Последствия расторжения сделки по ст. 177 ГК РФ для залога квартиры

Question

Добрый день такой вопрос, купил у бабки квартиру но понимал что она может отсудить у меня ее и взял сразу кредит под залог этой квартиры. И вуаля прилетает иск о признании сделки не действительной по 177 статье.

Вопрос если квартира в залоге и суд расторгнет сделку по 177 статье как у долиной вопрос квартиру ей вернут а залог снимут? Просто ее адвокат говорит о том что переход право собственности назад не снимает залог.. А как же в москве забирают ипотечные квартиры они же тоже в залоге и вообще являются собственностью банка...

Тарханова Полина Дмитриевна · Accepted Answer

Согласно ст. 177 ГК РФ, сделка, совершённая гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана недействительной по иску этого гражданина или иных лиц, чьи права нарушены. Если сделка признана недействительной, применяются правила, предусмотренные ст. 171 ГК РФ, которые предусматривают возврат сторон в первоначальное положение.

Алекс И.И. · Answer

### Ситуация Вы купили квартиру у пожилой женщины, осознавая риск оспаривания сделки. Чтобы обезопасить себя, вы взяли кредит под залог этой квартиры и зарегистрировали ипотеку в пользу банка. Теперь продавец подала иск о признании сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ (сделка, совершённая гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Вопрос: если суд удовлетворит иск, вернут ли квартиру продавцу, и сохранится ли залог (ипотека) банка? ### Правовое регулирование 1. **Недействительность сделки (ст. 177 ГК РФ)**. Если продавец на момент сделки не мог понимать её последствия (например, из-за возраста, болезни), суд может признать договор купли-продажи ничтожным. Последствия ничтожности — двусторонняя реституция: продавец возвращает деньги, покупатель — квартиру (п. 2 ст. 167 ГК РФ). 2. **Залог (ипотека)**. Вы заложили квартиру банку в обеспечение кредита. Залог является обременением, которое следует за правом собственности. Если право собственности на квартиру прекращается (из-за признания сделки недействительной), то и залог как производное право также может прекратиться. Однако закон защищает добросовестного залогодержателя (банк), если он не знал и не должен был знать о пороках сделки (ст. 335 ГК РФ). ### Позиции сторон - **Адвокат продавца** утверждает, что возврат права собственности не снимает залог. Это спорно: фактически, если сделка недействительна, то вы никогда не были собственником, а значит, не могли передать квартиру в залог. Тогда залог считается не возникшим (ст. 339.1 ГК РФ). - **На практике** суды часто встают на сторону банка, если банк проверял документы и не знал о возможной недействительности. В таких случаях залог может быть сохранён, несмотря на признание сделки недействительной (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010). - **Аналогия с ипотечными квартирами в Москве**: если банк забирает квартиру за долги, он становится собственником после обращения взыскания. Но в вашем случае ситуация другая: сделка оспаривается, а не исполняется обязательство. ### Возможные исходы 1. **Залог прекратится**. Суд признает, что вы не имели права закладывать квартиру, и обременение снимается. Банк вправе требовать досрочного возврата кредита, но залог исчезает. 2. **Залог сохранится**. Суд решит, что банк — добросовестный залогодержатель, и его права не должны страдать. Квартиру возвратят продавцу, но с обременением. Тогда банк сможет обратить взыскание на квартиру, а продавец будет вынужден либо гасить ваш долг, либо лишиться жилья. ### Резюме Однозначного ответа нет — всё зависит от обстоятельств: знал ли банк о рисках, проводил ли оценку дееспособности продавца, какая судебная практика в вашем регионе. Скорее всего, залог не будет автоматически снят, и банк останется залогодержателем, даже если вы лишитесь права собственности. Рекомендую нанять адвоката, который защитит ваши интересы в суде и попытается доказать недобросовестность продавца или включить банк в процесс. Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.

Турчин Дмитрий Игоревич · Answer

Добрый вечер! 
Значит Вам в суд надо подавать возражение о том, что Вы являетесь добросовестным приобретателем 👆
В иске какие еще требования указаны?

Последствия расторжения сделки по ст. 177 ГК РФ для залога квартиры

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

Действие дарителя на тот момент сделки ст.177 ГК РФ.Есть ли шанс доказать на не законность сделки?

Оспаривание сделки по ст.гк рф - судебный процесс продолжался более года, планируется начать оспаривание по ст.гк рф.

Пример искового заявления в суд о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры и применении

К каким сделкам относится статья 177 ГК рф:оспоримым или ничтожным? И почему так?

Ничтожной или оспоримой сделкой относится статья 177 ГК РФ?

Возможности признания сделки недействительной через статью 177 ГК РФ и шансы на успех в суде

Инвалид со шизофренией и эпилепсией подал иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной по статье

Значение части 5 статьи 61 ГПК РФ для нотариальных сделок и применимость статей 177 ГК РФ и 186 ГПК РФ

Вопросы по новому иску с измененным основанием и применению ст.177 ГК РФ в делах о дарении и прекращении права залога на квартиру.

Статья 177 УК РФ Статья 177 ГК РФ

Возможность отца доказать недействительность договора дарения квартиры - основание статья 177 ГК РФ

Оспаривание сделки купли-продажи недвижимости по ст. 177 ГК РФ

Возможен ли возврат товара и отмена кредита при осуществлении сделки после инсульта женщины в соответствии со статьей 177 ГК РФ?

Исковой срок при признании договора купли-продажи квартиры недействительным на основании статьи 177 ГК РФ

Пошлина за подачу иска по статье 177 ГК РФ при продаже половины квартиры неадекватным лицом

Проведение гражданского суда о договоре дарения - возможность переквалификации на ст.177 ГК РФ и шансы сторон

Внук готов предъявить встречный иск по статье 177 ГК РФ в споре о квартире, переданной в невменяемом состоянии

Почему судья оставил без движения иск по 177 ГК РФ о признании договора купли-продажи квартиры недействительным?

Подача иска по ст. 177 ГК РФ - нужно ли уведомить регистр об аресте квартиры сразу или после обжалования решения

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59