Оценка стоимости недвижимости и ипотека

Здравствуйте Геннадий

Если оценка стоимости недвижимости в заключении эксперта меньше, чем просит продавец, то Банк предоставит вам сумму заемных средств ( кредит) на эту сумму, а остальное вам придеться оплатить продавцу самим , при наличии возможности.

В ином случае сделка не получится

___

Особенности условий оформления ипотечного кредитования отражены в ст.9.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)

Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)".

___

С уважением юрист М.Н.Абаева

Доброе утро!

Да, банк вправе отказать в ипотеке на сумму, равную цене, которую запросил продавец. Причина в том, что банк ориентируется не на цену договора купли-продажи, а на оценочную стоимость недвижимости, ведь именно она служит обеспечением кредита (залогом).

Если оценка показывает стоимость на 2 млн ниже, чем цена сделки, банк не будет кредитовать "воздух".

Варианты решения могут быть такие:

- внести разницу собственными средствами (первоначальный взнос).

- договориться с продавцом о снижении цены до уровня, близкого к оценке.

- заказать повторную независимую оценку (если есть сомнения в корректности отчёта).

То есть получить ипотеку именно на всю цену продавца (выше рыночной оценки) банк, скорее всего, не позволит, потому что при невозврате кредита залог не покроет долг.

Правовые основания:

- ст. 5 и 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,

- ст. 33 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности»,

- ст. 809, 819 Гражданский кодекс РФ.

Здравствуйте, уважаемый Геннадий!

Банк вправе отказать в выдаче ипотеки на сумму, превышающую рыночную стоимость объекта недвижимости, подтвержденную отчетом об оценке. Это связано с тем, что Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке» устанавлено, что ипотека не может превышать действительную стоимость закладываемого имущества (ст 2-6, ст 9 ФЗ РФ об ипотеке).

Положение Банка России от 26.12.2016 N 570-П (ред. от 25.08.2021) требует от кредитных организаций учитывать рыночную стоимость имущества при определении суммы кредита.

Ст 336 Гражданского кодекса РФ определяет, что предмет залога должен обеспечивать исполнение обязательства.

В случае невозврата кредита банк должен иметь возможность покрыть задолженность за счет реализации залога. Если сумма кредита превышает рыночную стоимость, это нарушает права кредитора.

Геннадий, здравствуйте! Банк вправе отказать в выдаче ипотеки на сумму, превышающую рыночную стоимость объекта, подтверждённую независимым отчётом об оценке. Это требование основано на Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке» (ст. 2-6, ст. 9), согласно которому сумма ипотеки не может быть больше действительной стоимости залога.

______

Если в отчёте оценщика стоимость дома ниже цены продавца, банк обычно выдаёт кредит, исходя из этой более низкой оценки, а не из цены договора. Ваша ситуация типична: банк ориентируется на рыночную стоимость по оценке, а не на цену, указанную продавцом, и вправе отказать в запрошенной сумме или уменьшить её до уровня отчёта

______

Всех благ Вам!

Да, банк может отказать в выдаче ипотеки на сумму, указанную продавцом, если рыночная стоимость недвижимости в отчёте об оценке ниже этой суммы.

Банк проводит оценку недвижимости, чтобы обезопасить себя от финансовых потерь и понять, по какой цене актив может быть реализован на рынке. Если сумма, согласованная сторонами, разительно отличается от той, которая установлена в отчёте, банк может либо снизить сумму ипотечного кредита, либо вовсе отказать покупателю в его предоставлении.

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке"