Купил квартиру и что с ней делать

Уважаемый Николай!

Основные права дольщика в такой ситуации регулируются ФЗ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". В вашем случае есть два основных пути решения проблемы:

1. Расторжение договора

Вы имеете право расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке, если срок передачи объекта нарушен более чем на два месяца. При этом застройщик обязан вернуть все уплаченные вами денежные средтсва в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора.

Особенности расторжения при ипотеке:

- необходимо получить согласие банка на расторжение договора;

- деньги будут возвращены банку в счет погашения ипотечного кредита

- оставшуюся сумму (если ваши платежи по ипотеке превысили изначальную сумму кредита) вернут вам.

2. Взыскание неустойки

Если вы решите не расторгать договор, то имеете право требовать неустойку за просрочку сдачи объекта. Размер неустойки составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (на текущий момент это примерно 0,11% в день) от цены договора за каждый день просрочки.

Дополнительно вы можете взыскать:

- убытки в виде расходов на аренду жилья за период просрочки (необходимо будет предоставить договор аренды и платежные документы);

- штраф в размере 50% от суммы взысканной неустойки за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя;

- компесацию морального вреда.

Что нужно сделать для наиболее эффективного решения проблемы:

1. Направьте застройщику претензию с требованием выплаты неустойки или расторжения договора (в зависимости от выбранного вами варианта). Претензию нужно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении.

2. Если в течение 30 дней застройщик не ответит или откажет, можно обращаться в суд. При этом важно учесть, что согласно ст. 333 ГК РФ суд может уменьшить размер неустойки, если сочтет ее несоразмерной последствиям нарушения обязательства (на практике суды часто снижают неустойку на 50-70%).

Что касается выбора между расторжением договора и взысканием неустойки - это зависит от нескольких факторов:

- насколько вам нужна именно эта квартира;

- текущая степень готовности дома и реальные перспективы завершения строительства;

- ваша финансовая ситуация и возможность продолжать платить ипотеку и аренду;

- динамика роста или снижения цен на недвижимость в вашем регионе.

В большинстве случаев, если дом построен уже на 70% и застройщик продолжает работы, более выгодным вариантом может быть взыскание неустойки, потому что:

- вы сохраняете право на квартиру;

- получаете компенсацию за просрочку;

- избегаете сложностей с расторжением договора ипотеки;

- не тратите время на поиск новой квартиры, когда цены могут вырасти.

Для лучшего решения вопроса я рекомендую вам обратиться к юристу, знающему дела дольщиков, который поможет правильно составить претензию и исковое заявление, а также собрать все необходимые доказательства.