Ипотека и оценка недвижимости

Геннадий, доброго дня желаю Вам! По сути, в ответе нет сложностей. Орган опеки вправе, но не обязан требовать такое заключение об оценке. Это просто не предусматривает статья 8 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 29.09.2025) "Об опеке и попечительстве". А заключение эксперта имеет юридическую силу только для суда, поверьте. Увы, но такова практика.

ВАЖНО ! Продавец имеет полное право даже при продаже недвижимости с использованием материнского капитала установить любую цену. Так как в России действует положение о свободе договора:

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Вот такая ситуация. Желаю Вам удачи и просто отличного дня!

Опека дала согластие- ст. 37 ГК РФ - этого достаточно- спокойно проводите сделку, вопрос цены не актуален в контексте согласия опеки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ , органы опеки обязаны контролировать соответствие условий сделок интересам несовершеннолетних. Это включает проверку адекватности установленной продавцом цены недвижимости относительно её реальной рыночной стоимости.

Если оценка показала цену ниже заявленной, рекомендуется предоставить органам опеки отчёт независимого оценщика и объяснить причины расхождения цен. При необходимости возможна подача повторного обращения в опеку с приложением новых данных.

Опека оценивает соблюдение жилищных прав несовершеннолетних, а не рыночную стоимость объекта. Оценка для ипотеки - требование банка, не опеки.

Цена договора определяется соглашением сторон (ст. 424 ГК РФ). Если оценка ниже запрошенной цены, банк выдаст кредит только по оценочной стоимости. Разницу придется доплачивать собственными средствами либо договариваться с продавцом о снижении цены.

Разрешение опеки действительно при изменении цены, если сохраняются права детей продавца на равноценное жилье и ваши обязательства по материнскому капиталу.

Здравствуйте

Геннадий , орган опеки может потребовать заключение об оценке недвижимости, даже если указанная в заявлении сумма отличается от результата оценки.

Это связано с тем, что при совершении сделок с недвижимостью, где одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособное лицо, органы опеки должны убедиться, что имущественные и жилищные условия не ухудшатся.

Если цена оценки оказалась ниже, чем просит продавец, заявителям следует провести оценку обеих объектов недвижимости и доказать, что при оформлении сделки права несовершеннолетних не страдают.

Каждый случай рассматривается органами опеки и попечительства индивидуально.

Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ

Здравствуйте, Геннадий!

Органы опеки и попечительства не обязаны требовать заключение об оценке недвижимости при предварительном согласовании сделки, их задача — защита прав и законных интересов несовершеннолетних, как указано в ст. 7 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

_______

При выдаче разрешения на сделку опека не ориентируется на цену договора, а проверяет, чтобы права ребенка сохранялись, и условия проживания не ухудшались при отчуждении жилья или перемене места жительства несовершеннолетнего.

_______

Если экспертная оценка стоимости недвижимости оказалась ниже, чем запрашиваемая продавцом, это вопрос переговоров между сторонами, а не компетенция органа опеки, поскольку орган опеки не контролирует рыночную стоимость сделки, а только защищает имущественные права ребенка

С уважением

Здравствуйте уважаемый Геннадий!

Главный, незыблемый принцип, которым руководствуются органы опеки при принятии решения о выдаче разрешения (ст.37 ГКРФ), – это неухудшение имущественных и жилищных условий несовершеннолетних лиц.

Тем более разница между ценой продажи и рыночной стоимостью, определенной экспертом, становится существенным фактором.

Но в любом случае цена договора определяется соглашением сторон (ст. 424 ГК РФ). Если оценка ниже запрошенной цены, банк выдаст кредит только по оценочной стоимости.

Таким образом органы опеки и попечительства не требуют заключение об оценке недвижимости (ФЗ от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Всего доброго!

Геннадий, еще раз здравствуйте. Дополню свой ответ, данный Вам ранее. Продавец вообще имеет право установить любую цену, и любая независимая оценка ему, по сути без разницы, к сожалению. Так как продавец - собственник, и вправе установить цену хоть миллиард, поверьте. Ему как собственнику принадлежат все права по закону:

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Еще раз удачи Вам!

