Налог с продажи земли ниже кадастровой стоимости

Единственный и самый надежный законный способ избежать уплаты НДФЛ в данной ситуации – это дождаться истечения минимального предельного срока владения (3 года)(ст. 217.1 Налогового кодекса РФ). Продажа в июне 2026 года полностью решит проблему с налогом для продавца.

Если продажа состоится до июня 2026 года, продавец (дочь) может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей (или уменьшить доход на документально подтвержденные расходы дарителя, если таковые были, что в случае дарения обычно невозможно). Налог в этом случае составит 13% от (1 330 000 - 1 000 000) = 13% от 330 000 = 42 900 рублей. Это меньше, чем 172 900 рублей, но все равно требует уплаты налога и подачи декларации.

Если обе стороны готовы ждать, продажа в июне 2026 года – оптимальный законный путь, позволяющий полностью избежать налоговых обязательств для продавца.

Здесь все просто.

Так как участок был оформлен от матери дочери по договору дарения, минимальный срок владения участок составляет 3 года, в таком случае налог платить не нужно будет.

Если соответственно, продавец продаст участок за менее чем 3 лет владения участком, 13% ндфл.

Но можно будет применить имущественный вычет до 1 млн руб.

Не советую в ДКП занижать стоимость реальную участка, чтобы не было потом проблем с ФНС.

- см. ст. 8.1, 209, 572 ГК РФ, ст. 217, 217.1, 220 НК РФ

Здравствуйте

Рассуждение о том, что продавец, продав участок по рыночной стоимости, должен заплатить налог из-за завышенной кадастровой стоимости, верно.

Если объект продан меньше чем за 70% кадастровой стоимости, то налог на доходы физических лиц (если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет) начисляется из расчёта 70% кадастровой стоимости, а не из расчёта реальной цены продажи.

Да, есть возможность оспорить кадастровую стоимость и установить её в размере рыночной стоимости. Для этого нужно доказать, что рыночная стоимость объекта намного ниже кадастровой.

С 1 января 2026 года будет действовать новый порядок оспаривания кадастровой стоимости: сначала нужно подать заявление в комиссию при государственном бюджетном учреждении, которое проводило оценку. Оно должно решить, есть ли основания удовлетворить заявление об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной или нет.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, нужно:

Получить актуальную выписку из ЕГРН, где указана кадастровая стоимость участка. Сравнить указанные показатели с рыночной стоимостью аналогичных участков в регионе.

Заказать независимую оценку у профессионального оценщика. Сопоставить результаты независимой оценки с кадастровой стоимостью.

Собрать необходимые документы: выписку из ЕГРН, результаты независимой оценки, правоустанавливающие документы.

Подготовить заявление об оспаривании кадастровой стоимости, обосновывающее завышенность оценки на основании полученных данных.

Подать заявление в местный орган Росреестра или через МФЦ.

Отслеживать статус заявления. При необходимости присутствовать на публичных слушаниях или дополнительных переговорах, если орган власти запрашивает уточняющие сведения.

Получить обновлённую выписку после положительного решения Росреестра. Сниженная оценка приведёт к уменьшению налогов.

Базовые ставки установлены в Налоговом кодексе РФ (ст. 406 НК РФ)

Здравствуйте!

П. 17.1 ст. 217 и п. 3 ст. 217.1 НК РФ полностью освобождают продавца от уплаты НДФЛ и подачи декларации, если объект, полученный в дар от близкого родственника, находился в собственности более 3 лет.

Однако Вы ошибочно применяете правило расчета налоговой базы к ситуации освобождения от налога. Норма о 70% от кадастровой стоимости» (ст. 214.10 НК РФ) применяется исключительно тогда, когда обязанность по уплате налога существует. Если сделка пройдет в июне 2026 года, то есть за пределами минимального срока владения, налог платить не нужно, цена в договоре может быть хоть 1 рубль, налог равен нулю, и кадастровая стоимость роли не играет. Расчет налога потребуется только при продаже до истечения трех лет.

Здравствуйте, Максим.

По закону, если участок и дом получены продавцом в дар от близкого родственника и находятся в собственности более 3 лет, то при продаже в июне 2026 года продавец полностью освобождается от уплаты НДФЛ и подачи декларации (п. 17.1 ст. 217, п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

_______

В этом случае не применяется правило о налоговой базе не ниже 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ) — оно действует только при наличии обязанности по уплате налога. Если срок владения менее 3 лет, расчет налоговой базы действительно ведется от 70% кадастровой стоимости, но после истечения трех лет налог равен нулю, вне зависимости от цены сделки. Законных способов снизить налог, кроме ожидания истечения минимального срока владения, нет.

______

С уважением

Добрый день, Максим.

Ситуация, с которой вы столкнулись, к сожалению, сейчас очень распространена. Вы мыслите абсолютно верно, и ваши опасения полностью оправданы. Давайте разложим все по полочкам, чтобы было понятно, кто и в какой ситуации оказывается.

1. Срок владения и освобождение от налога.

Вы рассуждаете абсолютно правильно. Поскольку дочь получила участок от матери (близкой родственницы) по договору дарения, для нее минимальный срок владения, после которого продажа не облагается НДФЛ, составляет 3 года (п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).

Дарение в мае 2023 года.

Три года истекут в мае 2026 года.

Если продажа состоится в июне 2026 года или позже — НДФЛ платить не нужно вообще. Никаких деклараций, никаких расчетов. Цена продажи в этом случае не имеет никакого значения — хоть 1 рубль, хоть 300 тысяч.

2. "Заложники кадастровой стоимости" — это про ситуацию ДО истечения 3 лет.

