Срок владения квартирой для оплаты налога с продажи

Всё верно поняли. Налог с продажи недвижимости не уплачивается, если недвижимость находилась в собственности налогоплательщика продолжительное время. Этот срок называется минимальным сроком владения имуществом.

Минимальный срок владения для освобождения от налога составляет пять лет, но есть исключение: если собственность приобретена путём наследования или приватизации, минимальный срок сокращается до трёх лет (пункт 3 статьи 217.1 НК РФ).

Поскольку первая Ваша доля была получена в 2005 году по договору приватизации, квартира находится в Вашей собственности более трёх лет, следовательно, независимо от дат приобретения остальных долей, доход от продажи освобождён от налогообложения.

В соответствии с нормами Налогового кодекса РФ вопрос о налоге решается в зависимости от того, сколько лет квартира находилась у человека в собственности. Вам нужно платить налог.

Доля от приватизации(1/3) не облагается налогом, так как Вы владеете ею более 3 лет.

Срок владения каждой долей рассчитывается отдельно: первая доля (приватизация) считается с 2005 года, но две другие доли, полученные в наследство от мамы и отца, имеют разный срок владения. Доля, полученная от мамы (умерла в 2020 г.), не облагается налогом, так как вы владеете ею более 3 лет. Однако, доля от отца, полученная в 2023 году, будет облагаться налогом, так как срок владения ею менее 3 лет.

Даже если жилье стоило меньше 1 млн рублей, но минимальный срок владения не истек, документы налоговикам подать все равно нужно. При этом также можно получить вычет, и тогда, при такой маленькой договорной цене, сумма будет нулевой. Но даже в этом случае представить отчет в налоговый орган нужно.notariat.ru

Наталия, здравствуйте! Постараюсь Вам ответить так, чтобы сильно не путать в нормах законодательства РФ. В вашем случае, вы правы лишь частично. Давайте разберемся:

Доля по приватизации (1/3): Срок владения этой долей действительно исчисляется с 2005 года. Поскольку прошло более 3 лет, эта доля освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.

Доля по наследству от мамы (1/3): Срок владения этой долей исчисляется с даты смерти мамы, то есть с 21.05.2020. Поскольку прошло более 3 лет, эта доля также освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.

Доля по наследству от отца (1/3): Срок владения этой долей исчисляется с даты смерти отца, то есть с 26.02.2023. Поскольку прошло менее 3 лет, эта доля НЕ освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.

Вывод:

Вам придется платить НДФЛ с продажи 1/3 доли, полученной по наследству от отца.

ВАЖНО ! НАЛОГ МОЖНО УМЕНЬШИТЬ.

Использовать налоговый вычет: Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей при продаже имущества, находившегося в собственности менее 3 лет. Этот вычет применяется ко всей сумме, полученной от продажи квартиры, а не только к доле, с которой нужно платить налог.

Уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов: Если у вас есть документы, подтверждающие расходы, связанные с приобретением этой доли (например, расходы на оформление наследства), вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму.

Продажа по цене ниже кадастровой стоимости: Налоговая база не может быть ниже, чем 70% от кадастровой стоимости доли на 1 января года продажи. Если вы продаете долю дешевле, налог будет рассчитан исходя из 70% кадастровой стоимости.

Такое право Вам, в числе прочих норм права, дает статья 220 Налогового кодекса РФ.

Вот такая ситуация. Желаю Вам удачи и просто отличного дня!

Налог при продажи доли в собственности платите, если с момента государственного регистрации права собственности срок владения составил менее 3 лет.

У Вас доля вторая доля образовалась в 2023 году, отсюда и отсчитывается срок владения.

Минимальный срок владения с 2023 года, срок владения менее 3 лет, придется упратить ндфл в данном случае.

Размер налога зависит от размера дохода, полученного от продажи жилья:

13% к доходам в пределах 2,4 млн рублей;

15% к сумме свыше 2,4 млн рублей.

Необходимо подать декларацию 3-ндфл до 30.04.2026, оплатить налог до 15.07.2026.

- см. ст. 8.1, 209 ГК РФ, ст. 217, 217.1 НК РФ

Здравствуйте, Наталья!

Судебная практика по этому вопросу неоднозначна, но в последние годы складывается в пользу налогоплательщиков.

С высокой долей вероятности налог вам платить не придется. Но для этого необходимо правильно оформить сделку и обосновать свою позицию.

пп. 1 п. 3 ст. 217 НК РФ, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие доходы: доходы от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса.