Орган опеки не могут требовать заключение об оценке недвижимости, поскольку их основная задача это защита прав и интересов детей, как и такой обязанности у них фактически не существует.

Опека может выдать согласие на проведение сделки либо отказать наоборот в интересах прав и интересов детей.

Если оценка недвижимости оказалась ниже, чем запрашиваемая продавцом сумма, может создать некоторые сложности. В таком случае необходимо решить для себя, готовы ли Вы доплачивать разницу из собственных средств или искать другие варианты.

Попробуйте обсудить с продавцом возможность снижения цены до уровня, определенного оценкой.

Если продавец не готов снизить цену, тогда придётся искать дополнительные средства для покрытия указанной разницы.

Либо проводите повторную оценку.

При этом не рекомендую занижать реальную стоимость недвижимости по ДКП.

- см. ст. 8 ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 37, 421, 549 ГК РФ

Здравствуйте .

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 29.09.2025) "Об опеке и попечительстве"

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Возможно, на момент подачи заявления и выдачи предварительного разрешения органы опеки не имели полного пакета документов, включая заключение об оценке. Они могли ориентироваться на заявленную продавцом стоимость, предполагая, что дальнейшая оценка будет проведена.

Наиболее логичный вариант это - обратиться к продавцу с заключением об оценке и предложить снизить цену до рыночной стоимости. Объясните, что банк не одобрит ипотеку на сумму, превышающую оценочную стоимость, а органы опеки, скорее всего, не разрешат сделку по завышенной цене, особенно с учетом использования материнского капитала.

Если продавец не готов снижать цену, можно рассмотреть вариант, при котором разница между оценочной стоимостью и заявленной ценой будет погашена за счет собственных средств покупателя (не материнского капитала). Однако, это может быть невыгодно для вас.

Также возможно, часть суммы будет оплачена ипотекой (в пределах оценочной стоимости), а оставшаяся часть – материнским капиталом и вашими личными средствами. Важно, чтобы общая сумма не превышала оценочную стоимость, если это требование банка или органов опеки.

Геннадий, органы опеки не обязаны требовать заключение об оценке недвижимости при выдаче предварительного разрешения на сделку, но их основная задача — убедиться, что права несовершеннолетних не ущемляются, это ст. 7 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

В вашем случае, если цена оценки оказалась ниже заявленной продавцом, важно учитывать несколько аспектов.

Органы опеки проверяют, чтобы при продаже недвижимости с долей несовершеннолетнего:

Ребёнку была выделена соразмерная доля в новом жилье (не меньше, чем в старом).

Стоимость доли в новом жилье не уменьшилась по сравнению со старым.

Условия проживания не ухудшились (состояние дома, инфраструктура, расположение).

Для получения разрешения родители подают заявление с характеристиками старого и нового жилья, сведениями о собственниках и обязательством выделить долю ребёнку. Опека может запросить дополнительные документы или провести осмотр объектов, пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ.

Оценка жилья может быть важна в нескольких контекстах:

Для банка при ипотеке — чтобы определить рыночную стоимость залога и размер кредита.

Для органов опеки — если они требуют подтверждения равноценности объектов (например, чтобы убедиться, что стоимость доли ребёнка в новом жилье не уменьшилась).

С 2025 года оценка состояния жилья обязательна при использовании материнского капитала для покупки дома. В этом случае требуется заключение межведомственной комиссии о пригодности жилья для проживания. Однако это не то же самое, что оценка рыночной стоимости.

Если оценка оказалась ниже, чем цена, указанная в заявлении в опеку, возможны несколько вариантов:

Пересмотреть условия сделки. Можно договориться с продавцом о снижении цены до уровня оценки или увеличить долю ребёнка в новом жилье, чтобы компенсировать разницу.

Провести повторную оценку. Если вы считаете, что оценка занижена, можно заказать экспертизу в другой аккредитованной компании. Однако банк и опека могут принять только ту оценку, которая соответствует их требованиям.

Объяснить ситуацию органам опеки. Если опека ранее не требовала оценку, но теперь возникли вопросы, можно предоставить дополнительные документы или аргументы, почему сделка не ущемляет права ребёнка (например, улучшение условий проживания, наличие других активов у семьи).

Если доля ребёнка в новом жилье по оценке ниже, чем в старом, можно положить разницу на специальный блокированный счёт ребёнка или использовать её для улучшения жилищных условий.

Мои рекомендации:

Уточните требования опеки и позвоните в орган опеки, который выдавал предварительное разрешение, и узнайте, какие документы или объяснения необходимы в связи с изменением стоимости.

Возможно, продавец готов пойти на уступки, чтобы сделка состоялась.

Вывод:

Важно помнить, что органы опеки действуют в интересах ребёнка и могут отказать в окончательном разрешении, если посчитают, что сделка нарушает его права. Поэтому ключевым моментом является демонстрация того, что условия проживания и имущественные интересы несовершеннолетнего не ухудшаются.

Каждый случай индивидуален.

Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ

Удачи.

Здравствуйте,

В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ , органы опеки обязаны контролировать соответствие условий сделок интересам несовершеннолетних. Это включает проверку адекватности установленной продавцом цены недвижимости относительно её реальной рыночной стоимости.

Опека оценивает соблюдение жилищных прав несовершеннолетних, а не рыночную стоимость объекта. Оценка для ипотеки - требование банка, не опеки.

Цена договора определяется соглашением сторон (ст. 424 ГК РФ). Если оценка ниже запрошенной цены, банк выдаст кредит только по оценочной стоимости. Разницу придется доплачивать собственными средствами либо договариваться с продавцом о снижении цены.

Если оценка показала цену ниже заявленной, рекомендуется предоставить органам опеки отчёт независимого оценщика и объяснить причины расхождения цен. При необходимости возможна подача повторного обращения в опеку с приложением новых данных.

Если цена оценки оказалась ниже, чем просит продавец, заявителям следует провести оценку обеих объектов недвижимости и доказать, что при оформлении сделки права несовершеннолетних не страдают.

Каждый случай рассматривается органами опеки и попечительства индивидуально.

Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 29.09.2025) "Об опеке и попечительстве"

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Дополню.

Конечно в силу ст.37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, влекущие уменьшение его имущества.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Но все же главный, незыблемый принцип, которым руководствуются органы опеки при принятии решения о выдаче разрешения (ст.37 ГКРФ), – это неухудшение имущественных и жилищных условий несовершеннолетних лиц.

Удачи

Добрый вечер, Геннадий.

1)Начнем с того, что основная задача органов опеки – убедиться, что сделка не ущемляет интересы ребенка и что ребенок не останется без жилья или получит равноценное жилье взамен утраченного.

2)Органы опеки при выдаче разрешения действительно руководствуются рыночной стоимостью недвижимости.

-В связи с этим, орган опеки, выдавая разрешение, должен убедиться, что рыночная стоимость недвижимости соответствует заявленной, и что интересы несовершеннолетнего не пострадают. Для этого он МОЖЕТ, но не ОБЯЗАН требовать заключение об оценке недвижимости.

Так как согласно ст. 7. Задачи органов опеки и попечительства Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" э

1) защита прав и законных интересов граждан, нуждающихся в установлении над ними опеки или попечительства, и граждан, находящихся под опекой или попечительством;

3_)Вы сейчас обращаетесь в орган опеки, получаете новое разрешение или внесение изменений в ранее выданное разрешение, так как рыночная стоимость недвижимости оказалась ниже, чем было указано при первичном обращении.

4)Но повторяю, это ваше право, не обязанность, так же и со стороны продавца, если органы опеки отказывают или препятствуют, тут придется обжаловать действия через суд.

Дополню.

В силу ФЗ от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного - Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Конечно в силу ст.37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, влекущие уменьшение его имущества.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Но все же главный, незыблемый принцип, которым руководствуются органы опеки при принятии решения о выдаче разрешения (ст.37 ГКРФ), – это неухудшение имущественных и жилищных условий несовершеннолетних лиц.

Удачи