Договор аренды жилого помещения

Екатерина, добрый день. Да, однозначно имеет смысл обратиться в суд. И вернуть задаток. Так как положение договора о невозврате задатка просто противоречит закону. А закон имеет большую юридическую силу по сравнению с договором. Вот норма закона:

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Можно, безусловно, до суда написать претензию наймодателю о возврате вам задатка. Но я думаю, она даже на претензию не ответит, просто потеряете время. И отказ вернуть вам задаток причинит вам убытки, а это также запрещает закон:

ГК РФ Статья 15. Возмещение убытков

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Желаю вам удачи и просто отличного дня!

Добрый день! Как-то у Вас странно составлен договор: свет, хвс, гвс, во - это и есть коммунальные услуги. Посмотрите внимательно, может быть, в договоре написано, что наймодатель оплачивает капремонт и техническое обслуживание?

Далее, если в договоре есть пункт о том, что наймодатель оставляет себе залог в случае, если Вы съезжаете с квартиры менее, чем через 11 месяцев проживания, то требовать возврата залога Вы не можете, даже в судебном порядке. Согласно ст. 432 ГК:

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Если Вы подписали договор, значит, Вы согласились с тем, что залог наймодатель оставит себе в случае, если Вы съедете ранее 11 месяцев.

собственница руководствуется договором, только тогда когда ей выгодно - А что именно она не исполняет по условиям договора?

Залог не возвращается.

Нормальный договор в чем непонимание

Доброго дня, Екатерина!

Нужно бы изучить договор, чтобы говорить о перспективе. Поскольку вы снимаете квартиру, то у вас договор найма, а не аренды.

В найме, как и в аренде, очень часто используют такой механизм, как обеспечение обязательств путем внесения обеспечительного платежа (381.1 ГК РФ).

Называют его в народе по разному, и залог, и обеспечительный залог т.д. Ошибочно, конечно называют его так, но по сути это все обеспечительный платеж. С него могут удерживать суммы неоплаты за коммуналку, если платить обязан Наниматель, или суммы причиненного Нанимателем ущерба имуществу Наймодателя, сумму оплаты за месяц найма, если Наниматель не внес ее своевременно. Все это должно быть прописано в договоре.

Удержать такой платеж Наймодатель имеет право, если наступили обстоятельства, предусмотренные договором для его удержания:

Статья 381.1 ГК РФ

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Обстоятельство, которое предусмотрено Вашим договором, наступило. Вы прекращаете аренду ранее установленного договором срока. Значит обеспечительный платеж Наймодатель вправе удержать.

Немного судебной практики

Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20 июля 2021 г. по делу N 8Г-15776/2021[88-16967/2021]

Оснований считать пункт договора найма, предусматривающий, что в случае досрочного расторжения договора в течение первых 9 месяцев найма по инициативе нанимателя при исполнении наймодателем всех условий настоящего договора, обеспечительный платеж возврату не подлежит, ничтожным по указанному истцом п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется, поскольку данное условие договора не нарушает требования закона или иного правового акта и не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Доводы о том, что п. договора противоречит положениям п. 1 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются необоснованными, поскольку удержание обеспечительного платежа наймодателем не препятствует установленному п. 1 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации праву нанимателя на одностороннее расторжение договора.

Из фабулы Вашего вопроса перспективы в деле не вижу. Может текст договора внесет некоторую ясность.

Суд поддержит вас, если нарушения условий договора доказаны. Подготовьте документы и обратитесь к любому юристу для составления иска.

Здравствуйте, уважаемая Екатерина !

В данном Вашем случае, в силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Таким образом, с юридической точки зрения, предварительно следует направить письменную досудебную претензию наймодателю, в целях урегулирования спора.

В противном случае возможно предъявить иск в суд о расторжении договора аренды (ст.606 ГК РФ), взыскании задатка, возмещения ущерба (ст.15 ГК РФ), прочих расходов и убытков, компенсации морального вреда (ст.151 ГК РФ), в судебном порядке.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Добрый день

В чем именно нарушения со стороны собственницы помещения?

По поводу залога - что у вас прописано в договоре, какие именно условия залога? обычно это залог за мебель и технику, чтобы было из чего оплатить ремонт.

Покажите договор

Здравствуйте! Вы имеете право досрочно съехать, но нужно письменно предупредить собственницу за 3 месяца и правильно оформить возврат квартиры. Вернуть залог реально через суд, если в договоре нет четких условий его удержания за досрочный съезд или собственница не докажет ущерб.

