Смена статуса арендодателя с физлица на ИП требует переоформления договоров аренды на ИП.

Здравствуйте Виктор! с юридической точки зрения, договор должен заключаться с собственником имущества – гражданином, поэтому, перезаключать договор с физическим лицом – арендатором, от имени ИП не нужно. Данная позиция отражена в Письмах МФ РФ от 10.06.2015 N 03-11-11/3358, от 26.06.2013 N 03-11-11/24263, от 16.08.2012 N 03-11-11/247, от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 24.10.2014 N 03-11-11/53905, от 14.07.2014 N 03-11-11/34106, от 16.06.2014 N 03-11-11/28519, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, ФНС РФ от 07.05.2013 N АС-3-3/1626@. Всего хорошего.

Формально перезаключать договоры «с нуля» не обязательно, но крайне желательно оформить допсоглашения: указать статус арендодателя как ИП, внести ОГРНИП/ИНН и новые реквизиты для безналичной оплаты.

- Для АУСН арендаторам нужно платить безналично на расчетный счет ИП в банке-участнике режима. Поступления на личный счет физлица/наличные—нельзя: такие деньги не попадут в базу АУСН и могут быть обложены как доход физлица (НДФЛ) плюс риск утраты права на АУСН.

- «Ручной ввод» доходов в ЛК АУСН не работает: налог при АУСН считается автоматически по данным банков-участников и операторов платежей.

Почему

- ИП в РФ — это вы же как гражданин, но доходы для спецрежима должны поступать как доходы от предпринимательской деятельности. Если оставить договоры как «физлицо» и принимать деньги на личную карту/наличными, ФНС сочтет это доходом физлица, а не ИП.

- По АУСН расчет налога основан на данных банка-участника (экспериментального режима). Наличными и на личные счета — вне периметра режима.

Что сделать пошагово

1) Проверьте право на АУСН

- Регион деятельности/регистрации — участник эксперимента.

- Вид деятельности допустим (сдача нежилой недвижимости допускается).

- Лимиты: выручка, численность, иные ограничения эксперимента соблюдаются.

См. Закон 17-ФЗ, ст. 1–3; страница ФНС об АУСН.

2) Зарегистрируйтесь как ИП

- Укажите ОКВЭД: 68.20.2 (сдача в аренду и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом).

- Подайте уведомление о применении АУСН в установленные сроки (через банку-участника, «Госуслуги.Бизнес» или ИФНС — как предусмотрено в вашем регионе и банке).

3) Откройте расчетный счет ИП в банке-участнике АУСН

- Все арендные платежи направляйте на этот счет (включая СБП-эквайринг на счет ИП). Это ключевое условие для автоматического учета доходов и расчета налога.

- Наличными и на личные карты/счета — не принимать.

4) Оформите допсоглашения к действующим договорам аренды

- Переименуйте арендодателя: «Индивидуальный предприниматель ФИО, ОГРНИП…, ИНН…, адрес…».

- Замените реквизиты на расчетный счет ИП в банке-участнике.

- Пропишите порядок расчетов: безналично (включая СБП/эквайринг) на счет ИП; наличные не применяются.

- По желанию: укажите, что отношения являются предпринимательской деятельностью ИП, НДС не предъявляется (если вы на АУСН и не являетесь плательщиком НДС), ККТ не используется в связи с АУСН.

- Допсоглашение подписывается сторонами; полностью перезаключать договор не требуется.

5) Уведомьте арендаторов

- Направьте письмо с копией выписки из ЕГРИП, реквизитами счета ИП и датой, с которой платежи идут только на счет ИП.

6) Ведите расчеты и контроль

- ККТ при АУСН не применяется (в рамках эксперимента), налог ФНС рассчитает автоматически по данным банка.

- Сверяйте в личном кабинете АУСН суммы, которые подтянул банк, и корректно обозначайте поступления как доход от аренды, если сервис это предусматривает (ручной «ввод» суммы дохода не заменит банковские данные).

- Страховые взносы ИП (за себя) платите отдельно; они могут уменьшать налог (проверьте конкретные правила АУСН для вашего года/региона).

Ответы на ваши конкретные вопросы

- Можно ли оставить договоры как с физлицом? Юридически договоры будут действовать, но для налоговой и банка это создает риск: доходы пойдут как «личные» и выпадут из АУСН. Безопасно — оформить допсоглашения с указанием статуса ИП и реквизитов счета ИП.

- Можно ли принимать плату на личный счет/наличными и «вносить вручную»? Нет. Для АУСН доход должен зафиксироваться банком-участником на счете ИП. Наличные и личные карты — мимо режима; впоследствии вас могут обложить НДФЛ и/или снять с АУСН.

Нормативные ссылки и разъяснения

- Федеральный закон от 17.02.2021 № 17-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима “Автоматизированная упрощенная система налогообложения”» (ст. 1–3: участники, порядок учета доходов, роль банков-участников; ст. об освобождениях от отчетности и ККТ в эксперименте).

-(раздел Спецрежимы → АУСН; условия, банки-участники, FAQ, регионы).

- 54-ФЗ о ККТ — в части исключений для участников АУСН (ФНС разъясняет, что чеки не требуются, так как расчет налога автоматизирован и данные поступлений формируются банком/оператором).

- ГК РФ: ИП — не юрлицо, но действует как гражданин, ведущий предпринимательскую деятельность; для корректной квалификации доходов и реквизитов в договорах целесообразно указывать статус ИП и банковские реквизиты ИП.

Практические подсказки

- В допсоглашении установите дату, с которой все платежи перечисляются на счет ИП; старые долги можно закрыть по старым реквизитам, но лучше перевести все на единый порядок.

- Если арендаторы платят через СБП, подключите СБП-эквайринг именно к расчетному счету ИП в банке-участнике.

- Храните переписку и допсоглашения — это ваш доказательный пакет, что доходы относятся к ИП на АУСН.

Да, нужно перезаключить договоры аренды, указав вас как ИП, так как это позволит вам законно применять УСН "Доходы" и будет подтверждать предпринимательский характер деятельности. Пока платежи будут поступать на счет физлица, вы должны либо переводить деньги на ваш предпринимательский счет, либо указывать в договоре, что арендная плата поступает на счет физлица-ИП. Внесение в личный кабинет АУСН — это правильный шаг для подтверждения доходов, но важно, чтобы поступления шли на счет ИП.

Почему нужно перезаключать договоры

Подтверждение предпринимательской деятельности: Регистрация ИП и ведение деятельности от его имени, включая договоры, демонстрирует, что сдача помещений в аренду ведется в рамках предпринимательской деятельности, а не как частное лицо.

Налогообложение: Только при ведении предпринимательской деятельности вы можете применять УСН "Доходы", а не платить НДФЛ по ставке 13% как физическое лицо.

Поступление средств

На счет физлица: Вносить средства, полученные на счет физлица, но являющиеся доходом от предпринимательской деятельности, можно в личный кабинет АУСН. Однако, налоговые органы могут расценить это как недостаточную организацию бизнеса, если переводы будут происходить без перехода на счет ИП.

На счет ИП: При поступлении средств на ваш предпринимательский счет, вы как ИП можете свободно распоряжаться ими.

Связь с АУСН и законом

Закон № 255-ФЗ от 22.11.2021 «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима “Автоматизированная упрощенная система налогообложения”»: Этот закон позволяет применять АУСН, но при этом вы должны быть зарегистрированы как ИП с соответствующим кодом ОКВЭД.

Регулярный доход: Если вы регулярно сдаете нежилые помещения в аренду, такая деятельность признается предпринимательской, и вы обязаны зарегистрироваться как ИП Рекомендация:

Перезаключите договоры аренды: с указанием вас как ИП.

Переведите получаемые средства: на ваш предпринимательский счет или укажите это в договоре как поступление на счет физлица-ИП.

Вносите все поступления в личный кабинет АУСН: в соответствии с правилами этой системы налогообложения.

Федеральный закон от 17.02.2021 № 17-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима “Автоматизированная упрощенная система налогообложения”» (ст. 1–3: участники, порядок учета доходов, роль банков-участников; ст. об освобождениях от отчетности и ККТ в эксперименте).

Арендная в любом случае поступает на счет ИП, налоги платятся от ИП.

Если хотите вручную наживете миллион проблем...

Поэтому нужно

Я зарегистрирован как ИП с АУСН. У меня в личном кабинете АУСН есть функционал ручного ввода расходных и доходных операций. По факту арендодатели расплачиваются наличными или переводом через СБП. а счет ИП люди платить не захотят, увы.

Здравствуйте!

В договоре аренды между физическим лицом (арендодателем) кроме паспортных данных арендодателя следует также указать регистрационные данные ИП: ИНН, ОГРНИП, дату внесения записи в ЕГРИП (п. 3 ст. 83, п. 7 ст. 84 НК РФ; п. 2 ст. 5, п. п. 1 - 3 ст. 11 Закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ; п. 6 Порядка, утв. Приказом Минфина России от 30.10.2017 N 165н).

По закону вновь зарегистрированные организации и ИП могут сразу применять АУСН, подав уведомление в течение 30 дней после регистрации. Уведомление можно подать через личный кабинет на сайте ФНС или через банк (ст. 4 Закона об АУСН).

Так как Вы как собственник, меняете только правовой статус физ. лица на ИП, рекомендуем Вам сделать доп. соглашение в существующий договор с точным указанием Ваших реквизитов как ИП.

При этом обращаем внимание, что у Вас должен быть открыт счет в одном из уполномоченных банков. Открывать счета в других банках нельзя.

Список уполномоченных банков опубликован на сайте ФСН.

Здравствуйте, Виктор !

В данном Вашем случае, нужно все же Вам перезаключать договора аренды (сь.6060 ГК РФ) где Вы (арендодатель) , будете указан, как ИП. Тем более есть платежи и будут поступать на счет физлица, Вы должны или переводить деньги на предпринимательский счет, или указывать в договоре, что арендная плата поступает на счет физлица-ИП и все.

Таким образом, с юридической точки зрения, Вы зарегистрирован как ИП с АУСН и у Вас в личном кабинете АУСН есть функционал ручного ввода расходных и доходных операций (Письмо Минфина РФ от 10.06.2015 N 03-11-11/3358).

Рад был помочь!