Продажа недвижимости с долей особого ребенка.

Question

Здравствуйте. Такой вопрос в 2018 добилась от государства двушку 45.5 кв.так как сын аутист. Приватизировала пожили там 5 лет, потом продала и с разрешения опеки взяла частный дом 67 кв.,так же пополам с сыном по 1/2 доле.
А вопрос в следующем умер отчим, мать осталась одна в своем доме, стали размышлять о том чтобы продать и наш дом с сыном мамин дом и купить что то получше ближе к центру с ремонтом. Но получается что благоустроенный дом 47 кв. и чтоб опека одобрила эту покупку у сына должно быть в этом доме более 35.5 КВ,остальное наше с мамой, грубо говоря 7 кв.на двоих. Если в будущем я решу с ребенком переехать к сестре в США я не смогу не продать этот дом, так как большая часть ребенка будет и мама впустую продаст свой дом получается чтоб объединиться, так как по итогу дом по большей части будет за ребенком числиться это так?

Грачёв Георгий Владимирович · Accepted Answer

Да, при такой схеме у сына будет большая доля. По статье 37 Гражданского кодекса РФ продать дом без согласия опеки нельзя, если ухудшаются жилищные условия ребенка. При переезде за границу потребуется разрешение опеки на продажу с обеспечением жильем сына.

Алекс И.И. · Answer

Ваша ситуация затрагивает несколько аспектов: опека над ребенком-инвалидом, сделки с недвижимостью, в которой у него есть доля, и возможный переезд за границу.

1. **Требования опеки при покупке дома.** При продаже недвижимости несовершеннолетнего (или недееспособного) ребенка опека должна убедиться, что его жилищные условия не ухудшаются. Сейчас у сына 1/2 доля в доме 67 кв.м, то есть 33,5 кв.м. Вы планируете купить дом 47 кв.м и выделить сыну долю более 35,5 кв.м — это улучшение, поэтому опека, скорее всего, одобрит сделку. Однако важно правильно оформить доли: если сын получит, например, 36 кв.м, то на вас с мамой останется только 11 кв.м (по 5,5 кв.м на каждого), что может быть признано ухудшением ваших условий, но опека обычно оценивает только интересы ребенка.

2. **Проблема при будущей продаже.** Если вы решите переехать в США, вам потребуется продать дом. Для продажи доли сына снова понадобится разрешение опеки, которое, скорее всего, дадут только при условии, что его права не нарушаются (например, если вы купите другое жилье в США или положите деньги на его счет). Если же вы просто продадите дом, вырученные средства распределятся пропорционально долям. При такой схеме (сын имеет 35,5 кв.м из 47, то есть 75,5% дома) он получит 75,5% от продажной цены. Мама, вложившая свои деньги от продажи своего дома, может не вернуть их полностью, так как ее доля будет мала. Это невыгодно для нее.

3. **Как защитить интересы мамы?** Есть несколько вариантов:
- Оформить дом не в долях, а в иных правовых формах (например, установить сервитут или залог в пользу мамы), что сложно.
- В договоре купли-продажи указать, что оплата произведена за счет средств мамы и вас, и закрепить за мамой право на получение большей части при продаже (но это может не одобрить опека).
- Вместо продажи маминого дома можно рассмотреть его сдачу в аренду, чтобы не лишаться актива.
- Обратиться к юристу для составления соглашения о разделе имущества или брачного договора (если вы замужем/женаты), чтобы зафиксировать вклады сторон.

**Резюме:** Предлагаемая схема покупки с выделением сыну большой доли создает риск, что при будущей продаже мама потеряет вложенные средства. Рекомендуется проконсультироваться с юристом по семейному праву и опеке для поиска оптимального решения, возможно, с использованием альтернативных вариантов (например, покупка дома в равных долях с мамой и последующее завещание).

Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.

Наталья · Answer

Получается есть шанс продажи недвижимости для дальнейшего проживания в США только согласие опеки потребуется?Я думала это вообще не реально

Працко Виталий Александрович · Answer

продать дом без согласия опеки нельзя,  никак

Наталья · Answer

А какой шанс что такие сделки вообще опека одобрит?В России дали недвижимость,пожили и такие собрались за границу,как опека в принципе это может одобрить,если где гарантия,что семья кредит и у ребенка там будет недвижимость там этой суммы хватит только на год снять жилье устроиться куда то и снимать жилье далее,чтоб свой дом там купить нужно миллионов 30-40 рублей

Продажа недвижимости с долей особого ребенка.

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

Договор купли-продажи недвижимости - продажа доли в квартире по адресу...

Продажа долей недвижимости после наследства - юридический разбор ситуации

Вопросы о разделе совместно приобретенной недвижимости - продажа доли земельного участка и выделение детям долей в другом жилье.

Вопросы налогообложения при продаже долей недвижимости в ситуации наследства или дарения.

Разбор наследственной ситуации - право на продажу долей недвижимости после предложения о выкупе

Новое требование - оформление продажи долей недвижимости через нотариуса с начала года

Необходимость отдельной оценки и продажи долей недвижимости при наследовании

Расчет налога на продажу долей недвижимости - суммирование и налоговый вычет

Альтернативные способы избежать нотариального удостоверения купли-продажи долей недвижимости третьим лицам

Как правильно оформить права на земельный участок и электроснабжение при продаже долей недвижимости?

Хочу продать свою долю, но агентства недвижимости продажей долей заниматься отказываются.

Можно ли зарегистрировать в регистрационной службе договор купли-продажи недвижимости, если совладельцы долевой

Продажа недвижимости - как происходит передача денег и заключение договора при наличии ипотеки или кредита

Продажа недвижимости - нужно ли платить налоги при продаже недвижимости, приобретенной менее 3 лет назад

Продажа недвижимости в районах крайнего Севера

Как вернуть средства со сберкнижки, на которую были положены деньги от продажи доли недвижимости ребенка?

Как исчисляется пошлина при оформлении продажи доли недвижимости ребенка у нотариуса согласно новому закону?

Продажа доли недвижимости несовершеннолетнего ребенка

Вместо опеки какой орган занимается долей недвижимости ребенка.

Продажа недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка - Какую сумму положить на счет в соответствии с положением рубля?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59