По ст. 687 ГК РФ вы как наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма, обязательно письменно предупредив наймодателя за 3 месяца. Это обязательное требование закона, которое нельзя изменить договором. Направьте уведомление заказным письмом с описью вложения или через курьера под роспись — так у вас останется доказательство соблюдения срока.

Обязательно составьте акт приема-передачи квартиры при выезде: зафиксируйте состояние помещения, показания счетчиков, отсутствие повреждений. Передайте ключи и получите подпись собственницы на акте — это защитит вас от необоснованных претензий по ущербу.

По ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж (так юридически правильно называется ваш «залог») подлежит возврату при прекращении договора, если не наступили предусмотренные договором основания для его удержания. Основаниями для удержания могут быть: долг по арендной плате, неоплаченные коммуналки (которые вы обязаны платить по договору), ущерб имуществу.

Кроме того, договор может содержать условие об удержании обеспечительного платежа как штраф за досрочный отказ от договора, но для этого нужна четкая формулировка в договоре. Просто фраза «не возвращается при проживании менее 11 месяцев» без указания, что это именно плата/штраф за отказ, может быть оспорена.

По ст. 153 ЖК РФ обязанность платить за ЖКУ лежит на собственнике или нанимателе, но конкретное распределение определяет ваш договор. Минстрой России в разъяснениях (Письмо от 17.03.2025 N 6938-ОГ/00) подтвердил: если помещение передано в наем, платит наниматель, но в объеме, определенном договором.

Если по договору собственница обязана платить все коммуналки, кроме света, ХВС, ГВС и водоотведения, требуйте от нее исполнения этого условия и сохраняйте квитанции по тем ресурсам, которые оплачиваете вы — это доказательство вашего надлежащего исполнения.

В Вашем случае следует опираться не просто на условия договора, а на нормы ГК РФ.

Вообще по закону, бремя содержания имущества лежит на собственнике жилья. То есть, он обязан платить за все счета по квартире.

Наниматель должен только компенсировать расходы по коммунальным услугам. Нанимателя нельзя принудить оплачивать по счетам, это не его обязанность, он наниматель.

По поводу возврата залога и расторжения договора.

Срок уведомления о расторжении согласно условиям договора.

Если наниматель уведомляет в указанный срок, залог наймодатель обязан вернуть.

Если в отказ, это состав неосновательного обогащения.

Через суд можно взыскать неустойку еще.

Таким образом, если залог возвращен не будет, подается иск в районный суд по месту проживания ответчика. Госпошлина зависит от цены иска. Есть шансы на взыскания.

- см. ст. 15, 151, 395, 450-453, 619, 687 ГК РФ, ст. 131-132 ГПК РФ

Здравствуйте, Екатерина!

В Вашем случае договор аренды является основным документом, регулирующим отношения сторон. Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества, включая оплату коммунальных услуг. Однако Вашим договором установлен иной порядок: обязанность по оплате ряда коммунальных услуг возложена на наймодателя.

Таким образом, наймодатель не вправе требовать от Вас оплаты услуг, которые по договору обязан оплачивать он сам. Любые такие требования являются неправомерными. В случае если наймодатель уклоняется от исполнения своей обязанности, что привело к накоплению задолженности и возможному отключению услуг, Вы вправе потребовать от него возмещения убытков или соразмерного уменьшения арендной платы на основании статьи 612 ГК РФ.

-----------

Пункт договора, согласно которому обеспечительный платеж не возвращается при проживании менее 11 месяцев, является правомерным, при условии что он был согласован сторонами при заключении договора. В соответствии с ГК РФ,

неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника и другими способами.

Согласно статье 381.1 ГК РФ, обеспечительный платеж — это денежная сумма, которая вносится одной стороной в пользу другой стороны в обеспечение исполнения обязательств.

При наступлении определенных договором обстоятельств (в Вашем случае — досрочное прекращение договора до истечения 11 месяцев) сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (например, обязательства арендатора не расторгать договор досрочно без уважительных причин) либо подлежит удержанию наймодателем.

Следовательно, при досрочном расторжении договора по Вашей инициативе и при отсутствии доказательств существенного нарушения договора со стороны наймодателя, требовать возврата указанной суммы Вы не сможете. Суд, руководствуясь принципом свободы договора (статья 421 ГК РФ), с высокой долей вероятности признает правомерность применения данного условия.

То есть, перспектива судебного разбирательства по вопросу возврата обеспечительного платежа является крайне низкой. Вместе с тем, Вы имеете право на судебную защиту в части принуждения наймодателя к исполнению его прямых обязанностей по оплате коммунальных услуг, если такие нарушения имели место и могут быть доказаны.

С уважением, Д.А.Разина

👍