Наследство и продажа квартиры - нужно ли оформлять наследство для продажи через ипотеку?

Есть квартира приобретенная в браке и оформленная на мать. В квартире было прописано постоянно 4 человека мать, отец, я и брат (совершеннолетние) Два года назад отец умер. Наследственное дело не заводилось. Стали продавать квартиру через сбербанк по ипотеке от имени матери как от собственника квартиры. Сбербанк отказал в сделке требуя свидетельство о праве собственности по наследству по закону. Т.е через нотариуса мы должны оформить наследство, зарегистрировать св-во в рег. палате и заново подать документы в банк. Будем ли мы в таком случае являться собственниками менее 3 лет, и возможно ли будет продать квартиру по ипотечной программе и попадаем ли мы на налог с продажи квартиры? Спасибо.