Налог при продаже жилого дома

Question

Участок в СНТ достался по наследству от отца более 3 лет назад. Оказалось, что дом на нем, который мы строили вместе с отцом и жили в нем, не стоит на кадастровом учете. 
Сейчас я хочу продать его, и есть покупатель.
Для продажи мне пришлось его зарегистрировать в качестве жилого.
Читал в законе, что если доля имущества принадлежала продавцу давно, а потом он приобрел остальную часть, то срок давности для безналоговой продажи исчисляется от даты приобретения первой доли.
С другой стороны участок и дом на нем неразрывно связаны друг с другом и не могут быть реализованы отдельно. Фактически это две доли одного целого.
Правильно ли я понимаю, что при продаже дома (зарегистрированного в 2025 г) с участком (доставшимся по наследству 4 года назад) налог на стоимость дома тоже не будет начислен, как и на участок?

Чурсинова Анастасия Андреевна · Accepted Answer

Здравствуйте, Ирина!

Налог на доход от продажи начислят.

Земельный участок и жилой дом — два самостоятельных объекта недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Для целей налогообложения срок владения каждым объектом считается отдельно по дате регистрации права в ЕГРН (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Участок в собственности > 3 лет — освобождается от НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Дом зарегистрирован в 2025 г. — срок владения на момент продажи < 3 лет. Доход от его продажи облагается НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Правило о сложении сроков владения (п. 3 ст. 217.1 НК РФ) применяется к долям в одном объекте, а не к разным объектам (земля и дом). Позиция Минфина и ФНС единообразна: к данной ситуации это правило не относится.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация: вы получили участок в СНТ по наследству более 3 лет назад. На участке находится дом, который вы строили вместе с отцом, но он не был зарегистрирован. Вы зарегистрировали дом как жилой в 2025 году и теперь хотите продать его вместе с участком. Вопрос: будет ли налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже дома, учитывая, что участок находился в вашей собственности более 3 лет? **Ответ:** Нет, налог на продажу дома, скорее всего, придется уплатить, так как срок владения домом для целей налогообложения исчисляется с даты его регистрации в Росреестре, а не с даты приобретения участка. Разберем подробнее. 1. **Срок владения для освобождения от налога.** Согласно ст. 217.1 НК РФ, доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения, если объект находился в собственности не менее минимального срока (в вашем случае — 3 года, так как участок получен по наследству). Однако этот срок определяется отдельно для каждого объекта права. Земельный участок и дом — самостоятельные объекты недвижимости, даже если продаются вместе (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Для земельного участка срок владения — с момента открытия наследства (смерти отца), для дома — с даты государственной регистрации права собственности (2025 год). Таким образом, на момент продажи (предположительно в 2025 году) вы владеете участком более 3 лет, поэтому он освобождается от налога, а дом — менее 3 лет, поэтому доход от его продажи облагается НДФЛ. 2. **Ошибочное мнение о неразрывной связи.** Хотя дом и участок связаны как «земля и строение на ней», юридически это разные вещи (ст. 131 ГК РФ). Правило об исчислении срока с даты приобретения первой доли (п. 2 ст. 217.1 НК РФ) применяется только к долям в праве на один и тот же объект, а не к разным объектам. К тому же вы построили дом самостоятельно, а не приобрели его по наследству вместе с участком, поэтому и приравнять их нельзя. 3. **Когда налога можно избежать?** Единственный вариант — если вы сможете доказать, что дом фактически существовал на момент получения наследства и входил в наследственную массу. Но для этого нужно, чтобы дом был зарегистрирован как объект незавершенного строительства или имел технический учет до смерти отца. Если же дом был возведен после, его «история» начинается с регистрации. Также возможен налоговый вычет: вы можете уменьшить доход от продажи дома на сумму расходов на его строительство (при наличии документов) или применить имущественный вычет в 1 млн рублей. Однако это не освобождает от налога, а лишь снижает базу. 4. **Рекомендации.** Перед продажей проконсультируйтесь с налоговым специалистом. Если фактические расходы на строительство документально подтверждены, подайте декларацию 3-НДФЛ с расчетом налога к уплате. Если расходы не подтверждены, используйте вычет в 1 млн рублей. **Резюме:** При продаже участка (в собственности более 3 лет) налог с его стоимости не взимается. Дом, зарегистрированный в 2025 году, облагается НДФЛ по ставке 13%, так как срок его владения менее 3 лет. Налог рассчитывается с доходов от продажи дома (части общей цены, приходящейся на дом) за вычетом расходов или вычета. Чтобы избежать налога, необходимо владеть домом не менее 3 лет с даты регистрации. Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.

Наталья · Answer

Здравствуйте, Ирина.

Неправильно понимаете
Участок освобожден от декларирования дохода, а по дому нет освобождения по минимальному сроку владения.
Надо проверить освобождение семей с 2 детьми, если его нет - декларировать доход от продажи дома, применить вычет в 1млн, также заявить все вычеты, которые положены продавцу в году продажи (имущественный, социальные), чтобы снизить налог или свести его к нулю

Налог при продаже жилого дома

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Налоговый кодекс Российской Федерации часть 2 ((с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2026))

Похожие вопросы

Порядок обложения налогом при продаже жилого дома

Г.умер мой отец Аслямов М.А.После его смерти открылось наследство

Какой подоходный налог при продаже жилого дома с невысокой стоимостью по сравнению с кадастровой?

Налог при продаже жилого дома с участком, сдаваемого в найм - особенности и размеры

Нужно ли платить налог при продаже жилого дома, выделенного в 1991 году и зарегистрированного в ОГРН в 2011 году?

Какой налог при продаже жилого дома в Краснодарском крае за 2 500 000 рублей в текущих ценах

Налог при продаже жилого дома и земельного участка - как рассчитать и кто его платит?

Узнайте, необходимо ли платить 13-налог при продаже жилого дома с правом собственности менее трех лет.

Как исчисляется налог при продаже жилого дома, если одна часть находится в собственности более 3 лет, а вторая часть менее 1 года?

Налоговая обязала уплатить налог при продаже жилого дома и двух земельных участков - правомерное решение?

Консультация по уплате налога при продаже жилого дома с реконструкцией - нужно ли платить 13% налог?

Вопросы о налоге при продаже жилого дома стоимостью менее 1 миллиона рублей и о налоге на участок при его передаче

Вопрос налогов при продаже жилого дома в РФ гражданкой Евросоюза с видом на жительство

Размер налога при продаже жилого дома и участка земли - интересует одинокого пенсионера.

Спор между продавцом и покупателем о налоге при продаже жилого дома

Какой размер налога при продаже жилого дома и земельного участка?

Необходимость уплаты налога при продаже жилого дома с земельным участком в собственности менее трех лет за 1 млн. рублей

Рассчет подоходного налога при продаже жилого дома с использованием материнского капитала в Алтайском крае

Размер налога при продаже жилого дома.

Будут ли наследники официально облагаться налогом при продаже жилого дома, стоимостью 1 млн.тыс.рублей

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59