Критерии для применения этого освобождения установлены в ст. 217.1 НК РФ особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

п. 4. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, при превышении которого указанные в пункте 3 статьи 217 настоящего Кодекса доходы не подлежат налогообложению, составляет три года.

п. 2. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества определяется в календарных годах, но исчисляется начиная с года государственной регистрации права собственности на этот объект.

Как определить момент начала течения срока владения для объекта, который был приобретен частями в разное время?

Право зарегистрировано 13.01.2005. Срок владения этой долей превышает 5 лет. При продаже только этой доли налог бы не возник.

Доля 1/3 - дата смерти 21.05.2020. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ, наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Для целей налогообложения срок владения исчисляется с этой же даты (Письмо Минфина РФ от 29.12.2018 N 03-04-05/96539). На момент продажи в 2024 году срок владения этой долей также превышает 3 года.

Доля 1/3 (наследство после отца) - дата смерти 26.02.2023. На момент продажи в 2024 году срок владения этой долей составляет менее 3 лет.

Если бы вы продавали каждую долю по отдельности, то с продажи последней доли (1/3 от отца) налог был бы уплачен. Но вы продаете квартиру как единый объект.

Позиция Минфин и ФНС - против вас)

Официальная позиция финансового ведомства заключается в том, что каждая доля, приобретенная позднее, имеет свой собственный "срок владения".

Письмо Минфина России от 25.11.2021 N 03-04-05/95890. В случае если налогоплательщик приобретал доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества в разное время, ... минимальный предельный срок владения исчисляется отдельно по каждой такой доле с даты государственной регистрации права на соответствующую долю.

Следуя этой логике, при продаже всей квартиры единым договором, доход от продажи доли, владение которой менее 3 лет, подлежит налогообложению. Вам пришлось бы исчислить налог с части продажной стоимости, пропорциональной этой "молодой" доле (1/3).

Позиция судов - в вашу пользу)

Суды, включая Верховный Суд РФ, придерживаются иного подхода, основанного на гражданском законодательстве. Они исходят из того, что объектом права является не доля, а сама квартира. П. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, право собственности на недвижимую вещь ... возникает с момента государственной регистрации и считается юридически существующим с этого момента до момента государственной регистрации перехода права или прекращения права.

Арбитражные суды указывают, что при приобретении первой доли в объекте недвижимости у собственника возникает право на весь объект, а последующие приобретения долей являются лишь изменением размера уже существующего права собственности.

Определение Верховного Суда РФ от 16.10.2018 N 309-КГ18-8872 по делу N А60-35185/2017: Суд признал правомерным освобождение от НДФЛ от продажи квартиры, поскольку истцом был соблюден минимальный срок владения объектом недвижимого имущества, который исчислялся с даты первоначальной государственной регистрации права собственности на первую приобретенную долю в этом объекте.

Аналогичная позиция содержится в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 12.02.2020 N Ф09-9369/19, Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.03.2019 N Ф04-686/2019 и многих других.

Суды считают, что срок владения всей квартирой исчисляется с момента регистрации вашего самого первого права на любую долю в этой квартире, то есть с 13.01.2005.

В декларации 3-НДФЛ (если вы все же решили ее подать для перестраховки) укажите, что доход от продажи освобождается от налогообложения на основании пп. 1 п. 3 ст. 217 НК РФ. В качестве даты возникновения права собственности укажите 13.01.2005.

Будьте готовы к диалогу с налоговой. Если налоговая инспекция направит вам запрос или попытается доначислить налог, вам необходимо будет представить письменное возражение, в котором нужно сослаться на ст. 217 и 217.1 НК РФ, а также на судебную практику, в первую очередь, на Определение ВС РФ N 309-КГ18-8872.

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации (НК РФ), доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения, если эта недвижимость находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет:

5 лет – в общем случае.

3 года – в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 217.1 НК РФ, в том числе при получении права собственности в порядке наследования.

Важно отметить, что при приобретении объекта недвижимого имущества в собственность долями по разным основаниям, минимальный предельный срок владения всем объектом определяется исходя из условий первичного возникновения права общей долевой собственности на такой объект.

В вашей ситуации:

Первая доля (1/3) была получена по договору приватизации в 2005 году. С этого момента началось исчисление срока владения.

Вторая доля (1/3) была получена по наследству в 2020 году.

Третья доля (1/3) была получена по наследству в 2023 году.

