Возврат/невозврат задатка в процедуре банкротства при наложении ареста следственными органами на выставленное в

Людмила! не заключите никаких доп.соглашений, и задаток не вернут, на то он и задаток! А если ещё и следственными органами наложен арест на участок и дом. вообще никаких доп.соглашений и возврата задатка не будет. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка.

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

ВСЕГО ХОРОШЕГО.

В соответствии с нормой ст. 381 ГК РФ если не Вы виновны в том, что сделка не состоялась, задаток Вам должен быть возвращён.

www.consultant.ru

Здравствуйте, уважаемая Людмила !

В данном Вашем случае, в целом внесение задатка (обеспечения участия) участником аукциона осуществляется до начала аукциона и является условием допуска всех претендентов на участие в аукционе на стадии подготовки торгов. Задаток вносится в равном для всех, фиксированном размере (Апелляционное определение Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания от 19.12.2024 по делу N 33-2884/2023).

Так как в "Положении" о торгах и дкп (ст.454 ГК РФ) отсутствуют пункты позволяющие это сделать, то требования необоснованны. Тем более в силу ст. 381 ГК РФ так как сделка не состоялась, задаток должен быть возвращён.

Таким образом, с юридической точки зрения, нужно ждать окончания УД, а после регистрировать свое право соответственно.

Рад был помочь!

Здравствуйте

В таком случае покупатель вправе отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи, заключённого по результатам торгов, так как наличие ареста исключает возможность передачи права собственности на имущество и его регистрации на покупателя.

Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращён.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса).

Если продавец отказывается возвращать задаток, покупатель может обратиться в суд с требованием о взыскании с продавца неосновательного обогащения — уплаченной в качестве задатка суммы.

Что касается возврата задатка, то, согласно статье 381 ГК РФ, возврат задатка и возможность его удержания напрямую зависит от виновности той или иной стороны в неисполнении основного обязательства:

Если договор не исполнен по вине стороны, давшей задаток, он не возвращается.

Если неисполнение произошло по вине стороны, получившей задаток, она обязана вернуть его в двойном размере.

Если неисполнение договора произошло по причинам, не зависящим от сторон, задаток возвращается в первоначальном размере.

Здравствуйте Людмила

Если продавец находится на стадии банкротства, то все сделки признаются недействительными для включения имущества в конкурсную массу.

Покупатель сможет вернуть свой задаток,только после внесения себя в реестр кредиторов согласно ст. 16 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)

Здравствуйте!

Наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.

(с.115 УПК).

Если основной договор был заключен и Вы плательщик по нему, задаток в этом случае засчитывается в счет платежа по основному договору и его вернуть нельзя. (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

На основании п. 2 ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Это является основанием признать право собственности за покупателем квартиры.

В обоснование иска должно быть положено утверждение о том, что если арест явился единственным препятствием в регистрации перехода права собственности и при этом покупатель действовал разумно и добросовестно, эта сторона вправе признать через суд свое право собственности на данную квартиру.

Поэтому, если Вы добросовестный покупатель(то есть не знали и не должны были знать, что квартира находится под арестом) , Вы имеете полное право на приобретение в собственность указанной квартиры, если Вы знали об аресте до заключения основного договора, советуем от сделки отказаться.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток - денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Основываясь на практике-задаток Покупателю должен быть возвращён,так как виновен в том, что сделка не состоялась не Пукапатель, а арест на какие-либо сделки ,наложеный следственными органами.Так как информации об аресте не было в объявлении об открытии торгов и в договоре. Такое нарушение является основанием для расторжения договора и возврата задатка. В соответствии с положениями ст. 110 закона «О банкротстве» финансовый управляющий должен предоставить полную и достоверную информацию об имуществе.

И действительно, непредвиденные обстоятельства - арест - не позволили Покупателю исполнить условия Договора .

Задаток подлежит возврату на основании ст. 381 ГК, ст. 448 ГК и ст. 110 закона «О банкротстве». В них указано, что деньги остаются у продавца, только если договор не заключили по вине покупателя. Но в таком случае в отказе от договора виновен продавец, так как он не предоставил полную и достоверную информацию о товаре.

Что касается заключения дополнительных соглашений, то это возможно только при согласии обеих сторон. Если в положении о торгах и в договоре купли-продажи отсутствуют положения, позволяющие изменить срок оплаты, то такие изменения могут быть внесены только путем подписания дополнительного соглашения, согласованного обеими сторонами.

Здравствуйте!

Финансовый управляющий должен удержать задаток и направить его в конкурсную массу. Заключить доп. соглашение об изменении срока оплаты невозможно.

Согласно ч. 16 ст. 110 Федерального закона № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", если победитель торгов не вносит оставшуюся сумму в установленный срок, задаток не возвращается.

Часть 8 ст. 448 ГК РФ РФ запрещает изменение существенных условий договора, заключенного по результатам торгов. Срок оплаты является существенным условием.

Поскольку Вы уведомили покупателя об аресте, он действовал на свой риск. Вам следует отказать в заключении допсоглашения, сославшись на указанные нормы. При обращении покупателя в суд готовьте доказательства уведомления об аресте.

Согласно ст. 381 ГК РФ, если одна сторона нарушила договор и не исполнила обязательство (не оплатила товар вовремя), задаток остаётся у продавца.

Однако ситуация осложняется следующим обстоятельством: покупателем заявлено ходатайство в суде о внесении изменений в договор путём заключения дополнительного соглашения.

