Продажа доли в доме без земли

Он не может не иметь отношения к участку

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип

единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов,

согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты

следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных

федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права

собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном

участке, к другому лицу оно приобретает право на использование

соответствующей части земельного участка, занятой зданием,

сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в

том же объеме, что и прежний их собственник.

Конституционный Суд Российской Федерации также допускает такую возможность, указывая на то, что предусмотренные в абзаце втором пункта 1 статьи 35 ЗК РФ способы определения порядка пользования земельным участком связаны с реализацией основного принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно

связанных с ними объектов собственности (определения от 11.05.2012 № 749-О, от 24.09.2012 № 1585-

О, от 17.06.2013 № 993-О).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах,

связанных с применением земельного законодательства» также

разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552

ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности),

находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве

собственности, покупатель приобретает право на использование части

земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для

ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Таким образом, исходя из принципа единства, распоряжение недвижимым имуществом производится вместе с земельным участком в пределах границ, им занятого, и необходимым для его использования.

Поэтому при подобных ситуациях отсутствует необходимость представления документов, подтверждающих переход права на земельный участок при отчуждении располагающегося на нем объекта недвижимости, поскольку покупатель приобретает право на использование земельного участка, который занят этой недвижимостью и необходим для его использования.

При этом впоследствии покупатель может оформить земельный участок, на котором находится приобретенный объект недвижимости и который необходим для его использования на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ

Кто Вам сказал, что это невозможно? Здесь нет на самом деле никаких особенностей. Закон предусматривает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ). Т.е. при продаже доли в доме формально покупателю должно переходить право собственности на земельный участок пропорционально приобретённой доле (в силу статьи 35 Земельного кодекса РФ, статей 273 и 552 Гражданского кодекса РФ). Но в Вашем случае гражданин Б. не является собственником земельного участка, поэтому предметом купли-продажи выступает только его доля в жилом доме, которую гражданин Б. вправе продать любому избранному лицу, но с обязательным соблюдением преимущественного права покупки этой доли сособственником - гражданином А. Сделка (включая уведомление сособственника) будет осуществляться через нотариуса, который и пояснит все необходимые детали - без него в данном случае никак. Такие дела.

Земля и дом по закону взаимосвязаны, даже если участок не оформлен, это один объект недвижимости.

Здесь надо смотреть выписку из ЕГРН на предмет права собственности - кто и чем владеет.

Собственник может продать имущество, которое официально оформлено через Росреестр.

В данном случае ку лиц совместная собственность на основании владения домом.

То есть, формально у каждого 1/2 на дом и участок.

Выделять доли не обязательно.

Но опять, можно провести межевание и выделить доли.

Далее продавать свою часть в совместном имуществе.

При этом необходимо др. собственника уведомить о такой продаже.

Но зависит от оформленного здесь права собственности.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

- см. ст. 8.1, 209, 209, 247, 250, 454, 549 ГК РФ

Уважаемый Валентин, здравствуйте!

--------

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), право собственности на здание или сооружение неразрывно связано с правом на земельный участок, на котором расположено данное имущество. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание или его часть к другому лицу, к приобретателю одновременно переходит право на соответствующую долю в праве на земельный участок, необходимый для использования этого объекта. Таким образом, продажа доли в жилом доме без одновременного перехода соответствующей доли в праве на земельный участок невозможна.

---------

В Вашей ситуации гражданин Б не обладает никакими правами на земельный участок, что препятствует самостоятельной продаже доли в доме гражданину С. Для выхода из сложившейся ситуации необходимо оформить долю в праве на земельный участок, пропорциональную доле в праве собственности на дом. Гражданин А, как единственный собственник участка, должен выделить и передать гражданину Б соответствующую долю в праве на земельный участок. После государственной регистрации права собственности на долю в участке гражданин Б сможет реализовать свою долю в доме с одновременной передачей соответствующей доли в праве на землю, что будет соответствовать требованиям законодательства.

--------

Таким образом, для законной продажи доли в доме необходимо предварительно урегулировать вопрос с оформлением доли в праве на земельный участок. Только после этого сделка по отчуждению доли в доме будет соответствовать положениям действующего законодательства РФ.

С уважением, Д.А.Разина

Здравствуйте Валентин !

В данном случае, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (ст.250 ГК РФ), а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, с юридической точки зрения, если дом в долевой собственности 1/2, а участок в полной собственности гражданина А. по выпискам из ЕГРН, продажа доли в доме без земли возможна.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Дом — это недвижимое имущество, неразрывно связанное с землей (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Земля, на которой расположен дом, является также недвижимостью.

Если гражданин Б владеет долей именно в доме, но не владеет или не имеет права на землю под домом, то продажа доли в доме возможна, но покупатель получит лишь права на часть строения, не имея прав на землю.

Без права владения или пользования землёй доля в доме изолирована — нельзя пользоваться домом полноценно без права пользования землёй. Возможны конфликты с собственником участка.

