Продажа ипотечной квартиры и дальнейшие обязательства по кредиту

После продажи ипотечной квартиры с разрешения банка обязанность по погашению ипотеки зависит от выбранного способа сделки.

Досрочное погашение ипотеки за счёт средств покупателя. В этом случае продавец получает от покупателя сумму, достаточную для полного погашения остатка долга перед банком. После этого банк снимает обременение с квартиры, и оформляется стандартная сделка купли-продажи. Этот вариант требует полного закрытия кредита до регистрации перехода права собственности.

Погашение ипотеки в процессе сделки. Покупатель перечисляет банку сумму, равную остатку долга, напрямую. После этого банк снимает обременение, а остаток стоимости квартиры передаётся продавцу. Для безопасности расчётов часто используются аккредитивы, эскроу-счета или банковские ячейки.

Переоформление ипотеки на покупателя (уступка прав требования). В этом случае ипотека переоформляется на нового владельца, который берёт на себя обязательства по выплате оставшейся суммы. Квартира остаётся в залоге у банка до полного погашения долга. Для этого покупатель должен пройти проверку банка как новый заёмщик, предоставить документы, подтверждающие платёжеспособность. Банк не обязан соглашаться на переоформление, и решение принимается индивидуально.

Продажа квартиры через банк. Если продавец не может самостоятельно найти покупателя, банк может сам реализовать квартиру, например, через торги. В этом случае вырученные средства направляются на погашение долга, а остаток (если он есть) возвращается продавцу. Однако такая процедура часто приводит к продаже квартиры по сниженной цене.