Начисление налога при продаже недвижимости

Нормами земельного законодательства определено, что при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок и существование таких смежных земельных участков прекращается (ст. 11.6 Земельного кодекса). При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. Оно возникает с момента государственной регистрации нового имущества (ст. 219 Гражданского кодекса).

Поэтому, как поясняет налоговая служба, поскольку при объединении земельных участков возникает новый объект права собственности, которому присваивается новый кадастровый номер, а данные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованного при таком объединении земельного участка исчисляется с даты его регистрации в ЕГРН (письмо ФНС России от 1 октября 2021 г. № БС-19-11/354@).

Согласно нормам налогового законодательства от обложения НДФЛ освобождаются доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи имущества, находящегося у него в собственности в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. Обычно такой срок составляет пять лет (п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса), а в некоторых случаях он сокращается до трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Если с момента регистрации объединенного участка до его продажи прошло менее минимального срока владения, то собственнику придется уплатить налог и подать декларацию по НДФЛ (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Подать декларацию нужно не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства физлица. Уплатить же сумму налога нужно будет до 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

При этом налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет, который предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, земельных участков или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 млн. руб. (п. 1 ст. 220 НК РФ).

При этом вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Для получения налогового вычета также нужно будет подать декларацию в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода.

по мнению Минфина, если право собственности зарегистрировано в результате раздела, объединения и тому подобного, минимальный срок владения новыми ЗУ в любом случае составляет 5 лет. Трехлетний срок уже не применяется независимо от основания получения в собственность первоначального участка. То есть если, например, участок получен в дар от члена семьи, а затем разделен, доходы от продажи вновь образованных участков будут освобождаться от налогообложения только по истечении 5 лет с даты регистрации права собственности на них Письмо Минфина от 29.04.2022 № 03-04-05/40076