Оспаривание договора аренды из-за несоответствия цены и пени закону области

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является оспоримой, если из закона не следует, что такая сделка ничтожна или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В данном случае ответчик утверждает, что договор аренды не соответствует нормам Закона Калининградской области «Об аренде государственного имущества Калининградской области» в части базисной цены стоимости аренды 1 квадратного метра (ст. 11) и размера пени за просрочку внесения арендной платы (ст. 19).

Если нарушение касается только частных интересов сторон, сделка является оспоримой, и её недействительность должен устанавливать суд по иску заинтересованного лица.

Нет

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является оспоримой

А какой смысл? Что это даст

Да, договор аренды может быть признан недействительным, если его условия противоречат императивным нормам закона субъекта РФ.

Здравствуйте, уважаемая Екатерина!

Во- первых, согласно ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Арендатор продолжает пользоваться имуществом, о стоимости аренды в соответствии с номами закона Калининградской области он должен был знать, поэтому оснований для удовлетворения судом его иска нет.

Во-вторых, в п. 7 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указано, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ.

В соответствии со статьёй 168 Гражданского кодекса РФ, если сделка не отвечает требованиям законодательства или других правовых актов, её можно оспорить в суде. Однако это не относится к случаям, когда закон прямо указывает, что сделка ничтожна, либо предусматривает иные последствия нарушения, не связанные с признанием сделки недействительной. Ответчик в данном случае заявляет, что договор аренды нарушает нормы Закона Калининградской области «Об аренде государственного имущества Калининградской области». В частности, речь идёт о несоответствии в определении базисной цены за аренду 1 квадратного метра (статья 11) и размера пени за просрочку арендных платежей (статья 19). Когда нарушение затрагивает лишь частные интересы сторон, сделка признаётся оспоримой, и для признания её недействительности необходимо решение суда, вынесенное по иску заинтересованного лица.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет основополагающий принцип гражданского права — принцип свободы договора:

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом

Стороны самостоятельно решают, с кем и на каких условиях им заключать сделку.

Договор аренды является действительным, а требования арендодателя о взыскании арендной платы и пени подлежат рассмотрению судом исходя из условий самого договора, а не Закона Калининградской области. ООО «Инвеставто» обязано исполнять принятые на себя обязательства по оплате,

Нарушение закона области о порядке сдачи госимущества в аренду может повлечь ответственность для должностных лиц арендодателя (дисциплинарную или административную), но не является основанием для автоматического признания уже заключенного гражданско-правового договора недействительным на основании статьи 168 ГК РФ. Договор может быть признан недействительным, только если он нарушает положения закона, устанавливающие прямой запрет или иным образом предусматривающие недействительность сделки как следствие нарушения.

Здравствуйте уважаемая Екатерина!

В данном конкретном Вашем случае, желательно ознакомиться с договором аренды (ст.606 ГК РФ) и его существенными условиями (ст.421 ГК РФ).

Но в целом в силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является оспоримой, если из закона не следует, что такая сделка ничтожна или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

А поэтому при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений (Письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Всего доброго!

Здравствуйте!

Оснований признавать недействительным весь договор аренды, как его описывает ответчик, скорее всего нет.

Договор должен соответствовать императивным нормам законов и иных актов, в том числе регионального закона об аренде госимущества, который устанавливает порядок расчета арендной платы и обязательный размер пени.

Если условия о цене и пене противоречат этим нормам (например, ставка ниже базисной или пеня меньше установленного минимума), такие условия ничтожны как нарушающие закон.

При этом по ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности остальной части, если договор был бы заключен и без этих условий, что для аренды госимущества обычно предполагается.

Суд, как правило, признает недействительными лишь противоречащие условия и взыскивает плату исходя из правил закона (как договорную либо как неосновательное обогащение за фактическое пользование).

Риск для арендатора в том, что он в любом случае обязан оплатить фактическое пользование имуществом не ниже законной ставки, а неустойка может быть либо доведена до минимума по закону, либо снижена судом по ст. 333 ГК РФ как явно несоразмерная.

Весь договор могут попытаться признать ничтожным только если будет доказано существенное нарушение публичных интересов (ущерб бюджету) или что без спорных условий стороны вообще не заключили бы договор.

Здравствуйте.