Поскольку первая доля находится в вашей собственности с 2005 года, то есть более 5 лет (и, соответственно, более 3 лет), то при продаже всей квартиры срок владения будет считаться с 2005 года. Следовательно, минимальный предельный срок владения будет выдержан, и доход от продажи квартиры не будет облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Срок начала владения квартирой начинается с момента приобретения первой доли в квартире, по информации из вашего вопроса он течёт с 13.01.2005г. Поэтому вам в любом случае не требуется платить НДФЛ от доходов от её продажи.

Вывод основан на следующих нормах права и следующих из них логических выводов.

1. В статье 235 ГК РФ перечислены основания прекращения права собстенности, среди них нет изменения состава участников долевой собстенности.

На этом основании можно заключить, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество.

2. В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого измененения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения выписки из ЕГРН о доле в праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

Указанные две нормы права не изменялись, поэтому не могут измениться и выводы из этих норм. Кроме того, отсутствуют изменения в порядке исчисления НДФЛ, которые бы препятствовали связывать срок владения объектом недвижимости с возникновением обязательства по уплате налога.

Письма налоговых органов или Департамента налоговой политики Минфина России не устанавливают правовых норм в этой области, а только разъясняют позицию ведомств относительно различных аспектов применения этих норм в конкретных случаях.

Например, письмом от 25 июля 2023 г. N 03-04-07/69247 ДНП Минфина России разъяснил, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения, в случае приобретения объекта недвижимого имущества в собственность долями по разным основаниям, определяется исходя из условий первичного возникновения права общей долевой собственности на такой объект недвижимого имущества.

Ссылка на письмо: legalacts.ru

Первичное право собственности на квартиру в вашем случае возникло в порядке приватизации, поэтому к доходам от продажи вами квартиры применяется срок впадения имущества, полученного в порядке приватизации от члена семьи или близкого родственника.

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ установлено, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, составляет три года, в случае если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации.

Наталия, при продаже всей квартиры целиком налог платить не нужно, так как:

Срок владения считается с момента регистрации первой доли (13.01.2005) - это официальная позиция Минфина РФ для случаев продажи объекта недвижимости целиком, находящегося в долевой собственности. Все ваши доли получены по основаниям с льготным 3-летним сроком , это пункт 3 статьи 217.1 НК РФ:

- Приватизация - 3 года

- Наследство от близких родственников - 3 года

- С 2005 года прошло более 3 лет (фактически 18+ лет), минимальный срок владения намного превышен. Это правило работает именно при продаже квартиры целиком (всех долей одновременно). Если бы вы продавали только последнюю долю отдельно, то срок бы считался с момента ее получения. На основании статьи 131 Гражданского кодекса изменение размера доли в праве собственности на имущество предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

Сохраните все документы, подтверждающие даты и основания получения долей - они могут понадобиться при подаче декларации (если налоговая запросит) для обоснования освобождения от уплаты НДФЛ.

Всего доброго.

Здравствуйте!

Если реализуется доля в праве собственности на квартиру, одна часть которой перешла в собственность более трех лет назад, а другая была унаследована менее трех лет назад, то НДФЛ не уплачивается.

Изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из них, не влечет для него прекращения права собственности на указанное имущество. Моментом возникновения права собственности у долевого сособственника является дата первоначальной госрегистрации права на квартиру, а не день повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве.

(Письмо ФНС России от 22.10.2012 N ЕД-4-3/17824@)

Здравствуйте уважаемая Наталия!

В данном конкретном Вашем случае, При продаже квартиры, садового дома (дачи), земельного участка, иной недвижимости (доли в них) нужно задекларировать полученный доход и уплатить с него налог. При определенных условиях такие доходы могут быть освобождены от налогообложения либо уменьшены на сумму фактических расходов на приобретение данной недвижимости или на имущественный налоговый вычет.

Освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения НДФЛ зависит в том числе от того, сколько лет такое имущество было в собственности у налогоплательщика. Доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если он находился в собственности в течение минимального предельного срока владения имуществом — пяти лет (Письмо ФНС России от 22.10.2012 N ЕД-4-3/17824@).

Налог платить не потребуется, если жильё получили в наследство или в подарок, приобрели по договору ренты или приватизировали более 3 лет назад. Также 3-летний срок действует на единственное жильё (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

первая Ваша доля была получена в 2005 году Так как по договору приватизации, квартира находится в Вашей собственности более 3 лет,, независимо от дат приобретения остальных долей, доход от продажи освобождён от налогообложения.

Всего доброго!