производит расчёт, то вы сможете обратиться в суд установит первоначальную стоимость и требовать реализации квартиры и погашения долга перед вами

Аккредитив – это специальный счет в банке для временного хранения денег. Его открывают для сделок купли-продажи недвижимости. Покупатель вносит деньги на аккредитив, а банк переводит их продавцу после регистрации права в Росреестре. Таким образом обе стороны могут не переживать из-за возможного обмана.

Чтобы избежать подобной ситуации я в свое время арендовала банковскую ячейку, куда положила деньги в сумме, равной стоимости по договору купли-продажи. Право забрать эти деньги возникало у продавца только при предъявлении выписки из реестра, что квартира переоформлена на него. Он таким образом застраховался от того, что я ему денег не отдам, а я от того, что вдруг квартира в каком аресте или что-то подобное. В банке знают, как правильно оформить договор аренды ячейки, у них там часто такое практикуют

Росреестр бдителен. Такой договор скорее всего не зарегистрируют. Есть типовая форма договора, размещена на сайте Росреестр. По ней все работает нормально. А лучше вообще продавать(покупать) через аккредитив.