Нет, одних лишь расхождений условий договора с региональным законом обычно недостаточно, чтобы признать договор аренды недействительным по ст. 168 ГК РФ.

1. Ст. 168 ГК РФ требует, чтобы сделка нарушала императивную норму закона, причём такую, которая запрещает саму сделку или определённые её условия, а нарушение прямо влечёт недействительность.

2. Законы субъектов РФ (в данном случае — закон Калининградской области) не могут устанавливать основания недействительности сделок и не могут изменять ГК РФ.

Региональный закон действительно задаёт, как должна рассчитываться арендная плата и пени. Но если в договоре указали другую сумму или другой размер пени, это не отменяет сам договор — просто эти условия будут приведены судом в соответствие с законом.

3. Судебная практика (арбитражная) однозначна: неправильное определение арендной платы или пени в договоре государственного/муниципального имущества не влечёт ничтожности договора, а лишь означает, что суд может применить цену и пеню в соответствии с законом, если стороны допустили ошибку.

4. Не соответствует цене по закону — суд просто скорректирует размер арендной платы.

Пени больше, чем разрешено — суд снизит её до нормы, но договор остаётся действующим.

5. Договор признают недействительным только тогда, когда нарушена норма, которая сама по себе делает сделку недействительной. В данном случае такой нормы нет, поэтому договор действителен, а неверные условия просто корректируются..

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). Судебная практика подтверждает, что отсутствие согласованного предмета аренды является основанием для признания договора незаключенным (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 марта 2025 г. N Ф02-535/25 по делу N А10-8153/2023).

Хотя стороны договора аренды, как правило, свободны в определении размера арендной платы (принцип свободы договора, пункт 2 статьи 1, статья 421 ГК РФ), чрезмерно высокий по сравнению с рыночной ценой размер арендной платы может свидетельствовать о злоупотреблении правом со стороны арендодателя. Если такое условие договора приводит к появлению необоснованно высокой задолженности и, как следствие, к банкротству арендатора, это может быть основанием для признания сделки недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 ГК РФ. Судебная практика исходит из того, что условие, определяющее предоставление, существенно превышающее встречное предоставление или обычную рыночную цену, может свидетельствовать о недобросовестном поведении (постановление Президиума ВАС РФ от 11.02.2014 N 13846/13).

Здравствуйте, Екатерина! Для признания договора недействительным на основании ст. 168 ГК РФ нужно будет доказать несоответствие его условий закону. Если условия договора действительно нарушают нормы регионального закона, касающиеся расчета арендной ставки и порядка начисления пеней, это может быть основанием для признания сделки недействительной. Учитывайте приоритет федеральных норм над региональными, а также цели и предмет самого договора.

Здравствуйте, Екатерина!

Нет, оснований для признания договора недействительным нет.

​Позиция ответчика (ООО «Инвеставто») юридически несостоятельна. Он пытается применить ст. 168 ГК РФ, ссылаясь на то, что цена в договоре не бьется с региональной методикой. Но разъяснение ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" полностью «обнуляет» этот довод.

​

​В данном случае, имеет место приоритет договора над региональным актом.

В пункте 20 черным по белому написано: если нет федерального закона, жестко регулирующего цены (как в случае с землей), то региональные акты это просто инструкция для чиновников.

Если в договоре написана цифра, отличающаяся от методики области, и стороны (в том числе арендатор) это подписали, значит, стороны отдали приоритет условию договора (ст. 431 ГК РФ).

Арендатор видел цену, согласился с ней, подписал. То, что чиновник нарушил внутреннюю инструкцию региона при расчете, не делает сделку недействительной для арендатора.

Так как приоритет отдан условиям договора, никакого противоречия закону (нарушения ст. 168 ГК РФ) здесь нет. Договор полностью действителен.

Суд взыщет арендную плату и пени ровно в том размере, который прописан в Договоре, а не в Законе области.

​Если в договоре цена выше, чем в законе арендатор заплатит больше (сам подписал).

​Если пени в договоре выше заплатит по договору (если не снизит их по 333 ГК РФ, но это другая история).

​

Довод ответчика о ничтожности сделки подлежит отклонению. Ссылка на Закон Калининградской области несостоятельна в силу разъяснений п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ № 73, поскольку стороны своим соглашением установили иные условия, которым и следует отдавать приоритет. Иск подлежит удовлетворению на основании условий договора.