Ваш страх тоже абсолютно оправдан. Если бы продавцу пришлось продавать участок сейчас, не дожидаясь 3 лет, она оказалась бы в катастрофической ситуации:

Доход по договору: 300 000 руб.

Налоговая база (с которой считают налог): Сравнивается доход по договору и 70% от кадастровой стоимости (1 900 000 руб. * 0,7 = 1 330 000 руб.). Для налога берется большая из этих сумм (ст. 214.10 НК РФ).

Итог: 1 330 000 руб. > 300 000 руб. Значит, налог считают с 1 330 000 руб.

НДФЛ к уплате: 1 330 000 руб. * 13% = 172 900 рублей.

Вывод: продав за 300 тысяч, продавец должна была бы заплатить государству налог в 173 тысячи рублей. Это абсурд, но это реальность. Именно это и делает людей заложниками их же имущества.

3. Есть ли законный способ решить проблему?

Да, и он у вас уже есть.

Способ №1 (Идеальный): Терпеливо дождаться июня 2026 года и провести сделку. Это единственный способ, который на 100% решает проблему без лишних затрат, нервов и рисков. Все остальные варианты — полумеры или очень затратны.

Способ №2 (Налоговый вычет, если бы продавали сейчас): Если бы пришлось продавать до истечения 3 лет, продавец мог бы применить имущественный налоговый вычет в 1 000 000 рублей. Это немного, но смягчило бы удар:

Налоговая база: 1 330 000 руб.

Минус вычет: 1 330 000 - 1 000 000 = 330 000 руб.

НДФЛ к уплате: 330 000 * 13% = 42 900 рублей.

Это лучше, чем 173 тысячи, но все равно неприятно и несправедливо.

Способ №3 (Снижение кадастровой стоимости): Вы его справедливо отмели, так как это процесс, требующий времени (2-4 месяца), денег (услуги оценщика и, возможно, юриста) и нервов. Но это единственный способ "вылечить" ситуацию на будущее, если бы ждать было нельзя.

Краткий итог и ваш план действий:

Ваша основная задача — убедить продавца дождаться июня 2026 года. Объясните ей эту арифметику. Она продаст участок и получит на руки всю сумму, без отчислений государству.

Не пытайтесь "химичить" с договором, указывая заведомо ложную цену. Налоговая все равно посчитает доход с 1,33 млн, а у вас могут возникнуть проблемы как у покупателя (при последующей продаже ваш доход будет считаться от этой же низкой цены).

Если ждать невозможно, и продавать нужно прямо сейчас, единственный цивилизованный, но дорогой путь — оспаривание кадастровой стоимости. Другого законного способа нет.

Резюме: Вы все поняли абсолютно верно. Ваш анализ ситуации — на 100% точный. Ждать до лета 2026 года — это не просто лучший, а единственный по-настоящему работающий и безболезненный вариант для всех сторон.

Удачи вам с покупкой! Если дожметесь — это будет идеальная сделка.

Действительно, согласно действующему законодательству, налог на доходы физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости имущества, умноженной на коэффициент 0.7, если цена сделки меньше указанной величины. Ваша логика верна: кадастровая стоимость участка значительно превышает рыночную цену продажи, следовательно, при продаже возникнет налогооблагаемый доход, несмотря на реальную сумму сделки.

Освобождение от налога по сроку владения действительно наступает через 3 года с момента приобретения недвижимости по договору дарения между близкими родственниками (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Таким образом, если продажа состоится после мая 2026 года, обязанность по уплате НДФЛ исчезнет автоматически.

Минимальная сумма дохода принимается равной произведению кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента 0.7 (или цены договора, если она больше);

Из полученного значения вычитается размер налогового вычета, равный одному миллиону рублей (для жилых домов и земельных участков), либо расходы на приобретение имущества, подтвержденные документально (ст. 220 НК РФ);

Оставшаяся сумма облагается налогом по ставке 13%.

Сумма налога: 330000 * 13% = 42900 руб.

Максим, добрый день!

В Вашей ситуации при продаже в июне 2026 года налога у продавца не будет.

1. Земля и дом получены дочерью по дарению от матери (близкий родственник) в мае 2023 г. Для такого имущества минимальный срок владения – 3 года, а не 5 (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).​

По истечении 3 лет (с мая 2026 г.) доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ независимо от цены и кадастра (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в связке со ст. 217.1 НК РФ).​

В этом случае правило про 70% кадастровой стоимости вообще не включается, т.к. применяется только когда налог подлежит исчислению.

Итого: если право дарения зарегистрировано в мае 2023 г., продажа в июне 2026 г. – без НДФЛ и без 3‑НДФЛ.

2. Если бы продавали до истечения 3 лет, тогда:

доход для НДФЛ берётся как максимум из цены по договору и 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи (бывший п. 5 ст. 217.1, сейчас п. 2 ст. 214.10 НК РФ);​

в Вашем примере: 1 900 000 × 0,7 = 1 330 000 руб.; с этой суммы считался бы налог (с учётом вычетов по ст. 220 НК РФ).

3. По сути – только два варианта освобождения от налога:

1)дождаться окончания 3‑летнего срока владения (в Вашем случае это полностью решает проблему);

2) оспаривать завышенную кадастровую стоимость через комиссию/суд (что Вы сознательно исключаете).

Таким образом, продавцы не становятся «заложниками» кадастровой стоимости, если дождаться 3 лет владения подаренной от матери недвижимостью – в июне 2026 года они законно продадут участок и дом за 300 000 руб. без какого‑либо НДФЛ и без применения правила 70% кадастра.

С уважением, М.А.Чотчаева!