Налог при продаже коммерческой недвижимости

Question

Возникла необходимость приобрести апартаменты для сдачи в краткосрочную аренду на пару лет, потом продать. Вопрос. Правильно ли я понимаю, что при покупке, сдаче в аренду в течение пары лет и продаже как физическим лицом я плачу в общем случае 13% как с прибыли при сдаче в аренду, так и с с разницы между стоимостью продажи и покупки мною этих апартаментов. А если я покупаю, сдаю в аренду и затем продаю апартаменты как ИП на упрощенке, то я плачу 6% как с полной стоимости аренды, включая доход компании, взявшей квартиру в управление, так и с полной цены продажи (независимо от цены покупки апартаментов)? А если я это делаю как самозанятый, то при продаже мною апартаментов могу ли я уменьшить налог на сумму, за которую я ее купил два года назад? Спасибо

Шарапов Виктор Анатольевич · Accepted Answer

про физ лицо и ИП все правильно, а при самозанятости то налог от сдави в аренду будет рассчитываться как для самозанятого, а продажа как физ лицом.

Алекс И.И. · Answer

Разберём вашу ситуацию по трём сценариям:

1. **Физическое лицо**
- **Налог с аренды**: Вы правильно понимаете — доход от сдачи в аренду облагается НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ). Можно применить профессиональный налоговый вычет в размере фактически понесённых расходов, связанных с арендой (например, коммунальные услуги, ремонт), или стандартный вычет в 20% от дохода без подтверждения расходов.
- **Налог с продажи**: При продаже апартаментов, находящихся в собственности менее минимального срока владения (обычно 5 лет, но может быть меньше в отдельных случаях, например, при наследовании), вы платите 13% НДФЛ с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку (или с учётом имущественного вычета в 1 млн рублей, если вычет выгоднее). Если владели более минимального срока — налог не уплачивается.
- **Итог**: Вы платите 13% с дохода от аренды и, при продаже в срок менее минимального, 13% с разницы (или применяете вычет).

2. **Индивидуальный предприниматель (ИП) на УСН «Доходы» (6%)**
- **Налог с аренды**: ИП на УСН 6% платит налог со всей суммы дохода от аренды (включая доход от компании-управляющего, если она выступает агентом), без вычета расходов. Ставка — 6% от валового дохода.
- **Налог с продажи**: При продаже апартаментов как ИП, если недвижимость используется в предпринимательской деятельности (например, для аренды), доход от продажи облагается тем же 6% УСН со всей выручки от продажи, без учёта цены покупки. Это может быть менее выгодно, чем у физического лица, где учитываются расходы.
- **Итог**: Вы платите 6% с полного дохода от аренды и 6% с полной цены продажи, но теряете возможность учесть расходы на покупку при продаже.

3. **Самозанятый**
- **Налог с аренды**: Самозанятые могут применять налог на профессиональный доход (НПД) при сдаче в аренду жилья, если это не основная деятельность и нет наёмных работников. Ставки: 4% при работе с физлицами, 6% — с юрлицами. Налог уплачивается с дохода, расходы не учитываются.
- **Налог с продажи**: Самозанятый режим **не применяется** к доходам от продажи недвижимости. При продаже апартаментов вы будете рассматриваться как физическое лицо, поэтому правила те же: 13% НДФЛ с разницы между ценой продажи и расходами на покупку (или с вычетом), если продаёте в срок менее минимального владения. Уменьшить налог на сумму покупки можно, предоставив документы (например, договор купли-продажи).
- **Итог**: Для аренды — ставка 4-6% с дохода; для продажи — правила как для физлица, с возможностью учёта расходов на покупку.

**Резюме**:
- **Физическое лицо**: Выгодно, если есть подтверждённые расходы на покупку при продаже, но выше ставка (13%).
- **ИП на УСН 6%**: Может быть выгоднее для аренды (низкая ставка), но при продаже теряется учёт расходов, что может увеличить налог.
- **Самозанятый**: Удобно для аренды с низкими ставками, но для продажи применяются правила физлица с учётом расходов.

**Рекомендация**: Выбор режима зависит от конкретных сумм доходов, расходов и сроков. Для точного расчёта и учёта нюансов (например, минимальный срок владения, документальное оформление расходов) **рекомендуется обратиться к юристу или налоговому консультанту** для индивидуальной консультации, так как налоговое законодательство может меняться и иметь исключения.

Налог при продаже коммерческой недвижимости

Юридические услуги в Москва

Похожие вопросы

Налог при продаже коммерческой недвижимости - подоходный налог и возможные льготы

Оплачивать ли налог на недвижимость при продаже коммерческой недвижимости спустя 3 года?

Налог при продаже коммерческой недвижимости после снижения цены и налог при дарении близким родственникам

Какой налог при продаже коммерческой недвижимости на ЕНВД - 13% со всей суммы сделки или разницы с кадастровой оценкой?

Налог при продаже коммерческой недвижимости - обязан ли платить налог после 5 лет владения?

Разница в стоимости и налог при продаже коммерческой недвижимости, приобретенной по ДКП в 2006 году за 50 000 рублей

Какой налог при продаже коммерческой недвижимости, приобретенной по договору купли-продажи, после открытия ИП?

Продажа коммерческой недвижимости - налоги и легитимность сделки при продаже ниже рыночной стоимости

Как рассчитать налог при продаже коммерческой недвижимости, полученной в подарок более трех лет назад

Как рассчитывается налог при продаже коммерческой недвижимости моложе 3 лет - по оценке БТИ или по договору купли-продажи?

Налог при продаже коммерческой недвижимости в собственности более трех лет

Налог при продаже коммерческой недвижимости для ИП, платящего по упрощенке

Какой будет налог при продаже коммерческой недвижимости, находящейся в собственности более 7 лет? Организация находится на УСН 6%

Какой налог при продаже коммерческой недвижимости, полученной в результате дарения?

Обязан ли я платить подоходный налог при продаже коммерческой недвижимости

Какой налог при продаже коммерческой недвижимости за 2 млн рублей в течение ноября 2015 года?

Какой налог при продаже коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду на упрощенке как ИП?

Налоговая декларация и налог при продаже коммерческой недвижимости в собственности физического лица менее 3-х лет

Нужно ли подавать декларацию и платить налог при продаже коммерческой недвижимости в качестве физического лица

Каким будет налог при продаже коммерческой недвижимости без ИП владельца?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59