По общим правилам, договор аренды подлежит обязательному соблюдению норм федерального законодательства РФ и нормативных актов субъектов федерации, регулирующих соответствующие отношения.

Если региональные законы устанавливают минимально возможные ставки арендной платы или фиксируют порядок расчета штрафов, то любые отступления от установленных региональных норм являются нарушением правовых предписаний субъекта РФ.

При этом, Федеральный закон имеет приоритет над региональными актами, если речь идет о федеральных полномочиях.

Но в данном случае, Закон Калининградской области регулирует аренду именно регионального государственного имущества, что находится в компетенции регионов.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка недействительна, если нарушает обязательное требование закона или иного правового акта.

Следовательно, несоответствие условий договора указанным региональным нормам создает предпосылки для признания сделки недействительной.

Регион вправе устанавливать минимальные базовые ставки арендной платы за государственные объекты недвижимости. Любое занижение ставок относительно установленного минимума влечет риск признания соответствующей части договора ничтожной.

Аналогично, если региональный акт устанавливает размеры пеней за нарушения обязательств, отступление от этих размеров также может привести к признанию соответствующих положений недействительными.

При наличии указанных несоответствий, ответчик обоснованно ставит здесь вопрос о признании отдельных пунктов договора недействительными.

Важно отметить, что признание отдельного пункта недействительным не обязательно ведет к полной отмене всего договора. По правилам гражданского права, возможно признать недействительными лишь отдельные пункты, оставляя остальные условиями действующими.

Таким образом, поскольку имеются признаки нарушения обязательных региональных норм, существует правовая основа для удовлетворения возражений ответчика о частичной недействительности договора.

Обстоятельства дела указывают на наличие признаков нарушения регионального законодательства.

Нормы ст. 168 ГК РФ позволяют признать сделку недействительной вследствие нарушения законодательных норм.

Суд вправе принять решение о признании частично недействительными тех пунктов договора, которые содержат отклонения от региональных норм.

Таким образом, суд может удовлетворить возражения ответчика и признать некоторые положения договора недействительными, сохранив действительными прочие условия соглашения.

Ответчику следует направить на иск заявителя возражение в порядке норм АПК РФ и обозначить свою позицию по делу с указанием также своих доказательств при необходимости.

- см. ст. 166-181, 450-453, 606 ГК РФ, ст. 64, 81, 131 АПК РФ

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ, сделка признается недействительной, если она противоречит закону или иным нормативно-правовым актам.

Договор предусматривает определённый размер арендной платы и штрафы за просрочку платежей. Эти условия обязаны соответствовать установленному порядку расчета, предусмотренному Законом Калининградской области «Об аренде государственного имущества Калининградской области».

Ответчик указал конкретные статьи регионального закона (статья 11 и 19), устанавливающие правила формирования арендной ставки и размеры неустойки соответственно.

Если действительность установленных договором положений вызывает сомнения вследствие несоответствия действующему региональному законодательству, то такие пункты договора могут быть признаны недействительными.

Вместе с тем, недействительность отдельных пунктов договора не означает автоматического аннулирования всей сделки. Признание ничтожными только отдельных условий не лишает стороны остальных прав и обязанностей, вытекающих из договора.

Для принятия окончательного решения суду предстоит проверить, насколько установленные условиями договора величина арендной платы и размер пени соответствуют указанным региональным нормам.

Здравствуйте, Екатерина!

Оснований для признания всего договора аренды недействительным по ст. 168 ГК РФ нет, если не доказано, что его положения прямо противоречат требованиям закона или нормативного акта, а не просто отличаются от них.

_______

Для признания сделки недействительной по ст. 168 ГК РФ необходимо установить конкретное несоответствие условий договора обязательным нормам закона, причем только тогда, когда такие нарушения затрагивают права и интересы третьих лиц или прямо предусмотрено законом, договор может быть признан ничтожным, в остальных случаях – оспоримым

________

Если положения о размере арендной платы не соответствуют Закону Калининградской области, это само по себе не влечет недействительность всего договора, если нет прямого запрета или указания на ничтожность таких условий. Вы вправе ссылаться на ст. 168 ГК РФ только при наличии доказательств нарушения конкретных императивных норм закона, иначе суд не признает договор недействительным.

Удачи 🥠