Какие условия в ипотечном договоре купли-продажи должны быть обязательно указаны для переуступки (продажи) квартиры в будущем?

Здравствуйте. Для переуступки (продажи) квартиры в будущем в ипотечном договоре необходимо указать следующие условия:

Данные о договоре долевого участия (ДДУ). Номер и дата заключения, информация о застройщике, дата регистрации ДДУ в Росреестре.

Данные сторон. Полные ФИО продавца и покупателя, их паспортные данные и адреса регистрации.

Сведения о квартире. Адрес строящегося объекта, номер квартиры согласно проекту, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь.

Сумма, подлежащая уплате, порядок и сроки оплаты.

Сведения о порядке уведомления застройщика об уступке. Кто, в какой срок и в какой форме передаст информацию

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция)

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству

Не очень понятен вопрос.

Находится покупатель получается согласие банка (если банк даст) и продаете на условиях уже нового договора.

ИРИНА, вы вправе указать в договоре любые условия, которые не противоречат закону. Читаем Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 12.06.2024) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству

Залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.

Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

В связи с осуществлением уступки прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в порядке, установленном пунктом 1 настоящей статьи, залогодержатель передает персональные данные заемщика и (или) залогодателя - физического лица в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 152-ФЗ "О персональных данных".

Лицо, которому были уступлены права (требования), обязано хранить ставшие ему известными в связи с уступкой прав (требований) банковскую тайну и персональные данные заемщика и (или) залогодателя - физического лица, обеспечивать конфиденциальность и безопасность персональных данных указанных лиц и несет ответственность за их разглашение.

К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 382, 384 - 386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.

Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной. ВСЕГО ВАМ ХОРОШЕГО.

Добрый день.

Не совсем понятно, какой договор Вы заключаете, ДДУ или ДКП.

Никаких принципиальных условий для дальнейшей продажи нет, ни в том ни в другом. Но это разные формы договоров, отличающиеся по содержанию, в целом.

Есть пункты, которые необходимо прописать, согласно требованиям банка.

В остальном, руководствуетесь Статья 421 ГК РФ. Свобода договора.

Уважаемая Ирина!

Я обратил внимание, что вы не читаете отдельные разъяснения юристов, данные Вам в личных сообщениях

Что Вас интересует: возможность продажи квартиры приобретенной с помощью ипотечного кредита или в период действия ипотеки?

Если квартира приобретена с использованием ипотечного кредита, который полностью выплачен, то сделка происходит в общем порядке в соответствии со ст. 549. Договор продажи недвижимости ГК РФ

Если вы собрались продавать квартиру, обремененную залогом, то тут применяется прямая норма ст. 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

какие условия в ипотечном договоре купли-продажи должны быть обязательно указаны

Основное для Вас это сохранение действующего процента ипотечного кредита без привязки к учетной ставке Банка России

Для будущей уступки необходимы те же самые обязательные условия купли-продажи недвижимости и договора об ипотеке, которые действуют для первоначального покупателя квартиры.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Например, согласно ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Для целей переуступки в первоначальном договоре также желательно подробно указать порядок получения согласия на уступку прав и перевод обязанностей покупателя, а также проследить, чтобы договор исключал запрет на уступку прав и перевод обязанностей.

Переуступка права требования (цессии) представляет собой процесс, при котором право собственности на объект недвижимости передается третьим лицам до момента полного погашения задолженности по договору займа. Переуступка возможна как при долевом строительстве, так и при покупке готовой квартиры в ипотеку.

Чтобы обеспечить юридически грамотное оформление сделки и исключить проблемы в дальнейшем, в ипотечном договоре необходимо зафиксировать ряд важных положений.

-Право заемщика передавать свое обязательство третьему лицу:

Важно прямо указать, что заемщик вправе передать право требования по договору другим лицам (так называемая уступка права требования или цессия) при условии уведомления банка или даже с предварительным согласием последнего.

Статья 382 Гражданского кодекса РФ регулирует переход прав кредитора к другому лицу, подчеркивая необходимость информирования должника.

-Ограничения на переуступку:

Необходимо установить четкий перечень случаев, когда передача права невозможна или ограничена. Например, невозможность передачи права без письменного согласия банка или запрета уступки требований физическим лицам при продаже юридическим лицам.

- Порядок уведомления банка:

Должно быть прописано требование обязательного уведомления банка обо всех действиях, связанных с передачей прав.

Указанное положение основано на ст. 385 ГК РФ, предусматривающей обязанность уведомлять должника о переходе права требования.

-Форма документа о переуступке:

Желательно определить форму, в которой должна осуществляться уступка права требования (нотариальное удостоверение, простая письменная форма и др.). Обычно такая сделка оформляется дополнительным соглашением сторон, которое подлежит государственной регистрации.

Законодательством предусмотрен специальный режим нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, установленный статьями 163–164 ГК РФ.

-Условия освобождения продавца от ответственности:

Нужно указать обстоятельства, при наступлении которых первоначальный продавец освобождается от любых обязательств перед покупателем после завершения процедуры переуступки.

-Ответственность покупателя/новые владельцы за исполнение обязательства:

Следует детально описать ответственность новых владельцев недвижимости по обязательствам перед банком. Часто включают пункт о том, что новый владелец принимает на себя обязательства предыдущего владельца в полном объеме, кроме личных обязательств прежнего собственника (например, штрафы, пени и прочее).

-Последствия нарушения порядка переуступки:

Разъяснить правовые последствия несоблюдения правил уведомления и согласования переуступки с банком. Чаще всего нарушением является запрет на регистрацию перехода права требования в Росреестре.

-Информирование Росреестра:

Предусматривается обязательное уведомление регистрирующего органа (Росреестр) о состоявшейся сделке переуступки, чтобы внести соответствующие записи в ЕГРН.

Здравствуйте, Ирина!

В данном случае, Вы можете указать в договоре любые условия, которые не противоречат ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Тем более в силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и существенными являются условия о предмете договора, условия, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!