Продажа единственного жилья супругом и налог при последующей покупке

Дарья, добрый день. Да, такая сделка между супругами возможна. Квартира, приобретенная супругом до брака (ноябрь 2021 года), является его личной собственностью. Согласно [статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ)], имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Однако, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью. В данном случае квартира принадлежит супругу как его личная собственность, и он вправе распоряжаться ею, в том числе продать ее своей жене.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры (для мужа-продавца): Вопрос уплаты НДФЛ регулируется [статьей 217 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ)] и [статьей 220 НК РФ].

Минимальный предельный срок владения: Доходы от продажи жилого помещения освобождаются от налогообложения, если объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения. Для жилых помещений, приобретенных после 1 января 2016 года, общий минимальный срок составляет 5 лет. Однако, для единственного жилого помещения минимальный предельный срок владения составляет 3 года.

Расчет срока владения: Ваш супруг приобрел квартиру в ноябре 2021 года. По состоянию на текущую дату (15 октября 2025 года) он владеет квартирой более 3 полных лет (ноябрь 2021 года – ноябрь 2024 года – это 3 года; ноябрь 2024 года – октябрь 2025 года – это ещё почти 1 год). Следовательно, срок владения квартирой уже превысил минимальный предельный срок в 3 года для единственного жилья.

Вывод по налогу: Поскольку ваш супруг владел квартирой более 3 лет и это его единственное жилье, доход от продажи данной квартиры будет освобожден от обложения НДФЛ в соответствии с [статьей 217 НК РФ] (положения, регулирующие освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества). Таким образом, вашему супругу не нужно будет платить налог с продажи этой квартиры.

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры (для жены-покупателя): Вы, как покупательница квартиры, могли бы претендовать на имущественный налоговый вычет на основании [подпункта 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ], который предоставляет вычет в размере фактически произведенных расходов на приобретение жилья (но не более 2 000 000 рублей). Однако, согласно [пункту 5 статьи 220 НК РФ], имущественные налоговые вычеты не предоставляются в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 Налогового кодекса Российской Федерации. Супруги являются взаимозависимыми лицами.

Вывод по вычету: Поскольку вы с мужем являетесь супругами и, соответственно, взаимозависимыми лицами, вы не сможете получить имущественный налоговый вычет при покупке этой квартиры у своего мужа.

Необходимость выписки мужа из квартиры: Сам по себе факт регистрации (прописки) в квартире не является препятствием для ее продажи. Ваш супруг может продать квартиру, будучи в ней зарегистрированным. Однако, после перехода права собственности к вам, вы как новый собственник будете иметь право требовать его снятия с регистрационного учета, если он не сделает этого добровольно. Поскольку вы остаетесь семьей, и вы приобретаете эту квартиру, вопрос о его выписке становится внутренним дешением вашей семьи. Юридически для совершения сделки купли-продажи выписываться с нее мужу не обязательно.

Выводы

Сделка возможна: Продажа квартиры от супруга к супруге, если квартира является его личной собственностью (приобретена до брака), полностью законна.

Налоги для мужа: Ваш супруг не будет платить НДФЛ с продажи квартиры, так как он владел ею более минимального предельного срока в 3 года для единственного жилья.

Налоги для жены: Вы, как покупательница, не сможете получить имущественный налоговый вычет при покупке этой квартиры, поскольку сделка совершается между взаимозависимыми лицами (супругами).

Выписка: Мужу не требуется выписываться из квартиры для совершения сделки купли-продажи.