Регистрация недвижимости

Question

Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, росреестр зарегистрировал право регистрации недвижимости (здания), на основании договора купли-продажи. Но при покупке этот объект недвижимости был прописан дополнительном соглашение, как строящее строение. Доп соглашение при регистрации забрали в МФЦ, но не зарегистрировали. После собственник обратился к кадастровому инженеру, который составил план здания и зарегистрировал объект в росреестре на основании договора купли-продажи. Подскажите, пожалуйста, верно ли основание и могут ли в дальнейшем, в связи с этим возникнуть проблемы?

Антюхов Максим Васильевич · Accepted Answer

Если в момент сделки объект фактически не был введён в эксплуатацию и числился как недостроенный, а зарегистрирован как готовое здание без акта ввода и соответствующих документов, регистрация проведена с нарушением требований ст. 25, 26, 40 ФЗ № 218-ФЗ и ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Договор купли-продажи недостроенного объекта сам по себе не может служить основанием для регистрации готового здания — требуются акт ввода и технический план, в котором указано, что объект завершён.

Если кадастровый инженер оформил технический план как завершённое строение, не имея на то правовых оснований, Росреестр может впоследствии признать такую регистрацию ошибочной и аннулировать запись по ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ.

Чтобы избежать рисков: 1) проверить статус объекта в ЕГРН (категория — «здание» или «объект незавершённого строительства»); 2) запросить у продавца акт ввода или разрешение на ввод; 3) при их отсутствии — подать заявление о внесении исправлений и регистрации объекта как незавершённого, чтобы легализовать основание.

При споре вопрос решается через суд по иску Росреестра или заинтересованного лица об исправлении реестровой ошибки.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация требует внимательного анализа. Основная проблема в том, что объект приобретался как строящийся (дополнительное соглашение), но зарегистрирован как завершённое здание на основании договора купли-продажи и технического плана. ### Законные основания регистрации По ст. 8.1 ГК РФ, право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации. Для регистрации требуется документ-основание (договор купли-продажи) и технический план (если объект учтён как здание). Однако, если на момент заключения договора объект не был завершён, договор купли-продажи мог считаться договором купли-продажи будущей недвижимости (ст. 429 ГК РФ). В таком случае регистрация права на незавершённый объект возможна только после его постановки на кадастровый учёт как объекта незавершённого строительства (ст. 24 Закона № 218-ФЗ). ### Риски 1. **Возможность оспаривания регистрации.** Если здание не было введено в эксплуатацию в установленном порядке (отсутствует разрешение на ввод), регистрация может быть признана недействительной по иску Росреестра или заинтересованных лиц (например, если выяснится, что объект самовольная постройка). 2. **Проблемы при продаже или передаче в залог.** Новый покупатель или банк могут затребовать документы, подтверждающие законность строительства. 3. **Содержание дополнительного соглашения.** Если оно меняло существенные условия договора (например, указывало на незавершённость), его незарегистрированное наличие может повлиять на действительность сделки. ### Рекомендации - Проверьте, имеется ли разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию. Если их нет, необходимо легализовать постройку через суд или административный порядок. - Убедитесь, что технический план соответствует фактическому состоянию здания на момент регистрации. Если здание было достроено после покупки, это должно быть отражено. - Рассмотрите возможность регистрации дополнительного соглашения (если оно не утратило силу) для устранения противоречий. ### Резюме Основание регистрации (договор купли-продажи) формально верно, но игнорирование статуса «строящееся» создаёт риски. Вероятность проблем высока, если объект не прошёл процедуру ввода в эксплуатацию. Рекомендуется проконсультироваться с юристом для анализа документов и, при необходимости, предпринять меры по устранению недостатков. Если у вас есть похожий вопрос, задайте его в форме ниже.

Ткач Николай Владимирович · Answer

Росреестр обязан зарегистрировать право собственности на недвижимость на основании представленных документов. Если дополнительное соглашение не зарегистрировано, это может создать риски в будущем, особенно при продаже или оформлении ипотеки. Рекомендуется обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в регистрационные записи.

Мельник Иван Владимирович · Answer

Прблемы у кого?

Регистрация недвижимости

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" 218-ФЗ (от 01.09.2025)

Похожие вопросы

Что хочу - юр. регистрация недвижимости и регистрация меня, как собственника.

Что делать, если регистрация недвижимости приостановлена из-за отсутствия даты регистрации в БТИ?

Возможна ли регистрация недвижимости по дарственной после смерти дарителя, если не была сделана регистрация при его жизни

Наследование и регистрация недвижимости

Процедуры для регистрации дома в поселке - разрешение местных властей и упрощенная регистрация недвижимости