Возможность вносить дополнительные соглашения предусмотрена законом (ст. 450, 452 ГК РФ) лишь тогда, когда обе стороны согласны с изменениями условий договора добровольно. Однако если сделка совершалась публично, это накладывает ограничения.

Вариант 1: Изменение договора согласовано сторонами:

Покупатель вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной ввиду наличия ареста на имущество. Если арест признан судом законным препятствием для продажи, возникает основание для признания договора недействительным и возврата задатка покупателю.

Вариант 2: Договор исполнен согласно условиям:

Поскольку процедура торгов была публичной, изменение сроков выплаты нарушает принцип равенства участников аукциона и установленный порядок реализации имущества должника.

Если же суд отклонит требование покупателя о заключении дополнительного соглашения, то условие о задатке действует в полной мере, и продавец вправе оставить себе полученный задаток как компенсацию за неисполнение обязательств покупателем.

В дополнение к ответу выше, хочу уточнить поэтапно :

Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу согласно ст.131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)

С момента, когда ФУ известил покупателя о том, что начаты публичные торги на дом и земельный участок и было наложено следственными органами арест на какие-либо сделки, то задаток внесённый, покупателем по сделке ДКП, также был включен в конкурсную массу, в качестве дохода должника. Закон позволяет наложить взыскание не только на недвижимость, средства транспорта или предметы роскоши. К имуществу, включаемому в конкурсную массу, так же относится доход должника.

Наложение ареста в рамках уголовного дела в обеспечение гражданского иска не препятствует включению имущества должника в конкурсную массу (Обзор судебной практики, утв. Постановлением Президиума Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 сентября 2024 г. № 10»).

От имени продавца уже действует ФУ, поэтому никаких доп соглашений с продавцом заключить не получится.

Так же невозможно внесение изменений в договор, а именно заключить дополнительное соглашение к договору об изменении срока оплаты по договору купли-продажи дома и земли, которые включены в конкурсную массу должника - продавца.

____

После проведения инвентаризации и оценки имущества должника - продавца, фин. управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)

Что такое реализация имущества при банкротстве физического лица

Речь идёт о принудительном изъятии имущества банкрота с целью его продажи на торгах. Вырученные от этого средства распределяются между кредиторами, а также идут на то, чтобы покрыть расходы по организации признания гражданина финансово несостоятельным и «обнуления» долгов.

____

Если покупатель хочет все таки купить дом и земельный участок, то может совершить следующие действия: это принять участие в торгах и приобрести объекты недвижимости по оценочной стоимости торгов и заключить ДКП уже фин. управляющим.

____

С уважением юрист М.Н.Абаева

Здравствуйте, Людмила!

_____

В ситуации, когда после внесения Покупателем задатка и подписания договора купли-продажи на объект наложен арест, а Покупатель не внес оставшуюся сумму в установленный срок, финансовый управляющий обязан удержать задаток и включить его в конкурсную массу, поскольку задаток не возвращается при невнесении оставшейся суммы победителем торгов в срок, что прямо предусмотрено ч. 16 ст. 110 Федерального закона № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

______

Изменение существенных условий договора, в том числе срока оплаты, заключенного по результатам торгов, запрещено ч. 8 ст. 448 ГК РФ, и ни Положение о торгах, ни договор купли-продажи не могут расширять этот перечень. Дополнительное соглашение об изменении срока оплаты в данном случае не может быть заключено, даже при наличии согласия сторон, поскольку это противоречит императивным нормам закона и судебная практика по банкротству единообразно подтверждает невозможность изменения существенных условий по итогам торгов. Покупатель действовал на свой риск, зная об аресте, и обязанность по внесению оставшейся суммы не прекращается в связи с ограничениями на регистрационные действия. При обращении Покупателя в суд финансовому управляющему следует представить доказательства своевременного уведомления о наложенном аресте и обосновать невозможность заключения дополнительного соглашения ссылкой на указанные нормы. Вывод

Т. Е.

задаток не возвращается, дополнительное соглашение об изменении срока оплаты заключить невозможно.

С уважением

Здравствуйте, уважаемая Людмила !

В данном Вашем случае, в целом внесение задатка (обеспечения участия) участником аукциона осуществляется до начала аукциона и является условием допуска всех претендентов на участие в аукционе на стадии подготовки торгов. Задаток вносится в равном для всех, фиксированном размере (Апелляционное определение Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания от 19.12.2024 по делу N 33-2884/2023).

Так как в "Положении" о торгах и дкп (ст.454 ГК РФ) отсутствуют пункты позволяющие это сделать, то требования необоснованны. Тем более в силу ст. 381 ГК РФ так как сделка не состоялась, задаток должен быть возвращён.

Таким образом, с юридической точки зрения, нужно ждать окончания УД, а после регистрировать свое право соответственно.

Рад был помочь!

Здравствуйте, уважаемая Людмила !

В данном Вашем случае, в целом внесение задатка (обеспечения участия) участником аукциона осуществляется до начала аукциона и является условием допуска всех претендентов на участие в аукционе на стадии подготовки торгов. Задаток вносится в равном для всех, фиксированном размере (Апелляционное определение Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания от 19.12.2024 по делу N 33-2884/2023).

Так как в "Положении" о торгах и дкп (ст.454 ГК РФ) отсутствуют пункты позволяющие это сделать, то требования необоснованны. Тем более в силу ст. 381 ГК РФ так как сделка не состоялась, задаток должен быть возвращён.

Таким образом, с юридической точки зрения, нужно ждать окончания УД, а после регистрировать свое право соответственно.

Рад был помочь!