Возврат залога и неустойка при досрочном расторжении договора аренды

Ситуация: вы заключили договор с агентством недвижимости, внесли залоговую сумму 20 000 руб. Собственник расторг договор с агентством из-за невыплат. Вы хотите вернуть залог и применить неустойку по ст. 28 Закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП) в размере 3% за каждый день просрочки.

Разбор ситуации

1. Отношения с агентством. Вы заключили договор с агентством, которое оказывало услуги по предоставлению квартиры в аренду. На эти отношения распространяется ЗоЗПП, если агентство действовало как исполнитель услуги. Однако ст. 28 ЗоЗПП регулирует неустойку за нарушение сроков выполнения работы (услуги). Возврат залога – это не услуга, а исполнение обязательства по возврату денежных средств. Прямое применение ст. 28 спорно.

2. Срок возврата залога. По договору залог возвращается в течение 10 рабочих дней с момента выезда при соблюдении п. 4.1 (предупреждение за 30 дней). Вы не сообщили, выехали ли вы и предупреждали ли стороны. Если вы уже освободили квартиру, срок начинает течь с даты выезда. Если нет, залог может быть удержан до исполнения условий.

3. Неустойка. Более обоснованно требовать проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ (ключевая ставка ЦБ). Также возможно применить ст. 23 ЗоЗПП (неустойка 1% за каждый день просрочки возврата денег при отказе от исполнения договора), но для этого нужно заявить отказ от договора. В вашем случае вы не отказываетесь, а требуете возврата залога.

4. От какой суммы считать. Неустойка (если применима) обычно считается от суммы неисполненного обязательства – в данном случае 20 000 руб. Суммы аренды (60 000) и агентских (30 000) не являются предметом спора, если они уже уплачены и не оспариваются.

Рекомендация

Направьте агентству претензию с требованием возврата залога в течение 10 рабочих дней с даты вашего выезда (или с даты, когда вы узнали о расторжении договора агентством). При просрочке укажите, что будете требовать проценты по ст. 395 ГК РФ (рассчитанные на день фактического возврата). Ссылку на ст. 28 ЗоЗПП можно указать, но будьте готовы, что суд может её не применить. Приложите копии договора, платёжных документов, подтверждения расторжения договора между собственником и агентством.

Резюме: Требуйте возврат залога в претензионном порядке. Неустойку по ст. 28 ЗоЗПП применять рискованно, лучше использовать ст. 395 ГК РФ. Сумма для расчётов – 20 000 руб. Если агентство откажет – обращайтесь в суд.

Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.