- Оформить право пользования или аренды земли

Гражданин Б может с собственником участка (гражданином А) заключить договор аренды или сервитута на земельный участок под долей дома (ст. 670 ГК РФ — сервитут). Это позволит покупателю пользоваться земельным участком для пользования частью дома. По соглашению с гражданином А, гражданин Б или его покупатель может приобрести долю в праве собственности на земельный участок (ст. 246, 247 ГК РФ). Продажа только доли с уведомлением потенциальных участников

Гражданин Б вправе продать свою долю в доме третьему лицу, но рекомендуется перед продажей согласовать права пользования землёй или заключить договор с гражданином А.

Лучший вариант — оформить комплексное право собственности на дом с землей, чтобы продажи были прозрачными и покупатель получил полноценные права (ст. 131, 219 ГК РФ).

Рекомендуется оформить либо право пользования землёй (аренда, сервитут), либо приобрести долю в праве на землю совместно с покупкой дома.

С уважением.

Напишите какое у каждого основание - на дом у А и Б, и на землю у А?

Это после развода и раздела имущества такая красота случилась?

Нотариусы и Росреестр сделку по отчуждению дома без земли при условии оформленной уже под этим домом земли - не пропустят.

Поэтому варианта два:

1. договориться миром. А выделяет 1/2 долю Б

2. обратиться с иском в суд.

Навскиду, без анализа ваших документов. Возможно там такая ситуация, что и договориться не получится, нужен будет суд, чтобы установить факт или что-то в таком ключе.

Гражданин Б может продать свою долю в доме гражданину С. При этом важно учитывать следующие моменты, основанные на законодательстве Российской Федерации:

Единство судьбы земельного участка и строений: Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Это означает, что при продаже недвижимости покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ).

Право пользования земельным участком: В ситуации, когда продавец недвижимости не владеет земельным участком на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ). В вашем случае, гражданин Б, продавая свою долю в доме, передает гражданину С право пользования той частью земельного участка, которая необходима для использования этой доли дома, на тех же условиях, что и гражданин А.

Продажа доли: Гражданин Б, как собственник своей доли в доме, вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе продать ее третьему лицу (пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса РФ).

Преимущественное право покупки: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ). Гражданин А, как совладелец дома, должен быть извещен о намерении гражданина Б продать свою долю. Извещение должно быть направлено в письменной форме с указанием цены и других условий продажи. Если гражданин А в течение месяца не приобретет продаваемую долю, гражданин Б вправе продать ее любому другому лицу.

Добрый день! В нашей стране земельный участок и объект , расположенный на нем, не являются единым объектом, и могут иметь раздельный оборот, то есть продаваться отдельно друг от друга, все зависит от истории их образования. То что пишут о ст 1 ЗК РФ и принципе единства - все правильно, но только в этой же статьей и в ГК РФ есть оговорки, что объект может находиться на чужом земельном участке, то есть в принципе такое возможно и гражданское законодательство это предусматривает. Просто так сложилось исторически и до сих пор имеет место быть.

Например, ст 287.3 ГК РФ

Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка

Есть много вариантов, когда оказывается, что доля в праве на дом есть , а на землю нет , как так получилось, повторюсь, надо знать историю возникновения объектов и прав на них. В вашем случае, полагаю что нотариус не прав. Опять же это частая история и почему нотариусов "переклинило" и они такие сделки не заверяют, хотя Росреестр регистрирует переход права по ним, тоже вопрос интересный. Чтобы не участвовать в долгом споре Вы можете в добровольном порядке попробовать попросить у собственника участка продать или подарить вам долю в праве на землю, кстати совсем необязательно что она должна быть равна доле в праве на дом. Вы можете хоть 1/100 у него купить. Такая сделка не заверяется у нотариуса, сразу в Росреестре можно будет провести. Но это приведет к дополнительным тратам и по большому счет вообще не требуется. Нельзя отчуждать долю в доме или дом без участка, если у них один и тот же собственник, а если собственники разные такое отчуждение законно. Если собственник участка откажется, тогда надо искать нотариуса, который сможет заверить нужную вам сделку такой, какая есть. При этом предварительно, вы можете письменно обратиться в местное Управление Росреестра за разъяснением, будет ли зарегистрирован переход права на долю в доме, при том что право на землю остается у другого правообладателя. Если письменный положительный ответ Росреестра не устроит нотариуса , и собственник земли также добровольно не продаст долю, тогда можно, конечно, обратиться в суд, для выделения доли в земельном участке для обслуживания или использования дома, но это очень дорогая процедура, плюс экспертизу назначат скорее всего и плюс собственник участка может просто настоять и суд с ним согласиться и вам для использования дома установят сервитут, то есть долю в земле вы так и не получите. Это, наверное, может занять много времени, но я бы настаивала на заверении сделки в таком положении как сейчас, но предварительно просила бы Росреестр подтвердить , что переход права возможен для нотариуса.

Удачи!