Я готов взять долю меньше чем 6 соток, оставить бывшей теще дом, а себе взять голый участок и все с нуля начать на нем.

Ситуация, которую вы описываете, является сложной, но в целом разрешимой с юридической точки зрения. Разберём её по ключевым аспектам.

1. Правовая основа. Вы являетесь собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Ваше желание прекратить эту общую собственность путём выдела земельного участка в натуре (т.е. в виде отдельного, физически обособленного куска земли) соответствует положениям ст. 252 Гражданского кодекса РФ и ст. 11.2, 11.4, 11.5 Земельного кодекса РФ. Собственник доли вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

2. Ключевые препятствия и их преодоление:

* Отсутствие согласия второго собственника. По общему правилу, выдел доли требует согласия всех сособственников. Однако, если согласие не получено (как в вашем случае из-за отсутствия связи), вопрос решается в судебном порядке. Вы вправе подать иск в суд о выделе доли в натуре без согласия второго собственника.

* Арест доли бывшей тещи. Арест (запрет на регистрационные действия) накладывается на конкретное имущество — в данном случае на её 1/2 долю в праве собственности. Это НЕ препятствует процедуре выдела. В ходе судебного разбирательства и последующей регистрации новый образуемый участок (или его часть), который будет соответствовать арестованной доле, сохранит на себе обременение в виде ареста. Ваш же выделенный участок будет свободен от этого ареста. Суд и Росреестр учитывают такие обременения.

* Минимальный размер участка. Это самый существенный практический барьер. Для земель населённых пунктов (а, вероятно, ваш участок относится к ним) в Лужском районе Ленинградской области действуют утверждённые правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые устанавливают минимальный размер образуемых земельных участков. Часто этот минимум составляет 4-6 соток для ИЖС. Ваш исходный участок 11.93 соток теоретически позволяет образовать два участка по ~6 соток. Однако, если в результате выдела один из участков окажется меньше установленного минимального размера (например, если вы предложите взять себе менее 6 соток), суд, скорее всего, откажет в иске о выделе в натуре, так как это нарушит земельное законодательство. Вам необходимо предварительно уточнить точный минимальный размер для вашей категории и вида разрешённого использования земли в администрации Лужского района.

* Отсутствие сведений о месте нахождения второго собственника. Это не является непреодолимым препятствием. Суд может назначить ей судебного представителя (по ходатайству истца) или рассмотреть дело в её отсутствие, известив её через публикацию в официальном источнике (ст. 119 ГПК РФ), если её место жительства неизвестно.

* Наличие строений (дома). Ваше предложение оставить дом на доле бывшей тещи требует оценки. Если дом является объектом капитального строительства и стоит на земле, то при выделе доли необходимо учитывать его расположение. Возможно, потребуется также техническая экспертиза для определения возможности реального раздела земли с учётом расположения дома, подъездов, коммуникаций и соблюдения строительных норм (отступов от границ).

3. Порядок действий и необходимость юриста:

* Консультация и подготовка. Обращение к юристу, специализирующемуся на земельном праве и недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, не просто целесообразно, а необходимо. Юрист поможет:

* Получить актуальные выписки из ЕГРН (об объекте и обременениях).

* Запросить в администрации ПЗЗ для определения минимального размера участка.

* Заказать межевой план у кадастрового инженера с вариантом раздела, который будет соответствовать закону.

* Подготовить обоснованный иск в суд, собрать все доказательства (документы на собственность, квитанции об оплате налогов и содержании участка, переписку об отказе в подключении электричества из-за отсутствия согласия и т.д.).

* Представить ваши интересы в суде.

* Судебный процесс. Исковое заявление подаётся в районный суд по месту нахождения земельного участка. В иске нужно требовать: 1) Выдела земельного участка в натуре в счёт вашей доли; 2) Установления порядка пользования участком до раздела (если это актуально); 3) Возложения судебных расходов на ответчика. Суд, скорее всего, назначит судебную землеустроительную экспертизу, которая определит техническую возможность раздела с учётом минимальных размеров, расположения построек и коммуникаций, а также предложит варианты раздела.

Краткое резюме: Ваша цель — выдел доли в натуре — юридически достижима даже при аресте доли второго собственника и отсутствии связи с ней. Главное условие — предлагаемый вариант раздела должен соответствовать минимальным размерам, установленным для земельных участков в вашем районе. Процесс требует тщательной подготовки документов, межевания и обязательного судебного разбирательства.

Рекомендация: Настоятельно рекомендую обратиться к квалифицированному юристу в Санкт-Петербурге, который имеет опыт ведения подобных дел в судах Ленинградской области. Он сможет оценить все нюансы вашей ситуации, разработать стратегию, подготовить иск и представлять ваши интересы в суде, что значительно повысит шансы на успешный исход. Самостоятельное ведение такого сложного дела сопряжено с высокими рисками procedural errors и отказа в иске.